“老赖租霸”天怒人怨 小房东怎么赶走他们？

由布碌仑43选区市议员候选人庄文怡（Susan Zhuang）携手爱法律师事务所、布碌仑亚裔社区中心、纽约华人联合会等共同举办的“小房东如何选择”法律讲座于16日晚举行，律师详解了在驱逐租霸时采用的程序与流程，也回答了与会者关心的问题。同时律师也提醒房东，在房屋有非法出租状况下，无法通过法律途径收回欠租，并还会殃及该栋房屋其他合法出租的部份。

自疫情爆发至今，纽约很多华裔房东面对赖着不走或不交租的“老赖租霸”而苦不堪言，纽约市现行的一些房东房客法规对房客的保护已是到了“天怒人怨”的地步。为此，多家机构于16日晚在位于布碌仑61街近七大道的亚裔社区中心，采取线上线下同步进行的方式，邀请爱法律师事务所合伙人吴圣洋律师、律师助理廉渤涛到场详解相关法律知识，吸引几十名华裔小房东出席聆听。

当晚的讲座围绕着小房东在驱赶租霸时是选择“驱逐”(Holdover）还是“欠租”(Nonpayment)的法律程序及其流程、法院最新案件审理速度和驱逐倾向、在法庭如何应对的经验等方面展开，并就华裔小房东提出的问题，律师一一给予详解。

针对有房东询问若出租房没有在纽约市房屋保护与发展局（HPD）注册，是否能提告驱赶房客？律师助理廉渤涛表示，这取决于房屋如何出租，若一家庭、两家庭房屋整个都出租，则需在HPD注册；若两家庭房屋一套自住、一套出租，则无需注册；而三家庭房屋，无论自住还是出租，均需向HPD注册。没有按规定在HPD注册的出租房，房东不能告房客。律师表示，该注册费每年仅交13元，建议尚未在HPD注册的房东，在驱赶欠租的房客前尽早注册。

对于有违规的出租房，律师表示，这类房屋的房东在法庭驱赶房客时进展会受到影响，因为法律要求房东要保证房屋适宜房客居住。

对于有房东关心的如何驱赶租住地下室的房客，律师表示，依照相关法律规定，出租的房屋必须合法，而地下室出租是不合法的，无法透过法律程序驱赶房客，且还会殃及该栋房屋合法出租部份。律师以两家庭为例提醒说，若两家庭房屋全部出租，地下室也出租了，但因地下室出租违法，因此房东也无法收取两家庭的房租。同理，若出租房为非法改建，在法庭上也拿不回房租。

对众房东关心的目前法院审理驱赶房客案件的速度，律师助理廉渤涛表示，皇后区相关案件依旧挤压严重，耗时较长，当前在法庭判决房客要搬离下，请法警（Marshal）执行时拿到相关法律文件也要3个半月左右的时间，而布碌仑区审理的时间比皇后区会短一些，史坦顿岛的审理速度则比较快。