学区房惊魂48小时:连夜降价,买家欲弃百万定金(图)

　学区房退烧已成定局。在北京西城区全面实施多校划片破除了学区房信仰之后，深圳也将迎来大动作，拟立法推行大学区招生。

　　消息一出，市场迅速反应，48小时内，深圳学区房剧震。

　　8月1日，深圳市官方权威平台深圳发文表示《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》（下称《草案》）在深圳市人大常委会网站公开征求意见。针对各界关注的教育公平问题，《草案》明确提出推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，以合理均衡配置教育资源，优化教育结构。

　　“我7月底看中香蜜湖的学位房并下了200万元定金，加上税费、中介费等各方面费用总购房成本超过2000万元。”8月1日晚，深圳换房客张小玲（化名）对时代周报记者表示，深圳拟立法推行大学区后，她的第一反应就是应该放弃200万元定金退房。

　　在张小玲看来，如果深圳推行大学区，原先定下的房源价值将大打折扣。相较于承受房屋跌价的损失，及时止损更理智。目前细则未明，张小玲仍在观望，但天秤已有所倾斜。

　 　买家仍在观望时，已有卖家果断割肉，抢先降价。其中，深圳学区房“顶配”百花片区反应最为热烈。

　　8月3日，百花片区房产经纪人黄思燕（化名）告诉时代周报记者，学区房新政消息出来后，已有多名学区房业主调价，幅度均以百万元起步。多名业主对该中介表示，只要买家诚心想买，价格可谈。

　　“长安花园去年成交在1400多万元，现在1300多万元就可以买到。”黄思燕表示，目前百花片区业主心态分化，在高位买进学区房的业主最焦虑，但因成本高，降价幅度小。早期买入房产且学位已用过的业主降价幅度大，只要买家决策时间短，谈价空间颇大。

　　8月3日，中国城市经济专家委员会副主任宋丁在接受时代周报记者采访时表示，《草案》将对义务教育中长期存在的不合理现象和学区房炒作之风形成巨大冲击，广大市民在义务教育和住房上的压力会得到非常大的缓解。原来买学区房后百分之百可以上名校，现在大学区制度下只有上名校的概率，而不能确保上学。因此，原有的学区房价值必将大打折扣，房价出现显著下跌将是大概率事件。



　　图源：视觉中国

　　买卖双方深度博弈

　　作为深圳学区房的天花板，百花片区以教育资源集中著称。以带有双实验学位（深圳实验小学和实验中学）的国城花园为例，该小区已有超30年房龄，但由于名校学位加持，国城花园成交单价曾超过30万元/平方米。

　　当政策转向时，深圳顶级学区房片区最为敏感，价格变动也最明显。

　　8月3日上午，百花片区的长城大厦法拍房因无人报价流拍。该房源建筑面积为104.7平方米，起拍价为1084万元，单价约10.4万元/平方米。在阿里拍卖网上，该房源共有181人设置了拍卖提醒，引起近5000人围观。

　　同日，一名深圳房产从业人士告诉时代周报记者，今年受二手房指导价影响，百花片区成交量低迷，成交的房源主要通过法拍途径。由于法拍房价格更低，买家购买后空间较大，因此投资热度相较于普通住宅更高。但此次长城大厦的拍卖时间在《草案》发布之后，买家都在观望政策走势，不敢贸然买进。

　　尽管《草案》仍在征集意见阶段，具体细则尚未出台，但持有学区房的业主或有意入手学区房的购房者已开始观望。他们一面担心学区房的价值一夜归零，另一面又忧虑政策未来是否还会调整，市场买卖双方进入深度博弈期。

　　林妍（化名）曾一度视为珍宝的罗湖学位房，如今变成了烫手山芋。2018年8月，林妍以总价160万元买入罗湖学区房，单价为7.27万元/平方米。2020年深圳楼市最火的时候，该小区同户型的房源报价一度高达400万元，涨幅高达150%。

　　8月2日，林妍从罗湖房产经纪人处获悉，她所在的小区已有业主先行降价，同小区同户型的房源挂牌价仅为270万元，较最高点下跌超百万元。

　　学区房仍将存在

　　如何破解当前的“择校热”，给学位房降温，是义务教育阶段社会最关注的问题之一。《草案》提出，深圳将推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制。

　　事实上，早在2015年，深圳市教育局便提出各区要积极探索学区制招生。至今，罗湖、福田、龙华、宝安、坪山、龙华等6区均试行大学区。

　　大学区意味着家长可以不受地段限制，申请大学区内的任意一所或多所学校。一个小区对应多所学校，房产不再直接挂钩某所学校。同一套学区房，可能分到名校，也可能分到普通学校。

　　多名业内人士认为，深圳推行大学区或改变市场格局，减少不同产品之间的价格差距。

　　8月3日，Q房网罗湖东区片区董事孟中振告诉时代周报记者，以前买家热衷于购买学区房，导致普通住宅价值被低估。过去买家在购买学区房时都是为买学位，忽视居住价值。未来学区房降温，买家可以有更多选择，购买相对宜居的资产。


　　孟中振表示，此前深圳部分区域已推行大学区制，主要针对新建学校试点，但各区政策和解释不一，没有统一标准。未来深圳全域推行大学区制，短期内将冲击学区房价格。但大学区制仍会以就近入学为原则，长期影响仍需待细则落地后再评判。

　　《草案》发布后，不少网友认为未来深圳将没有名校概念，学区房将从此消失。

　　对此，宋丁持不同观点。宋丁认为，大学区下教育资源的差别仍存在，有名校的大学区仍然会受到更多关注，为争取进入名校的机率，家长仍然要在大学区里面购买房子。在这个意义上说，有名校的大学区里的房子仍然有学区房的血统，仍会受到更多人的关注，因此，名校大学区的房价仍然可能高于普通大学区。但是，未来不会出现过去的学区房炒作现象，房价变化会趋向合理，学区房价格将和市场上其它房源更接近。

　　延伸阅读

　　深圳"放大招"拟推行大学区招生 学区房这次彻底要凉？

　　近日，深圳针对学区房，也出了新政。

　　继7月初北京西城区全面实施多校划片，为“学区房热”退烧之后，今日深圳也放大招，官宣拟推行大学区招生！

　　深圳学区房“大地震”

　　近日，深圳社会建设领域的“基本法”——《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》在市人大常委会网站公开征求意见。

　　这项立法的重点是解决民生领域的“痛点”和“堵点”问题，包括教育、住房、就业、医疗。

　　深圳是一个移民城市，户籍人口与非户籍人口比例严重倒挂。根据这一城市特点，《条例（草案征求意见稿）》提出市政府应当实施科学合理、积极有效的人口政策，逐步实现常住人口基本公共服务均等化。

　　教育问题关系千家万户。《条例（草案征求意见稿）》提出，确保一般公共预算教育支出逐年只增不减，确保按在校生人数平均的一般公共预算教育支出逐年只增不减。

　　如何破解当前的“择校热”，给学位房降温，这是义务教育阶段社会最关注的问题之一。《条例（草案征求意见稿）》提出，推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制。

　　大学区在深圳不是新鲜事，自2015年起深圳各区陆续试点实行大学区制招生，各区采用的比较通用的做法是划出2-4所公办学校，共同面向同一片区招生，而且通常把强弱校搭配进行招生。此外，今年上半年龙岗区按照街道划分大学区，11个街道划分为10个大学区，让住在大学区里的学龄儿童，除了第一志愿要申请对口的学校外，还可以申请大学区里任一或者是多所学校。

　　同样是多校划片，深圳的大学区招生政策与北京电脑随机派位不同，深圳采取的是入学积分制度，按志愿次序和积分高低，依次录取。

　　对于深圳的学区房影响最大的两个内容，就是推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制。

　　第一，推行大学区招生，房子与对应学位脱钩了，学区房的概念就直接没了。

　　第二，建立义务教育学校教师交流制度，也就是让名校的老师全深圳到处跑，没有了名校，或者名校现象不突出，学区房现象也会自然而然消失。学区房彻底要凉，尤其是天价老破小。

　　不再保证稳上“牛校”

　　学区房迎来降温

　　实际上，今年以来，全国针对教育改革动作非常大。深圳推行大学区制也不是第一个吃螃蟹的人。就在7月初，北京就“多校划片”动真格的了，对今年9月份入小学的孩子来说，2020年7月31日(以下也简称“7·31”)后新购置的西城区房产不再对应单校登记入学，而是学区内甚至是跨学区多校划片。

　　北京西城区教委去年4月30日发布了“7·31”入学新政。这一政策规定，2020年7月31日后新购房屋或户籍从本市其他区迁入西城区的家庭适龄儿童申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

　　近日，该区结束了2021年小学多校划片入学意向填报工作，“7·31”的靴子正式落地。一些家长发现，其房屋对应登记入学学校已无多校划片计划，甚至学区内所有学校均无多校划片计划，只能填报相邻学区学校。此前受到追捧的优质学区德胜、月坛、金融街等片区均出现此类情况。

　　“‘牛小’和‘直升校’都没有多校划片名额留给去年7月31日之后买房的家庭了，欲哭无泪”，去年底在德胜片区买了学区房的钟先生表示，一打开志愿填报的网站，登记入学学校和学区内学校都因为没有入学计划不能填报了，原先买学区房想让孩子上的第二实验小学德胜校区、三帆中学附属小学等都去不了了，只能去相邻学区的小学。“去年买房时已经知道有新政策了，但还是存在侥幸心理。现在觉得这套1000多万买的学区房有些不值了。”钟先生说。

　　近半个月来，西城顶尖学区房价出现“松动”，甚至大幅跳水，有德胜学区内的学区房降价超100万甚至近200万元待售。据不完全统计，2021年以来，已有北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原、温州等13城出手，重拳整治学区房乱象。据中新经纬报道，这轮房价上涨，很大程度来自学区房。从调控角度来讲，建议禁止学区房跟学校挂钩，采取摇号入学方式，直接切断学校和房子之间的联系。易居研究院智库中心研究总监严跃进也提出，对一些户型过小房屋，后续应限制获得学位等机会，防范此类房源炒作。诸葛找房数据研究中心认为，未来可通过发布小区住宅参考价格、推进教育资源均衡化逐步淡化学区房优势等方式，进一步整治学区房。严跃进谈到，近期上海等地推出的“名师下乡”，就有助于促进教育资源均衡化。

　　严跃进认为，未来学区房市场降温可能性较大。今年结合二手房的指导价政策，预计后续会呈降温趋势，进而带动价格下调。北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池接受采访时指出，未来学区房是否降温，取决于教育体制的改革情况，优质教育资源是否能够均衡配置，并满足社会需求。诸葛找房数据研究中心也表示，长期来看，未来学区房价格或将逐渐回归理性阶段。 阅读原文