深圳的城中村准备“新加坡”化。
         
为了服务服务产业转型升级，实现“人口置换”，深圳放出统租这一大招。
         
从表面看，统租属于带有香港特色的新加坡模式，这或许是深圳对于房地产新模式的答案。
         
         
深圳白芒村统租搬迁事件闹得轰轰烈烈，把统租这件事情捅到了热搜上。
         
何谓统租？形式上类似旧改，不过是由深圳市针对城中村保障性住房进行筹集，开展规模化品质化改造提升，再用于出租。
         
感觉上，就是地方机构亲自下场，做全市最大的“二房东”。
         
一个大的背景知识是，2023年是深圳保租房（全称：保障性租赁住房）大年。
         
今年计划筹集保租房套数11.4万套，是五年筹建目标最多的一年。
         
但跟目标相冲突的是缓慢的进度。截至2022年底，深圳保障性租赁住房完成22.5万套（间），完成率仅为37.5%，进度落后于同类保障性住房。   
         
         
在时间紧任务赶的背景下，深圳在今年反而提高了“十四五”规划的任务目标，将建设和筹集保障性住房原目标54万套（间）调整为不少于74万套（间），增加了20万套（间）保障性租赁住房。
         
因此，在2月28日举行的深圳市城中村保障性住房规模化品质化改造提升行动上，深圳10区重新明确了今年任务：
         
筹集建设保障性租赁住房16万套（间），算下来相当于新增了5.6万套。
         
面对陡增的业绩压力，算完经济账后，深圳将目光投向了城中村。
         
一来，深圳地价过于高昂，选择现成的城中村，不仅速度更快，更重要的是避免损失了土地未来其他收益的机会成本，也节省了财政支出；
         
二来，早早推进统租，也有利于政府用这个项目获得低息贷款，缓解现金流紧张。
         
昨天深圳有关部门透露的消息是，今年通过城中村改造，会筹集5.2万套（间）保障性住房，恰到好处的接近5.6万套的缺口。
         
不过，舆论中的反对声也比较响，其原因在于，这是针对存量租赁住房进行的保障房筹集，事实上挤压了现有租赁供给，与人们想象中的增量不一致。
         
         
更重要的是，这套商业模式本身不够清晰，不排除会导致租金上涨。
         
为什么说这套商业模式自带bug？         
互联网上现在有很多传言，绝大部分自媒体拿着这一张不知出处的图就开始下定论：
         
比房东自己租出去的租金高两倍以上，因此这是一波“针对穷人的饕餮盛宴”......这些解说，都是误读。
         

         
具体情况到底怎么样，还是要回归权威媒体的实地探访。
         
价钱方面，第一财经以房东的身份调查得知，以白芒村统租为例，给房东的租金按每平方米66元或68元两类计算，这意味着一套面积15平方的开间，房东每月将会收到990元或者1020元，与当前的租金相当。
         
这意味着，“房东两倍租金签租”的说法，是无稽之谈。
         
这也能解释，为什么到现在白芒村的签约率仅为12.8%，房东对于统租的积极性，确实不是很大。
         
然而，这个“二房东”要付出的，不仅仅是收楼租金，还有给房东的补偿款搬迁费和“停工停业费”，以及更加大头的装修改造费。具体情况，我列了个表格，大家一目了然：
         

白芒村统租支出
         
粗粗算下来，一套15平的大开间，仅仅算上两个最低的补偿费600元和2670元，以及首月给房东的租金990元，就已经需要耗资4560，更何况还有装修改造费——
         
作为公寓，房间大概率将会配备床、桌椅、收纳、独立卫浴，甚至是抽油烟机、冰箱、洗衣机等家具，以及装修等开销。
         
既要给补偿，又给跟现在一样的收储价，再加上装修费用，难怪业内大体认为，一般出租价格要是收储价格的两倍才能回本。
         
         
那么深圳到底是怎么想的呢？这套商业模式，一开始是打算如何运作？
         
当初的文件的设想是：
         
以对外出租与收储房源的租金差为主要收入；
         
鼓励其提供增值服务，通过底层住宅改商铺、公共食堂、洗衣机房等增值服务收入，为该项业务提供较为稳定的现金流；
         
此外，还有去年十月份，出现了几十年罕见的中央补贴深圳，筹集保障性住房筹集，具体是每平方米300元的补助，算下来一套15㎡的房子也有4500元的补贴。
         
如果加上原本的保障性租赁住房财政预算，加起来应该是可以覆盖前期的一次性改造投入的。
         

         
但这个改造，一签就是十年往上。且深圳挂牌成立的微棠公司，也明确表示要坚持“增供低价、保本微利”的原则，这意味着，未来十几年，就算赚得少，也要通过市场化运营赚钱，项目才能可持续。
         
这意味着，一次性改造有了政府兜底，但是项目运营必须盈利。而通过增值服务拿到的钱微乎其微，所以最大的目标还是租金收入。
         
问题是，昨天深圳住建局表示，原则上不会涨价，最多涨10%。
         
这是一个连韦神来了，想破脑袋都没法解的数学难题：
         
怎么做到既亏本又赚钱？
         
数学家可能回答不出来，但是网友们很快就从切身经历想到了破题办法：
         
农民房虽旧，但是实用面积还算宽敞，因此可以减小面积，单价不变甚至微涨，一间改两间，两间改三间。
         
原价1600的一室一厅改一改就成了两套1000元的开间，原本两个1000元的大开间，改一改就成了三个1000元的小开间......增量，不就从存量里抠出来了？
         


诺贝尔如果有数学奖，必须颁发给这届网友。
         
而精致且有管理的小公寓，比起宽敞但管理随意，甚至可能会出现乱收费的农民房，也确实能击中刚毕业的小年轻们。有网友就现身说法，认为公寓虽然不大，但民水民电，水电物业都自己交，没有二手房东乱收费，是一件好事。
         

         
从媒体报道来看，这个猜测也是有依据的。
         
今年4月，新华社就报道了深圳龙华区元芬村的青年公寓，其改造的方向，就是“优化原有户型”，要拆除独立厨房、客厅等个人空间，理由是这些空间使用率比较低，然后在公共区域配置设施，由此“提升居住体验”。
         
原本的房间没了客厅，没了厨房，那可不就是一室一厅改开间？
         

         
为了今年的改造做铺垫，早在去年年初，深圳就开展了保障性租赁住房小户型设计竞赛活动，抛出最高30万奖金求设计。
         
活动一大目的就是在“方寸之间”发挥创造力，符合新市民、青年人等群体消费水平及新生活理念的高效集约极简优质生活空间。
         

         
其中，小户型包含12㎡，18㎡，以及27㎡。
         

         
从前段时间流出的深圳小户型保障房样板间照片来看，小窝虽小，但布局极为紧凑，客厅、卧室应有具有，带家具和电器，功能实用。
         

         
只不过说实话，这照片跟日本和香港的各种纳米房，确实有着异曲同工之处：精致，且小巧。
         
重点是小巧。
         

香港2019年上市的长沙湾单栋式新盘AVA 228，最小面积11.9平方米
         

香港屯门“T Plus菁隽”（11.6平米）
         
         
深圳的这个重大创新，最终目的还是服务产业转型升级，并实现人口的腾挪。
         
在保障性住房建设方面，深圳提出了“四跟”发展战略：
         
“跟着产业园区走、跟着大型机构走、跟着轨道交通走、跟着盘活资源走”。
         
其中，首要的还是跟着产业园区，尤其是围绕“20+20”产业集群进行城中村租赁住房的收储。
         
以白芒村的改造为例，深圳的政府官网是这么介绍的：
         
西丽湖国际科教城是深圳市推进粤港澳大湾区和先行示范区建设的重大战略举措。
         
位于西丽街道百旺社区的白芒村综合整治项目，对打造西丽湖国际科教城片区融合创新人才聚集地，稳步实施环西丽湖碧道沿线城中村更新，有效提升片区公共服务和基础设施，更好满足周边院校和工业园区外溢人才生活配套和创业孵化需求具有重要意义。
         
而我们前面提到，既然租金不会大幅上涨，那也就减少了价格歧视对低收入人口的自然挤出。
         
因此，后面大概率会在申请这个流程上，倾向于优先提供给产业集群需要的人才，以及会给部分符合条件的企业员工给住房补贴，达到人口腾挪的效果。
         

         
不仅如此，社交媒体平台上有在深圳微棠居住的大学生晒出了租房合同，合同里面白纸黑字写着，签约人必须在40周岁以下，且入住人年龄在6-60周岁之间。
         
如果合同为真，那么深圳这次想要吸引的人口画像就出来了：
         
符合高端产业的青壮年劳动力。

         
当然，符合要求的年轻人也不是没有吃亏的地方，毕竟这种低端服务业人口的流失，必然会带来生活成本的增加，例如12块一份的猪脚饭以后可能涨到18块。
         
公开信息显示，深圳拥有约360平⽅公里城中村建筑，约占20%土地⾯积，居住着超过1000万人口。这种纯粹市场化的聚集地，容纳了大量深圳低收入群体。
         
这样来看，深圳的行事逻辑就是服务于产业升级，这是一座渴望向上的城市，也依旧是青年者们奋斗的天堂。
         
深圳，从来没有变过。只不过，这一步棋，深圳可能走得太急了。