深陷债务危机的碧桂园内外交困，中国国内烂尾楼业主停止供款之际，海外楼盘也出现相同情况——焦点落在集团的马来西亚巨型开发项目“森林城市”。这座“鬼城”为碧桂园带来什么潜在的危与机？我们从一位中国业主说起。
座落在马来西亚最南端，多栋豪华高楼大厦耸立于海边，面向仅约2公里之遥的新加坡。这里是“森林城市”——中国龙头建商碧桂园耗资1000亿美元打造的海外商住项目，占地30平方公里，工程始于2015年，被视为中国“一带一路”战略下的指标建案之一。如今，外界却称之为“鬼城”。
中国人蓝小姐（化名）2017年在碧桂园的内地展销中心，买下森林城市一个48平方米的单位，价值约100万元人民币。签约时她缴了10万元人民币首付，余下房贷分4年还款，但后来她决定停供。蓝小姐接受DW访问时说：“疫情爆发后，听说房子出问题，很多配套都没有兑现，房产证也办不下来，我就不敢交（房贷）了，现在甚至没有职员向我催款了。”
和蓝小姐有类似遭遇的业主在内地维权不得要领，1个多月前他们远赴香港，到马来西亚驻港领事馆和港交所请愿。一行人甚至走到闹市街头拉横幅，举起红字“碧桂园森林城市——新加坡旁五星级的坑”。
碧桂园债务危机严峻，这座“鬼城”再受到国际注目，中外记者到现场看到的不是万家灯火，而是大量空置单位和荒凉社区。原定约20年的工期过去将近一半，工程进度仅达15%，原本计划填海建造4个人工岛，至今不足1个落成。据发展商所称，目前盖好2.8万个住宅单位，有9000人住，远低于容纳70万居民的目标。
租不了、卖不出、退不掉
蓝小姐目前剩余2成房贷未缴，虽然单位已经完工，但令她最不安的是碧桂园一直不交付房产证。“有的业主付清房款和交齐资料3年了，都还没拿到房产证，碧桂园一直只是推塘疫情和马来西亚政府效率低，我们都不知实情。”她向DW说：“没有房产证就是烂尾楼，房就不是我的，钱就打水漂了。”
令蓝小姐心动买下人生首个海外物业的原因，是碧桂园当年号称森林城市已获批为“独立关税区”，以及让业主的子女以华侨生身份透过优待渠道考入中国名校。事隔多年，她称这些承诺依旧只闻楼梯响，而且物业性质亦由纯住宅变为商住共用，大失预算。蓝小姐说森林城市许多业主都是中国人，实际搬进去住的少之又少，甚至她本人也未踏足过当地。
新冠疫情加上内房危机爆发，手上那本已高于马来西亚市价的物业面臨贬值，她形容一众业主陷于两难，“租不了、卖不出、也退不掉”。居于浙江的她自从2年前停供房贷后四处奔走，去过碧桂园的广东顺德总部维权，并向法院递交起诉书却一直无法立案，也不予解释。以她所知，身边有过百人曾经尝试在国内告状但都失败，部分人士向DW透露因议题敏感未能受访。
要供养年幼孩子的蓝小姐慨叹，“疫情令收入锐减，上班都很难，房贷缴不下去，想卖楼也卖不掉”，对家庭经济打击甚大。“现在最希望能把房子退掉，但感觉没什么希望，太难了。它自己都没钱了，怎么可能给我们退钱呢？”
金融特区助鬼城翻身？
牛津经济研究院中国经济学家卢姿蕙（Louise
Loo）接受DW访问时指，海外项目占碧桂园总资本大约10%，当中森林城市是最大的一个。除此以外，碧桂园在马来西亚南部柔佛州还有2个项目，分别是耗费180亿元和46亿元人民币的金海湾（Danga
Bay）和中央公园（Central Park）；另有2个发展项目位于其他省市。
当初碧桂园集团扩充版图至马来西亚，被视为进军国际的重要一步。声势最大的森林城市以中国内地人为主要目标客群，马来西亚前任政府曾一度表明反对，不满它为外国投资者而建。现任政府态度转变，总理安华（安瓦尔，Anwar
Ibrahim）上月底宣布把森林城市列为“金融特区”，建议给予区内雇员15%所得税率优惠、向外籍员工提供出入境便捷通道等待遇，以吸引国际投资和人才。消息一出，市场期望此举能成为“大白象”翻身的机会。
森林城市区域副总裁沙鲁依占（Syarul Izam
Sarifudin）认为，安华的政策反映当局对森林城市深具信心。他向《联合早报》表示：“这规划将带动柔佛和整个区域的经济发展，我们期待并坚信这会是一次长期且成功的合作。”碧桂园早前指，森林城市的发展计划将如期执行到至少2025年，公司可能重新检视往后的规划。
不过未必个个业主乐观，蓝小姐担心：“马来西亚政策变来变去很难说，即使给了政策，到底吸引到多少人、最终能否达成目标也是未知数。而且我没有房产证，就算成为金融特区，（房子）也变不了现。”当地房产界人士向媒体表示，在细节公布前预料不会刺激销情。
暂避违约 复苏路仍崎岖
饱受债务危机困扰之下，碧桂园再度避过违约。路透社週二（9月12日）引述消息指，债权人批准它把6只境内债券的偿还期限延长3年。碧桂园上週在死线前最后一刻，于境外支付了美元债券利息；未来数週还须支付5只离岸债的票息。
纽约律师事务所Kobre & Kim合夥人韩星（John
Han）向《华尔街日报》分析，由于中国法制令国际债权人难以取得内地注册的资产和子公司，因此一旦出现债务违约，境外资产或许会成为目标。而森林城市是碧桂园在境外最有价值的资产，可助债权人收回最多15亿美元。
经济学家卢姿蕙向DW表示，延期还款协议和加快资产处理，例如出售广州亚运城股权等，都有利扭亏为盈。但她认为碧桂园的主要问题源自国内，复苏之路仍然崎岖：“碧桂园60%业务面向低线城市，但该区需求疲软且库存高企，公司的杠杆率依然居高不下，没有充分满足北京的三条红线要求。”
“示范房企”碧桂园本是少数没有拖欠债务的中国开发商，今年上半年录得巨额亏蚀，股价大泻约6成。集团披露有1087亿元人民币债务将于12个月内到期，分析指它的存亡将牵动中国经济。为了救市，包括北上广等多个中国城市陆续实施“认房不认贷”政策，中央同时下调房贷利率。对于碧桂园的举措，卢姿蕙分析：“顶多只能帮助缓冲宏观房地产调整的负面影响，但不太可能令楼市上涨。毕竟，最终目标要减少中国经济对碧桂园的依赖。”
蓝小姐的第一套碧桂园物业，为她留下了深刻的创伤。这经历令她失去的可能不止积蓄，还有对中国房企的信心。“碧桂园不是世界500强企业吗？我们也是冲著对它的信任才买了这房子，现在却发现是虚假宣传。买了森林城市后，碧桂园国内的项目想都不敢想了，不会再买的，太心酸了。”