买房没首付也不想贷款?这2种方法能“空手套房”(图)

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商业内幕网介绍了两种不需要很多钱，甚至不需要经过银行贷款的买房策略，买家可以通过找到欠下大笔贷款，急需要脱手房产的卖家，通过接手剩余贷款而买到房产；或者找到一些不需要马上收到全房款的卖家，变相让卖家提供融资，并每月将部分的房款付给卖家。

房地产投资的优势之一是，没有一个放之四海皆准的融资策略。

对于那些不想走传统路线，即通过多重上市服务（MLS，即传统的经纪人发布房源的系统）并让银行参与融资的买家，以及那些手头没有大量现金可用于支持房产的卖家来说，还有其他方法来处理这一过程。双方都可以有创意。

佩斯·莫比（Pace Morby）就是这方面的专家。他是有线电视台A&E电视系列片《300套炒房》（Triple Digit Flip）的明星之一，房地产投资大师布兰登·特纳称他为“创造性融资的首选投资者”。莫比说，他已经建立了一个约300个单位的投资组合，却没有向银行借钱。

在特纳的BiggerPockets播客的最近一集节目中，他分享了他经常使用的两种策略，即用很少的钱甚至不用钱来收购租赁物业，并列举了他最近用这两种策略购买的例子。

2种融资策略，只需要很少或不需要钱，也不需要银行

莫比倡导的第一个创造性的融资策略是“受制于债务”的融资，这是在卖家已经有房产抵押贷款的情况下使用。在这种策略中，卖方只需将房产的所有权转让给买方，而买方则负责支付抵押贷款。



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这种策略通常是在卖方因费用问题而不得不亏本出售房产，并且无法支付费用的情况下使用。

莫比举了一个他在亚利桑那州使用这种策略买房产的例子，在这个例子中，卖家必须卸下一栋房子的债务，以获得另一栋房产的抵押贷款。

莫比在播客中告诉特纳：“不幸的是，他在那栋房子上欠了38万美元。因此，如果他只能从买房时拿到35.5万-36万美元，这意味着他必须再开出一张支票才能出售他的财产。很多时候，‘受制于债务’就是机会出现的地方。”

莫比最终以完全剩余的抵押贷款，即通过继续支付剩余的抵押贷款，加上2500美元的现金支付购买了这所房子。他现在把它作为Airbnb出租。

这种策略的一个问题是，如果发放抵押贷款的银行发现了契约被转让，它可以根据合同中的“转售即还”（Due-on-Sale）条款采取行动，这意味着他们可以立即赎回房产或要求新的买家全额付款，尽管这个转让的过程是合法的。

但这个问题可以通过购买“转售即还”保险来解决，通常为购买价格的1%。另一个选择是，买方和卖方以书面形式约定，在保持融资安排不变的情况下，只有在抵押贷款还清后才能转让契约。

莫比采用的第二个创造性融资策略被称为“卖方融资”，这种安排正是字面上的意思：由卖方为交易提供资金，而不是像银行这样的大贷款机构。在这种策略中，房子的所有权立即被转移给买方，然后他们将在一段规定的时间内支付费用。

这种策略通常在对双方都有利的情况下使用：买方不必通过大的贷款机构，也不必支付离谱的首付，而卖方通常可以得到比一次性付款出售更高的出售价格，此外，他们还可以迅速摆脱这处房产。

莫比用这种策略从卖家那里买了一套房子，卖家要价10万美元，但只收到了6万美元左右的报价。而他在合同期开始后的6个月和12个月内支付了两笔5000美元的首付款，并在20年内通过每月支付375美元的方式支付其余的款项（约9万美元）。

他说，“因此我的第一笔5000美元的付款在六个月后到期，而她的租户为我支付了首付款。”

这处房产的租金为1600美元，在去掉各种开销后，莫比每月可净赚1000美元的现金流。



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莫比说，“她为什么要卖房？就因为我付给她的钱比别人多4万，这就是答案。所以很多人都会问，‘为什么卖家要这样做？’我就说，‘她有四万个理由。’”

莫比还说，卖给他房子的那对夫妇不再愿意承担当房东的相关义务。他们还期望在环游美国时能保持一笔被动收入。

原文：https://www.businessinsider.com/real-estate-investing-strategies-buy-rental-properties-no-money-morby-2021-11 阅读原文