一直以来，我国房子数量究竟有多少？是否过剩？并没有一个明确的答案。

就在不久之前，住建部公布的数据显示：在经过3年的实地调研后发现，我国共有6亿栋建筑，如果按照一栋建筑住5个人的话，那这些足够30亿人居住了。当然，这些房子里面也包括了农民住房、小产权房、公共建筑、安置房等。不过，即使是这样，国内房子也已经严重过剩，我国社会早已不缺房子。



那么，既然我国有这么多房子，已经严重过剩了，为什么房价仍旧居高不下？实际上，这里面主要有两个原因：

第一，如果房子是用来自住，每户人家只有一、二套房子，那现在国内的存量房产，肯定是够用，并且过剩了。而如果少数人把房子当作投资品，囤积房产是作为一种筹码，待价而沽。那建造再多的房子，恐怕也很难满足需求。现如今，少数人囤积了大量房产，而多数人买不起房。所以，房价才会一直居高不下。



另一个，如果大家买房都不向银行贷款，只用手中的存款来买房，那么房价根本就涨不上去。而如果有了金融杠杆的支持，房价才始终居高不下。比如，银行把房贷年限延伸至30年甚至更长，以减轻购房者每月还贷压力。同时，银行还把二套房首付比例从4成降至3成，以减轻炒房者的首付压力，这等于是在鼓励大家杠杆买房。在购房需求不断入市的情况下，房价短期内要想大跌，难度也很大。

不过，从2023年3、4月份开始，国内房价出现了新一轮的调整趋势。数据显示，2023年1-9月份，TOOP100房企的销售总额约为48501亿元，同比下降了10.3%。此外，9月份百城二手房价格环比下跌城市数量增至99城市，这已经是连续4个月房价下跌的城市占比超过9成。



现在问题来了，这轮房价“回落”多少才算正常？对此，房产大佬潘石屹早就用“12个字”给出答案。他曾表示：国内房价下跌20%就是底线了。在潘石屹看来，国内房企的利润空间也就是20%左右，如果跌幅过大，房企就无法生存了。

不过，潘石屹的这种观点并不值得推敲。之前，广东惠州的开发商就打对折促销。此外，像燕郊、涿州等环京楼市从2018年最高处跌下来，房价已经跌去50%-70%。实际上，这轮房价“回落”多少才算正常？要有两个因素来决定：

第一，高房价要回归到与到合理的价格区间，就是必须要当地居民收入挂钩，而不是以投资炒房者群体来决定。任何远离当地居民收入的商品价格，最终都要回归。这意味着，房价泡沫越大的城市，价格“回落”幅度就会越大。



第二，房价“回落”多少，要与当地房屋租金相挂钩。比如，在上海市区租一间90多平米的二室一厅的房子，每月租金8000元，一年租金只要10万元，而这套房子的市值却高达800多万。这意味着，如果投资者现在买房用于出租，需要80年才能收回投资，这个投资回报率还不如银行存款利率。显然，从租售比来看，上海房价泡沫太大，必须跌到购房者觉得租房不划算，还是买房划算为止。