房企债务压顶 套现上千亿房产的李嘉诚正偷笑(组图)

当前楼市面临很多不确定因素，特别是对一些头部房地产开发商来说，因为债务规模比较大，一旦货币政策或者房产调控政策收紧，他们随时有可能出现资金链紧张的风险。

目前头部开发商的债务规模都是比较大的，甚至有不少开发商债务规模达到上万亿，资产负债率达到80%以上，净资产负债率甚至可以达到100%以上。



面对这么高的债务，如果企业的现金流跟不上，就随时可能出现一些不确定性的风险。

而现在很多开发商之所以面临这种困局，其实跟他们过去几年对楼市走向的误判有很大的关系。

实际上在2016年的时候，我国就明确提出房子是用来住的，而不是用来炒的，到了2017年关于楼市的信贷政策明显收紧。

当时已经释放一种信号，楼市随时可能会迎来拐点，短期的上涨并不能掩盖长期的风险。

所以当时就有很多人提示，楼市可能会面临拐点，特别是对那些债务规模比较大的企业来说，应该及时调整方向，不要等到风险真正来临的时候才手忙脚乱。

在这种大背景之下，其实很多开发商早就调整了步伐，比如万科在2018年就高喊活下去，然后开始积极降负债降杠杆，最终万科活成了其他开发商羡慕的样子。



当然除了万科之外，有不少开发商都敏感地嗅到了楼市可能存在的变化，所以早早就做出了一些调整，这里面最典型的就是李嘉诚。

李嘉诚在上世纪90年代就开始进入大陆，在大陆开发过不少知名的项目，过去20年李嘉诚在大陆物业是比较多的。

但是从2013年开始，李嘉诚却突然拼命地出售各种物业，比如2013年7月份以58.49亿港元出售香港天水围嘉湖银座商场；2013年8月份，以32.68亿港元出售广州西城都荟广场；2013年10月以89.5亿港元出售东方汇金中心；2014年1月以38.4亿港元出售南京国际金融中心；2014年4月以72.01亿港元出售北京盈科中心；2016年以230亿港元出售陆家嘴世纪汇广场50%股权；2017年以402亿港元出售香港中环中心75%的股权等等。



从2013年到2017年，李嘉诚抛售的这些物业以及资产加在内，累计套现的金额至少达到1,700亿以上。

除了出售现成物业之外，李嘉诚还出售一些储备土地以及在建项目，比如2017年出售广东中山碧海云湖3800亩土地；2019年将已接近封顶的大连西港项目租售给融创。

经过不断的买卖卖，李嘉诚在内地的物业也不断减少，其中土地储备已经从最高峰时期的1000多万亩下降到900万亩左右，这跟国内一些头部开发商土地储备不断增多截然相反。

然而在李嘉诚不断售卖内地资产的这几年，刚好是我国房价快速上涨的几年，很多城市的房价都出现了快速上涨，因此很多人都说李嘉诚亏大了。

因为他将这些物业出售之后所得的资金大多都投入到了英国的一些产业当中，但英国这些产业给他带来的回报明显没有内地房地产带来的回报高。

但其实李嘉诚是一个非常谨慎的人，他有一个非常著名的言论，那就是不赚最后一块铜板。



尽管从2013年之后我国的房价仍然保持快速上涨，但是李嘉诚从2013年开始就不断售卖各种资产，这确实出现了不少损失，但对于这种损失，其实李嘉诚已经看得很坦然。

毕竟在过去几年房价高速上涨的过程当中，其实也潜藏了一些风险，那就是部分城市房价偏高。

目前我国房价收入比是比较高的，部分城市房价收入比可以达到40以上，这是相当高的。

如果房价过高，远远超过了大家能够承上的承受能力，那就会变成泡沫，这种泡沫越繁荣未来潜在的风险越大。

但是面对这种泡沫国家不可能放任不管，为了保持整体经济的发展，防范金融风险，国家肯定会采取更加严厉的监管措施，比如收紧房地产信贷政策，进一步加强调控等等。

而且事实证明，从2017年开始，国家对房地产的调控明显增强，特别是最近这两年，房地产的调控政策有越来越严的趋势。

比如2020年央行就给各大银行房地产信贷上了紧箍咒，根据不同的银行设定房地产开发贷款占比上限。

其中第1档是中资大型银行，房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限32.5%；第二档是中资中型银行，房地产贷款占比上限27.5%，个人住房贷款占比上限20%；第3档是中资小型银行和非县域农合机构，房地产贷款占比上限为22.5%，个人住房贷款占比上限为17.5%。



除此之外，监管部门还特别针对房地产行业推出了三道红线，即剔除预收款之后，资产负债率超过70%；净资产负债率超过100%；现金短债比小1。

一旦开发商踩线之后，就很难从银行等金融部门获得更多的融资。

结果在监管层层加码之下，房地产开发商的融资越来越难，前期欠下的巨额债务，如果没有充足的现金流做支撑，就随时可能面临到期债务无法续贷或者偿还，这是相当被动的。

这也是为什么目前有一些头部开发商出现债务问题的根源所在。

因此看到目前一些头部开发商因为高额债务忙得焦头烂额，此刻李嘉诚应该为他前几年出售各类房产暗暗偷笑。

因为通过抛售这些房产之后，他迅速回流了大量的资金，然后这些资金投入到实体产业当中，虽然这些产业不能像开发商那样带来巨额的回报，但至少风险比较小，可以源源不断的带来可观的利润，这才是细水长流的做法。 阅读原文