房子租不出去了!楼市出现三大变化 背后信号耐人寻味

楼市，悄悄出现了三个变化。

看似风马牛不相及，背后却隐含着楼市即将发生的剧变。


时代的洪流，最终会波及到每一个具体的人。






第一个变化：房价真的可以降了！
并非跌跌不休的三四线城市，而是GDP排名全国第六的苏州，信号非比寻常。
          
前段时间，苏州常熟有个楼盘遭遇业主投诉。
          
原因不意外，开盘时售价1.4万/㎡，今年9月底交房后，开发商立马打出了工抵房的名头，开始低价出售剩余房源。
          
价格有多低？直接打了个6.2折，平均单价低至7000多元，难怪业主坐不住了。
          
要是按照以前的老剧本，常熟这个项目大概率是要收回折扣的。
          
毕竟之前惠州、武汉就有过先例，可最后无一例外，打折的楼盘全都该停业的停业，该退钱的退钱。
          
可是这一次面对投诉，常熟市住建局对此的回应却是：   
          
商品房销售价格实行一房一价，成交价格由双方协商确定，价格上下波动属于市场正常现象。
          
同样的事件，还发生在苏州相城区。
          
相城区的保利云上流光，前几个月售价就打了8折，这两天更是降到了7.5折，同样被业主投诉。
          
而相城区相关部门回应表示，没有规定楼盘不能低于备案价销售。
          

          
来自官方的两句表态，彻底推开了苏州楼市的大门：
          
新房价格，彻底不限跌了。
          
而真正促成这一结果的，是除了降价无路可走的郊区市场。
          
其实不难发现，苏州的“不限跌”楼盘都位于非核心区，去化艰难无比。
          
常熟今年以来新房成交量持续处在低位。
              

          
相城区则是苏州市内六区中，新房住宅库存最多的城市。
          
据统计截止今年12月，苏州新房住宅存量52212套，仅相城一区的存量新房就有12683套，占比近四分之一。
          
相城区也是11月苏州新房价格唯一环比下跌的区域。
          

          
但是反观苏州的核心板块，价值一直都相当坚挺，而且不愁没有购买力。
          
前两天，苏州姑苏主城已新盘入市，开盘当天仅1小时就卖出了156套房。          
在土地市场上也是一样，这三年苏州核心地块的溢价率都在15%以上。
          
就在11月29日，苏州时隔7年之后，推出了首个不限价的地块——奥体核心地块4号地，最终溢价率甚至达到30.09%，楼面价约39027元/㎡。
          
在楼市不限跌之后，核心区和郊区的差距，将会以常人难以理解的速度被拉开。
          
新房市场，即将迎来新一轮大洗牌。现在只是开始。





第二个变化，租赁市场开始撑不住了！
          
因为房子卖不掉，越来越多业主“由售转租”。结果却发现，租赁市场早已卷成了钢丝球。
          
据贝壳研究院统计，今年1-9月，重点40城的租赁房源同比始终保持增长，成交周期也在不断拉长。
          
放租的房子越来越多，把房子租出去却要花更久的时间。
          

          
一般来说，租金由于标的不高，总体波动都不会太大。   
          
然而，今年租赁市场一下子多了很多新房源，破坏了原本相对平衡的供求关系。为了比邻居更早把房子租出去，房东们只能选择忍痛降价。
          
于是，从今年三季度开始，租金也开始撑不住了。
          
纬房研究院、贝壳研究院等机构共同发布的《中国住房租赁市场发展报告》显示。
          
2023年三季度末重点40城住房租金指数相较于二季度末下降0.99%；与去年三季度末相比，住房租金水平下跌0.66%。
          
“一线城市房租跳水”的词条甚至上了热搜。
          

          
寒风包裹下的租赁市场，业主瑟瑟发抖。但实际造成的具体损失，却是不尽相同的。
          
就拿广州来说，中心区域的租金虽然最高，但是跌幅也是最小，环比下跌只有0.05%，几乎相当于没有变化。
          
而近郊和远郊区域，环比跌幅则基本都在1%左右。
              

          
原因很简单，越是远离城市核心区，保障房就越多，挂牌的二手房源更多，用于租赁的住房遍地都是，租金下跌的幅度就越大。
          
在将来，差距可能会越来越大。
          
刚刚结束的中央经济工作会议上，又一次提到要加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。
          
广东省刚刚宣布，计划到2027年新增累计筹集建设保障性安居工程住房77万套。
          
新一波保障房建设大潮，已经在路上了。郊区楼市的新一轮冲击波，也已经在路上了。
          
另外，需要格外注意的是，租赁市场正在加速走向“改善化”。
          
由于家庭居住改善需求的租客增多，对于三房四房户型的租房需求直线上升。市区的一房两房老破小正在经历出清。
              

          
不管是卖房还是租房，改善族都是主力。
          
无论远郊区还是老破小，面临的将是看不到底的价格深渊。
          
手握这些房子的朋友，将来还有苦吃呢。
          



第三个变化，有人正在悄悄进场抄底！
          
就在11月底，内蒙古一能源企业的幕后大佬，以41.42亿元的价格，拿下素有“沪上第一豪宅”之称的中粮海景壹号，而且一买就是三栋楼。
              

          
而在此之前，山西的煤老板早都开始闻风而动了。
          
从今年年中开始，就先后在天津、成都、北京斩获多宗地块。
          
面对如此大手笔，众人惊呼：煤老板，再一次杀回了房地产市场了。
          
煤老板为什么会选择这个时候抄底豪宅，竞拍地块呢？
          
因为它们都深谙一句话：
          
别人恐惧我贪婪。
         

俗话说得好，泡沫都是涨出来的，机会都是跌出来的。
              
眼下确实是房价下行的时候，但也是千载难逢抄底核心资产的时候。
          
就说内蒙煤老板斥资41.42亿买下的上海中粮海景壹号来说。
          
你别看四十多亿的金额很吓人，要知道，今年5月中粮海景壹号成交了一套二手房，成交价为1.66亿元，折合单价高达42.6万元/平方米，刷新了陆家嘴成交天花板。
          
而此次内蒙煤老板拿下这三栋楼，出售面积则是4.92万方，折算下来，成交单价仅8.42万/平。
          
虽然这个价格是由于该项目是整体股权交易，但这也是捡了天大的便宜了。
          
而且这栋豪宅即便用来出租，也是相当火爆。
          
目前中粮海景壹号这三栋楼已对外出租，租期均为一年以内短租约，入住率保持在90％以上。
          
这就是核心资产的底气。
          
对于普通人来说，我们不是财大气粗的煤老板，没办法抄底到如此巨大体量的豪宅标的。
          
但是，尽早抛掉手上的“不良资产”，离开弱能级城市，主动拥抱高能级城市核心地段的好房子，才能走上资产升级的康庄大道。
          
置换动作，已经刻不容缓。