民企集体消失?196.9亿上海土地拍卖的残酷真相(组图)

行业的深度调整。

继国庆后北京、广州连续土拍后，上海也迎来了第三批次首轮土拍。

上海本轮共出让7宗地块，最终4宗封顶、1宗溢价、2宗底价成交，总成交金额达到约196.9亿元。

不仅楼市感受到了寒意，土拍市场活跃度也明显下滑，民营房企们更集体缺席。

另外由于出让规则的变化，房企们更加谨慎选择，本轮土拍也成为了国央企的分水岭。

上海196.9亿土拍背后，上楼市三个残酷真相浮出水面。

01土拍热度下滑，民企集体缺席

本轮次土拍，房企参与热情出现了明显下滑。

本轮土拍7宗宅地全部成功出让。其中2宗底价成交，3宗高热度地块经过竞价、竞品质后，都进入到最终的摇号环节。



▲上海第三批次首轮土拍

除了保利发展、招商、象屿、建发外，新长宁、同济和长三角投资也有所斩获。

但是除了城投托底外，本轮次参拍房企只剩下了15家，这可是2022年以来参拍最少的一次。



▲上海历次土拍参拍房企数量，总爷整理

总爷关注到，不但参拍房企减少，地块认购率也明显下降，说明地块的竞争热度也出现下滑。



▲上海历次土拍平均购买人数量，总爷整理

本次土拍中，7宗地块的平均竞买人只有4家，去年一地难求的景象不复。

今年以来，上海权益拿地金额前十的房企，全部是国央企或混合所有房企。



▲2023年上海土拍拿地权益金额排名，总爷整理

绿城凭借二批次帽子戏法位列第一，拿地金额139.2亿元。

招商凭借长期坚持杀入三甲，拿地金额114.3亿元。

民营房企，更是罕见地集体缺席了本次土拍。

一方面，由于销售滑坡和融资不畅，大部分民企的工作重心，都放在了保交付上面。

另一方面，龙湖、宝华、大华等优质民企，在今年都完成了补仓，目前都在加紧进行建设和销售回款。

以龙湖为例，今年4月在第一批次土拍中，龙湖以24.8亿元拿下嘉定区江桥镇地块。



▲龙湖青云阙效果图

10月11日，龙湖虹桥青云阙就开始了正式认筹，4月拿地、7月开工、10月开盘，龙湖继续保持着民企的节奏。

凭借强大产品力，宝华、龙湖等民企依旧保持着竞争力，市场也需要百家争鸣。

但第一个残酷真相就是：土拍热度正在持续下滑，且短期内很难看到更多民企入场。

02国央企，也出现了分化

即使是国央企包场，国央企之间也有很大差距。

本次土拍中只报名了一宗地块的房企占比近一半，即使是在上海，国央企也变得更加谨慎。

土拍行情的转冷，也是楼市行情的一面镜子。

今年下半年以来，曾经一房难求的上海楼市转冷，很多先前拿地的国央企日子也不好过。

以象屿为例，2022年9月象屿&同进&北蔡发展联合体,以29.44亿元竞得了嘉定区南翔地块，房地联动价5.8万/平。



▲象屿同进虹桥嘉悦府效果图

象屿同进虹桥嘉悦府入市后，因为没有轨交配套，加上象屿品牌号召力一般，楼盘表现一直不温不火。

象屿同进虹桥嘉悦府选择了“小步快跑”，每次少量房源入市，10月四期入市仅138套吸引了90多组认购，认购率仅65%。

相比于华润、招商等国央企强大的市场号召力，象屿产品并未得到市场证明，在市场下行期面临着巨大压力。

本轮土拍中，象屿地产击退奉发集团、保利、招商蛇口，以总价16.93亿竞得了奉贤金汇地块，溢价率10%，房地联动价3.69万/平。



▲象屿在上海奉贤的布局

这块地并不处于奉贤新城核心地段，更偏向于金汇板块，象屿在板块内曾开发过象屿滨江悦府等多个项目。

上海郊区目前普遍承压，象屿能否实现目标还有待观察。

相比之下，品牌号召力更强、实力更雄厚、组织更健全的头部国央企，也拥有了更多的发展空间。

总爷观察到，今年招商继续延续着去年的强劲表现，始终牢牢占据着上海销冠位置。



▲2023年1-9月上海房企销售排名

与此同时，招商仍在不断坚持深耕上海的战略，长期的坚持也收获了回报。

本轮土拍，招商击败了保利发展、中海、华润、越秀、象屿、安高安联等6家竞品，以73.86亿元竞得浦东三林地块。



▲招商竞得的浦东三林地块

这也是招商蛇口今年在上海获取的4宗宅地，在上海单城累计投资额已达到126亿。

上半年很多激进的国央企，并未参与本轮土拍。

招商、保利、越秀等头部国央企则参与积极，继续维持着规模领先优势。

第二个残酷真相就是，市场的巨大压力下，国央企也出现了明显分化。

03竞品质压力大，扎堆核心区域

本次上海土拍，顺应如今市场需求，推出了“高品质建设”竞价环节。

地块报价至最高限价后，转入竞报“高品质建设”阶段，以举牌方式先竞报“绿色建筑及超低能耗建筑”，再竞报“公租房比例”，最后才到乒乓球摇号环节。

竞品质环节的提出，意味着拿地门槛的提高，对房企的资金实力和操盘能力都提出更高的要求。

这次规则调整也让部分房企望而却步，参拍房企减少也可以理解。

在利润压缩和市场下行的背景下，核心区域地块依然“抢手”，纷纷破顶进入摇号环节。

本次土拍最热门地块，位于已经断供多年的核心区域长宁区。



▲新长宁竞得的长宁地块

这块地起始价24.64亿元，联动价11.8万/平，共吸引了包括招商、保利、中海、华润、中铁建、中铁置业、越秀、新长宁在内的8家房企参与竞争。

经过21轮竞价触达上限27.1亿元，随后进入竞报高品质建设环节，8家房企竞买人均接受绿色建筑二星级和零能耗建筑的上限指标，以及8%公租房上限比例后进入摇号环节。



▲新长宁竞得的长宁地块

最终这块地由本地国企新长宁集团摇中，成交楼面价75350元/平，溢价率10%。

同样位于市区的静安中兴路社区，也吸引了招商、保利发展、象屿、越秀四家报名，最终由保利发展15.46亿幸运拿下。



▲保利竞得的静安中兴路地块

这块地27轮报价之后达到最高限价，4家竞买人均接受绿建二星+近零能耗建筑要求，且均竞报7%公租房比例，最终全部进入摇号阶段。

相比之下，远郊的地块显得更加冷清。

青浦区金泽地块位于西岑科创中心范围内，联动价3.8万/平，由于远离市区操盘难度极大。



▲长三角投资联合体竞得的青浦金泽路地块

结果并没有市场化房企参与，最终被长三角投资联合体29.64亿疑似托底摘得。

市场下行期，对远郊或开发难度较大地块，房企保持着更加谨慎态度。

第三个残酷真相就是，竞品质带来更大压力，房企更愿意扎堆核心区，对远郊地块更加审慎。

土拍是楼市的一面镜子。楼市的压力和情绪，如今完全传导到了土拍市场。

民企的离场、国央企的分化、核心区的扎堆，行业迎来了更深度的调整。