碧桂园危机中的买房人：业主不敢看新闻，销售搞直播

碧桂园瞄准的买房对象，不少都是像曹海歆这样，是各个三四线城市里的新中产们，他们有着不稳定的风险承受能力——对于许多掏空“六个荷包”，为刚需买下期房、盼着入住的人来说，无论是延期交付，抑或是更坏的结果，都是“不能承受之重”。

这一切，正如碧桂园自己所描述的那样，这家创立31年、曾多次进入《财富》世界500强排名的企业，如今正面临“成立以来最大的困难”。

文 |李清扬 胡倩

编辑 |易方兴

运营 |圈圈儿

焦虑与躺平

李雪从没想过，“房企危机”这件事，会与自己息息相关。

今年五月，李雪哥哥与相恋多年的女友顺利完婚。婚前，哥嫂一起精挑细选了两人的“小窝”，对比了性价比、升值空间、户型、装修风格和小区环境等诸多因素，最终选择了位于老家沈阳浑南区三环左右的一处地段较好的碧桂园楼盘。

李雪回忆，在哥哥的选择里，开发商是从未被比较过的一项。他对房地产开发商知之甚少，唯一能回忆起的重大新闻是恒大爆雷，而碧桂园在他看来是一家大房企，房子又是精装交付，这对于双北漂打工家庭来说，是很大的优点。

8月11日的早上，李雪看见哥哥有些焦虑，他在出租屋里一边沉默地走动，一边快速地刷着手机，临出门时，他说：“我和你嫂子买的房子好像要烂尾了。”

正如碧桂园自己所描述的那样，这家创立31年、曾多次进入《财富》世界500强排名的企业，如今正面临“成立以来最大的困难”。据报道，碧桂园两只原本应于8月7日支付的境外美元债票息，未能按期支付，两只债券合计1.62亿元。难以想象，碧桂园2022年的营收达到4303亿元，而如今，需要支付1亿多元竟成为了难题。

消息一出，市场震动，“疑似爆雷”的阴影在碧桂园头顶挥之不去。在邯郸一家房地产中介工作的彭凛，为了结婚买下碧桂园的期房，预计明年九月交房。当身边人用“爆雷”的口吻谈起此事，他激动而坚决地否认：“没有爆雷！哪里有爆雷？”



▲ 碧桂园某售楼处后正在建设的期房。图 / 李清扬

同彭凛一样，对于绝大多数等待碧桂园期房建成的业主来说，“碧桂园爆雷”是万万不敢设想的。每日人物通过社交媒体联系了上百位购买了碧桂园期房的业主，绝大多数人选择了沉默，而曹海歆是少有的几个乐意聊一聊的买房人。接受访谈之前，丈夫还曾告诫她：“别谈了，怪晦气的，又不是真的要烂尾了。”

曹海歆生活在浙江湖州，今年六月份，她看中了一套离母亲家近的碧桂园楼盘，一期已建成，二期即将收房，三期正在售卖。房子价格被压得很低，从开盘初的一万多降到了7000块左右。看房时，介绍房子的销售也在该楼盘入手了一套。“他们做这一行的，既然自己也买了，那我买下应该没有什么问题。”

丈夫曾经在碧桂园项目工作过，认为碧桂园“现金流充裕、回钱快”，响亮的地产龙头名声更是一份有力的背书。经过一周时间考虑，夫妻俩买下了一套120平的四室两厅，首付四成，预计2025年十月交楼。曹海歆经营着一家个人的甜点工作室，常有回头客光顾，偿还每月贷款并不算负担。

得知碧桂园没有按期支付债券利息的头两天，曹海歆心里不太舒服，上网搜索，无一不写满了焦虑。各地施工进度不同，有的交房远在明年后年，有的就等室内精装完毕，有的每日去工地看，有的抱着希望求证“房子应该能按时交吧”。同质的负面信息让曹海歆感到难受，干脆不再看相关新闻，选择“躺平”——“事情已经出现，个人的力量也解决不了，不如该吃吃、该喝喝。”

碧桂园瞄准的买房对象，不少都是像曹海歆这样，是各个三四线城市里的新中产们，他们有着不稳定的风险承受能力——对于许多掏空“六个荷包”，为刚需买下期房、盼着入住的人来说，无论是延期交付，抑或是更坏的结果，都是“不能承受之重”。

相比之下，对曹海歆这样本身就有两套房的人来说，心态还算是相对平和，她觉得，最坏的结果“不过是晚两年交房"。

打气

同一时刻，焦虑传导到了碧桂园的售楼处内部——很显然，卖房变得更难了。

赵程是河北邯郸下辖县城的碧桂园楼盘的销售主管。大盘已清得差不多，剩下零星几个户型在卖，售楼处门可罗雀，冷清得像大厅里开到16度的空调。销售们如同跟着楼盘营业来去的候鸟，多数已经被调走，留下赵程一人，作为主管负责交房产证等后续收尾的工作。

碧桂园无法支付负债消息传出后，赵程接到通知，“还没卖出的几套大平层户型的房源暂停销售，等风波过去再说”。

伴随销售暂停的还有业主们纷至沓来的电话。他所处的县城在邯郸市经济排名靠后，碧桂园是唯一一家进驻的大型房企，楼盘定位为改善型住房——在过去的近十年里，碧桂园把房子盖到了许多类似的县城中。碧桂园出事后，由于许多业主长年在外地工作，无法赶来现场亲自督工，为了让业主放心，赵程用抖音搞起直播，“业主想看哪个楼就直播哪个楼”。



▲ 邯郸某碧桂园楼盘外的广告语。图 / 李清扬

离销售处不远就是工地，赵程隔着落地窗户就能望见。看到工人们在施工，时不时能听到叮叮砰砰的声音，“就说明就没问题”。除了直播，他还会在企业微信实时更新工程进展，业主们关心的外墙、瓷砖、绿化等都有相应的进度说明。

面对业主的不安，赵程选择如实承认，“碧桂园正在经历最大的一次风波”。2023年上半年，碧桂园总体经营不善，亏损约450亿，销售端难以卖出房子，回款坎坷。

作为销售，赵程对“房子难卖”深有体会。

他所在的楼盘于2020年底开盘，2021年动工，建几栋卖几栋，陆续售卖了两年多。每次开售，销售们都有固定的KPI业绩，考核严格，下班时间通常在深夜十点之后，“有的人会压力大到哭”。

今年房地产市场行情继续走低，房子卖得愈发吃力。为了促进销售，房价从开盘时的6600元到7200元的区间，下调至6000元出头，并附加九八折，再叠加“交定金立减5万”的优惠。

此外，过去该地政策规定买房只接受商业贷款，到了今年，为刺激房市，“希望有人来买房”，政府放开了“无法提取外地公积金贷款”的限制。春节期间，赵程接待了一位在北京奋斗二十余年的夫妻，“公积金就有30万，首付一下就有了”。

作为碧桂园员工，赵程同时也是一名碧桂园业主，还有100万的房贷要还。相较忧心忡忡的其他业主，他显得更有信心，“因为碧桂园很看重保交楼政策”。2023上半年，碧桂园完成交付达27.8万套，交付量稳居行业第一，“这说明碧桂园是把房子交付放在第一位的”。

某种意义上，对于像他这样，把居住未来寄托在碧桂园楼盘中的买房人来说，一辈子能主动选择房子的机会并不多，他必须相信、也只能相信碧桂园。

赵程同时认为，碧桂园离破产还远，否则，“那我们的工资就不会正常发放了”。但作为销售，赵程领的是底薪和提成，在没有业绩的时候，底薪税前仅有1200元。

离赵程约106公里的邯郸西部的一个县城，工作年限达13年的洪莘安抚客户的说辞，同样也提到了“按时发放的工资”。她甚至把上个月的工资条直接亮出来，税前八千多元，是她完成了每月4套的KPI后得到的，每一套的提成合计在1200元左右。

碧桂园陷入困境的消息传出后，网上一度流出“从8月份开始，员工工资原则上按照税前50％发放”的传闻，但每日人物向多位碧桂园员工了解到，广东和合肥地区的财务、营销和技术岗都暂未收到降薪消息，八月份的工资也如期发放到手。

对于眼下沸沸扬扬的消息，洪莘将其解释为，“这是碧桂园在求助”。在她看来，作为民营房企，受大环境和房地产“三道红线”限制，碧桂园融资环境艰难，正常融资需求无法得到满足，此举是迫不得已。“比如碧桂园想要3000万，审批过了，但因为存在各种限制，只能拿到500万，但很多计划和报表是根据3000万展开的，这就举步维艰了。”

洪莘的说法无疑援引了8月8日碧桂园就债券一事的回应：“受近期销售额与再融资环境的持续恶化，叠加各类资金监管的影响，公司账面可动用资金持续减少，出现了阶段性流动压力。”

洪莘笃定地说：“即使如此，碧桂园也不会动用买房人的钱，因为钱都在资金监管账户里边。”她告诉每日人物，碧桂园的建房模式为垫资盖房，政府根据每一阶段的工程进度按比例拨款，“在没有盖好房之前，钱是拿不走的”。

“工资、求助、钱在监管账户”，每日人物走访了邯郸市三个在售的碧桂园楼盘，销售都提到了这三个要点。只是，说辞如此，业主们不见得一定买账。有的业主在网上发帖质问，“如果监管账户有钱，为什么高管要大手笔减持套现？”哪怕工地有人，也有业主担心“是否是工地表演”。

各种谣言、传闻、消息混杂在一起，常常产生连锁反应。“爆雷预兆”的猜测众说纷纭，除了焦虑，几乎每个评论区里都有不少类似“碧桂园没希望了”的“冷嘲热讽”。但一个很明显的现实是，碧桂园从来都不缺少坚定的捍卫者，常常有买房人不甘示弱地回击：“业主、员工都希望碧桂园好，只有看热闹的键盘侠唯恐它不爆雷。”

进军县城

抛开网络上的唇枪舌剑，有一个问题亟待厘清：为什么一年之前还是优秀示范性房企的碧桂园，突然走到了债务违约的边缘？

碧桂园终于承认，之前被大力肯定的“三四线战略”，如今成了沉重的负担。与其他大开发商不同，被称为是“三四线之王”的碧桂园，专注于走下沉路线，扎根布局三四线城市。截至目前，碧桂园开发的项目覆盖一千多个县，数据显示，2021年，碧桂园来自三四线城市的销售额占比高达68%。比如洪莘所在的碧桂园楼盘，是县城里唯一一家500强开发商，“其他大一点的都不来的”。

而把目光放大到整个邯郸市，也能看到许多三四线城市共同的影子。

邯郸市位于河北省最南端，处于冀鲁豫三省交界之处，常住人口达到900万，这对于一个三线城市来说，是一个庞大的数字。邯郸下属县共有11个，碧桂园在邯郸市内包括县城的楼盘达到15个左右。“宇宙房企”碧桂园不是第一个进入邯郸市的房企，但它却是唯一一个进入邯郸下属县城的大企业。

在县城，碧桂园的房子都是“精装交付”。精装意味着地板、壁纸、吊顶、管道、橱柜、门等一切硬装是在收房时便能拥有的，换句话说即是“拎包入住”。

碧桂园围绕房地产布局了物业、家装等分公司，洪莘告诉每日人物，按照碧桂园与供应商的战略合作关系，“碧桂园花5万就能做完精装，如果让买房人自己去做，可能吗？”精装的定位，让碧桂园位于县城的楼盘，即使位置稍逊，价格也不逊色，还能吸引来买房者的青睐。

在邯郸市区，碧桂园在市中心顶好的地段有一套楼盘，价格从开盘时的每平米8000元涨到了现在16000元，翻了一番。要知道，邯郸的人均收入水平徘徊在三四千元。李匀在该楼盘底下开水果店，他是最早一批进驻的商家之一，“碧桂园这房子，是四年前最早一批价格高一点的”。当时大家觉得，碧桂园是南方来的企业，服务质量好，争抢着买，买房要在售楼处外面拿着小板凳排号，“那都是掏空几个荷包，凑一个首付”。

在房地产行情最好的那几年，碧桂园靠着大企业的名声和服务质量，在三四线城市高歌猛进，不断扩张，房子建了一栋又一栋，也让当地房价水涨船高。

“在这里买碧桂园的人，多数家里都有点钱。”李匀说。三四线城市的许多碧桂园楼盘，以改善型住房为主，精装修，建在好地段，又有配套的碧桂园物业——开发商和物业都是上市公司，“碧桂园的房价本身就比正常的高一些”。

赵程在县城卖的碧桂园楼盘，销售户型集中在120到140平方，其中有两栋专门卖大平层，面积达到230平，这种户型在县城里相当少见。对于刚需购买者来说，“有的人是接受不了这个价格的”。多数来买房的人，手里已经有一套，甚至有人是全款买的，“可能一辈子的心血全掏到这里边了。”



▲ 某个正在建设中的碧桂园楼盘，傍晚时分，不时有工人进出。图 / 李清扬

现下，相比于邯郸市内，碧桂园正在售卖的楼盘都在距离市中心十几公里的郊区，一位当地的出租车司机说，“都是附近村里的人买”。

当房子多得卖不出去，下沉去村里找人买成了一种途径。周鑫伟在邯郸做网约车司机，他把买房形容为——“兜”老百姓去买。他在村里有自建房，但为了日后儿子能谈婚论嫁，还是咬牙借钱在市内凑了一套期房的首付，每月房贷3000元，“一年小4万，孩子还要上学，建好了也没钱装修”。

对于很多生活在三四线城市的人来说，有没有房子，是一把标尺，一项度量衡，衡量一个人有没有实力，能不能结婚。如果不买，“别人会说你不让你儿子结婚了？”周围同学们都给孩子买了，“难道你不买吗？”

更多的人，尤其是年轻人，已经不愿意买房。平均工资和房价之间的差距令人感到拮据，哪怕是在邯郸土生土长，李匀也觉得，“这地方不适合生活。”

一位出租车司机说，他曾接过一位温州来的乘客，对方问他：“你们邯郸房价真的这么高？”这位温州男士诧异，邯郸房价只比温州便宜两三千，但温州的人均工资却比邯郸高五六千。压力之下，人口流出成了“自然而然”的事情。

县城的年轻人更少了。赵程被调去县城做主管的这三年，他发现，通常只有在节假日期间，街上能看到一些年轻人，其余的时候，多是带着孩子的老人家。也只有节假日，来看房的人比往日多，是销售们最忙的时候。

据国家金融与发展实验室出具的NIFD季报显示，今年上半年，一二线城市的郊区和三四线城市的住房交易复苏远不及预期，“这对于房地产项目重点布局在三四线城市的房企来说，会导致其回款规模下降，经营现金流减少。”

三四线人口红利消失，新房无人来买，加之受地理位置和供大于求的影响，商品房价格跌幅较一二线城市更大，种种因素导致碧桂园销售端疲软，无法通过售房收回足够的现金流。加上外部融资环境同步收紧，更有不得不做的“保交楼”任务在前——身价3096亿的碧桂园被1亿多元难住，并不是无迹可寻。

不能失去的交房

这些日子，哥哥很少主动提到碧桂园的事情。在李雪看来，比起网上去售楼中心闹事、要说法，去找律师支援的业主，哥哥是“沉默”的。他除了在微信上向销售人员发去几句询问，做得更多的是不断地阅读相关的新闻。

李雪的哥哥在北京开了一家烧烤店，客源充足，每月能赚得4万多的收入。用这份收入支撑老家的首付和房贷并不成问题。交完首付的七个多月里，李雪的哥哥和嫂子甚少关注房子的工程动态。除却过年期间回了一趟老家，其余的时间里，销售在微信上与他们同步着期房进度，他们很少主动问，总是听和看。

这套为结婚买下的房子，并不出于急迫的住房需求，而是结婚生子前的一项必要准备，“买房是大事，甚至是一个新建家庭的头等大事”。换句话来说，他们处于“薛定谔式”需要房子的状态，在一年内甚至更长的一段时间里，他们不会住进新房子里。

即便如此，“婚房”有可能延迟交付，让他们的心里始终有些“不得劲”。



在这场巨型房企的危机中，无论是碧桂园还是买了期房的业主，“交楼”，都是重中之重的事。对碧桂园而言，无法做到保交楼，信任危机传导到消费者，亟待售出的新房将更难迎来业主，这对于支付后续到期的债务则更不利。另一方面，危机消息势必影响意向购房者的购买意愿，短期内销售端无法回流，留给碧桂园的考验，算得上“艰巨”。

在交房方面，碧桂园的态度相当积极。据报道，碧桂园方面表示：“两笔美元债券仍处在30天付息宽限期内，公司高度重视债务风险化解，目前仍在积极优化资金安排，努力保障债权人的合法权益。”

早在上个月，碧桂园曾召开月度管理会，总裁莫斌提及：“区域总裁一定要把按时交付、完美交付，当成自己的首要任务。”困境风波出现后，也有碧桂园的内部人士称：“老板要求全力保交付，暂停支付部分款项。”

赵程有位买了恒大的朋友跟他聊天，对方试探问：“你的房子是不是也倒闭了？”赵程立刻否认，“怎么可能？”在他看来，碧桂园不会成为下一个恒大。“恒大出事开始在否认，但碧桂园在想办法解决，直面问题。”

虽然碧桂园的债务优于恒大，但深耕三四线的碧桂园，项目交楼量更为庞大。据经济观察网报道，一位碧桂园内部人士透露，下半年，碧桂园的交付任务多达40万套，公司账户上的资金基本能保证交楼，“但前期结算款还要靠后期销售”。



▲ 图 / 视觉中国

最近，碧桂园债务问题也有了新的进展。对于将于9月2日到期的一笔39.02亿的债务，提出了一份分七期、展期三年偿还方案，希望能“由时间换空间”。

比起新盘销售，当下售楼处的任务还有安抚业主。赵程做起了“催工”的活儿，“靠我自己的能力去改变这个项目我肯定做不到，只能尽最大可能让施工进度快一些，让业主放心。”

对于李雪及哥哥而言，在两人各自的家庭里，买的房子都在远方的老家，他们并不急需这套期房，某种程度上，距离可以淡化对未来收不到房的焦虑。在北京，李雪和对象、哥哥和嫂子四人在丰台区合租了一套房子，在六十平的出租屋里，四个人分享着共同空间和生活。

“不管自己住不住，自己名下有一套房子总归是安心一些的。”距离碧桂园危机的消息已经过去了半个多月，李雪和哥哥并没有被各种消息影响，毕竟生活还要继续——他愿意再给碧桂园期房一些时间和信心。

不然还能怎么办呢？

（文中受访者均为化名）