地产大佬的海南往事:潘石屹5斤桔子换来“保密文件”

北宋绍圣四年（1097年），苏东坡因政敌迫害，被贬海南儋州。

在古代中国，岭南已是蛮荒之地，越洋之外的海南岛，更是有去无回之地。因此，当花甲之年的苏东坡启程南渡时，已是心灰意冷，“某垂老投荒，无复生还之望”。他是抱着客死他乡之心去的。

大诗人肯定想不到，800多年后的后人，竟然会疯狂地跨过海峡，登陆这个域外荒岛。最多的一天，这里一下子就涌进了十几万人。

他们的目标出奇地一致：淘金。

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1988年春节一过，25岁的潘石屹就辞掉了石油部管道局经济改革研究室的工作。

他变卖了全部家当，南下深圳。到达南头关时，身上只剩下80多块钱，他没有边境通行证，不得不花了50元找了个“蛇头”带路，从铁丝网下面的一个洞，偷偷爬进了深圳特区。

那一年，深圳刚刚经历了新中国第一次土地拍卖，建成的“东晓花园”，此时正在开盘，房价408元/平，出现了疯抢。当时的蔬菜是1分钱一斤。

潘石屹吃得起蔬菜，却没买房的命。他感觉自己来晚了。




他决定继续南下。那一年，海南岛脱离广东，正式建省，邓小平说，“我们正在搞一个更大的特区，这就是海南岛经济特区”。

1989年夏天，潘石屹踏上了炎热的海南岛，黑发浓密，意气风发。

此时，琼州海峡的渡轮正开足马力，日夜不停歇地将一船又一船的内地闯海人，送进海岛。海口还是个破烂的小县城模样，三轮车横冲直撞，连条像样的马路都没有，外来人在街上谈恋爱、吟诗、弹吉他，什么人都有，理想主义者、实用主义者、机会主义者，每个人都有梦想，就是没钱，潘石屹自认已经很穷了，还有比他更穷的。

海口的大小旅馆被挤得满满当当，实在找不到住处的，直接露宿街头和公园，这些错过了深圳特区的人们，红着双眼，到处寻觅能够一夜暴富的机会。

当时有一份《海南开发报》，刊载岛内的各类信息，很多人就把报纸卖到对岸的湛江，那里有无数等待过海的淘金者，一份报纸赚5毛，一个月就赚一万块钱，这成了许多淘金者的原始资本积累。

2

不久，潘石屹当上了一个乡镇砖厂的厂长，手下管着300多号人，他有些得意洋洋。

但海南穷山恶水，厂里经常遇小偷，夜里提供照明的小发电机，一个月就被偷了三次。潘石屹整天只顾得上抓小偷了。

1990年，海南岛刮了一场特大台风，经济一片萧条，砖头没人要，厂子开不下去了。潘厂长那个用废弃水塔改造的办公室，也被讨要工资的工人，用砖头砸碎了窗。



狼狈的潘石屹关停了工厂，跑回了海口。他兜里没钱，居无定所，理个发两块钱，还要砍价砍成一块。晚上睡在沙滩上，还要把衣服埋在沙堆里，生怕被人偷了。在别人房间看春节联欢晚会，看了一半，被人家赶了出去。

当时，像潘石屹这样，怀着一腔热血，第一批南下的淘金者们，到了海南后才发现，“岛上不但没有电，路上连个红绿灯都没有，”几乎都扫兴地撤了。

但潘石屹决定留下来碰碰运气，事实上，他此时已经无处可去。幸好，他遇到了易小迪，后者当时在海口开了一个小印刷厂谋生，因为信佛，他还成立了海南省佛学研究会，潘石屹上过大学，有文化，被相中当了佛学会的秘书长。

3

潘石屹后来才知道，自己南下的同一年，29岁的西安人冯仑主动请缨，带了两个人，去海南筹建海南体改所。这位中央党校研究生毕业的高材生，此前已经在中央党校、中央体改委和中宣部履职，这次南下海南，中央体改所没给冯仑开办费，而是给了他一张1万台彩电的批文，作为开办费。

冯仑在海口用这张批文，和一个外贸公司老总，换来30万元钱，建起了海南体制改革研究所，迟福林任所长，他自己担任常务副所长。



冯仑，易小迪，王功权，潘石屹

此时，几十年后以“私奔”的标签名噪微博的王功权正在尝试第一次抛妻弃子。他放弃了吉林省委宣传部的工作，趁妻子生孩子的机会，偷偷跑到海南，当上了一家国有房地产公司的总经理。他的偶像是借助健力宝一炮而红的李经纬。

王功权把在南下大巴上认识的刘军，拉到公司当了办公室主任。研究生刚毕业的易小迪，被冯仑从中央党校拉到了海口，进入研究所工作。王启富跳槽，也成了研究所的一员，冯仑在这期间认识了王功权。

好景不长，第二年体改所就解散了，王功权的地产公司也开不下去。冯仑带着几人离开海南，投靠了当时闻名全国的南德集团老总牟其中，只留下易小迪开了小印刷厂，坚守海口。

1991年，弃政从商的冯仑再次回到海南，他看到了海南的机遇，那就是房地产。

4

回到海南的冯仑，联合王功权、易小迪等人，一起凑了3万块钱，注册了一个皮包公司，取名海南农业高技术联合开发投资公司。半年后，海南佛学会秘书潘石屹最后一个入伙，这个皮包公司就是万通的前身。

公司一开始搞农业，但却赚不到钱。

机遇很快出现。1992年初，88岁高龄的邓小平二次南巡，给市场经济定调，引发了中国改革开放的第二轮冲击波。当时的海南首当其冲，炒房卖地开了一个口子，成为最快的暴富手段，很多楼盘一拿到报建批文就登广告，连地基还没开始打，价格就已经翻了几倍。

“要挣钱，到海南，要发财，炒楼花”，这是九十年代海南淘金者的口头禅。



六个合伙人决定去炒房。

他们通过运作海口的8栋别墅，先从银行借了500万，再从别的地方又借了1300万，装修一下，倒手挣到300万。赚得“第一桶金”后，再用这笔钱，不断在海口、三亚炒房，雪球越滚越大。

在三亚，有人拿着“蓝线图”（尚未确定的开发用地），指着面前的一块地，问冯仑，你看怎么样？冯仑看看光秃秃的地，又看看湛蓝的天，当即就用300万买下了那块地，转手就赚了一倍。

潘石屹回忆，“一开始都不敢相信，不敢签，在一楼签完房产买卖合同，到六楼加价就卖了，现在想想都害怕。”冯仑回忆最初海南时光，也是充满快意的，用冯仑的话来说，像是大姑娘初婚，很幸福，幸福又糊涂。

他们很快实现了“四个一”的小目标，即一套房子、一万块钱存款、一部电话和一部摩托车。

六个合伙炒房的年轻人，还写了本书，取名《披荆斩棘共赴未来》，把自己描写成一群实业报国的知识分子，当时感动了很多人，也给他们换来了“万通六君子”的美名。

纵观历史，将炒房写成实业报国的，这可能是唯一一本书了。

此时的海南地产界，陆续出现了一些如今熟悉的名字：新希望的刘永好，在海南注册了公司；吉利老板李书福，带着辛苦卖电冰箱赚来的钱，杀入海南房地产；今典集团的张宝全也来到了海南，北京电影学院导演系毕业的他，当时的梦想是拍戏，他打算在海南赚够50万，就回北京继续拍戏；早年靠在海南进口汽车起家的本地人冼笃信，借着这一波地产热，顺利当上了海南首富。

5

万通六君子中，潘石屹主要负责财务。任志强后来戏称潘石屹是“二道贩子”，原因是他抠，不会乱花钱。

潘石屹家很穷，当年去兰州上学时，全部家当只有一床棉被，外加一件棉衣和一条裤子。整学期只有一条裤子可穿的潘石屹，特别担心裤子破了露出他的花裤头。

在海南发迹前的二十多年中，潘石屹都是穷得叮当响，所以他对金钱异常敏感，做生意也精明，人称“潘老财”。

其他人炒房，有钱赚就行，他炒房，每一次都要跑去规划局，看一眼项目资料，看看是不是真有这么回事，生怕被人坑了。

1992年下半年，潘石屹去海口市规划局，了解一个项目的产权问题，吃了闭门羹，规划局的人说那是保密文件，不能查。出门时，他遇上一个熟人，提醒他，“你得买一斤桔子。”

潘石屹一口气买了五斤桔子，往办事人桌上一放，果然换来一摞资料。

他一看，不得了，吓了一大跳。海口市当年的人均住房面积达到了50多平米，北京人均也不过7平米而已。

潘石屹意识到，这泡沫太大了，他不由得捂紧了自己的口袋。

冯仑也隐隐意识到了危机，整个海南的房地产公司多达18000家，可是海口当时本土人口不到30万。

当年8月，几人见好就收，撤离海南。10个月后的6月24日，国务院政策出台，海南房地产泡沫破裂。

根据《中国房地产市场年鉴1996》统计，1988年，海南商品房平均价格1350元每平米，1991为1400元，1992年暴涨到5000元，1993年达到7500元每平米的峰值，短短三年，增长超过4倍。海口市地价由1991年的几十万一亩，涨到680万一亩。



泡沫破裂后，留下了600多栋烂尾楼，18834公顷闲置土地和800亿积压资金，仅仅国有四大商业银行坏账300亿，海南发展银行因为支付危机被央行关闭。

海南的著名景观从“天涯、海角”，变成“天涯、海角、烂尾楼”，海南的房地产市场一蹶不振，陷入了长达十几年的低谷。

泡沫过后，地产广告就此绝迹。李书福的千万资产血本无归，从此不敢再碰地产，专心造车去了。和海南还有点关系的，只剩下农夫山泉老板钟睒睒的养生堂龟鳖丸了。

泡沫背后，最有价值的可能就是那一批中国最早的房地产大佬们，在这里经受了最早的风险教育，经受了市场的洗礼，为后来他们转战全国房地产市场，攻城拔寨打下了基础，这是后话。

6

当“万通六君子”逃离海岛时，王石受到广西北海市委书记王季路和市长帅历国的邀请，去当地考察一个地产项目。北海市长答应给万科一块40平方公里的土地，地价象征性地付一点，算是送给万科建设开发的。

王石很谨慎，请了著名经济学家汤学义一同去北海。结果，专家提醒他，那块40平方公里的地，开发投入至少140亿，北海人口不到15万，一年的产值不足10个亿，根本支撑不起这么大规模的基本建设。

王石听了后背发凉，没敢要这块地。他也因此幸运地逃过了“被坑”的命运，不然，万科或许将无缘接下来在中国大陆房地产企业群雄逐鹿的热血年代。

1992年，首创集团董事长刘晓光，还是北京计委商贸处副处长，首都建设项目的审批大多要经过他之手。一天半夜，刘晓光加完班，正打算出门，看到门口还站着一个人。对方拉住他说，项目再不批，就要黄了。

刘晓光让他第二天再来，等签完字，那人兴奋得差点摔一跤，此人正是潘石屹。当时潘石屹是万通的总经理，而董事长则是冯仑。两兄弟一起吃住在北京的保利大厦。

这也是万通进京后的首个项目万通大厦。这块土地，则来自华远集团的任志强。不过，楼还没盖完，潘石屹就跑了。

1994年4月，潘石屹认识了在华尔街高盛银行工作的张欣，六个月后两人闪婚。1995年9月，潘石屹离开万通与妻子创办红石实业，三年后，他拆了北京二锅头酒厂，建起了第一个SOHO现代城。

当年，中国建设银行发出了中国第一份个人住房抵押贷款，房地产开始了狂奔的十年。

2007年，诞生了“百亿七雄”：万科、中海、富力、保利、碧桂园、绿地和合生。到2009年，百亿房企达到了空前的20家。这一年，阔别海南18年的冯仑，又回来了。

7

2009年的最后一天，国务院出台《关于推进国际旅游岛建设发展的若干意见》，海南国际旅游岛建设上升为国家战略，成为海南继建省办经济特区后迎来的又一次重大发展机遇。

深圳虽然离海南岛不远，可万科却一直没进入海南。2008年，王石还表态说万科是否要进军海南尚待考虑。直到2009年，万科拿下了三亚的一块地，这是万科在海南的首个项目，也是万科27年来第一个度假地产项目。也许此时此刻，海南终于成了王石眼中的“红烧肉”。

2009年，万通也回到海南，启动了占地2200亩、总投资超过50亿元的三亚奥林匹克湾项目。只不过，这个项目最终折戟沉沙。潘石屹则早在2001年就重返海南。他的SOHO中国在博鳌镇获得1000亩土地，用于建造高档休闲别墅，启动了名为“博鳌蓝色海岸”的项目，设计超前，最终也是叫好不叫座。

两人在海南的运势，似乎都在二十年前那次大逃离中，彻底用完了。

这些年在海南稳扎稳打的还要数张宝全。从海南回去之后，张宝全彻底放弃了导演梦想，创办了今典集团。2007年，张宝全回到海南，拿下三亚海棠湾的一块土地，开发中国第一座七星级酒店。2008年初，张宝全再次拿下三亚湾的一块土地，建造了三亚湾红树林度假酒店，客房总量超过5000间。

张宝全率先抢占了海南五湾中的海棠湾、三亚湾、亚龙湾、清水湾，奠定了在海南发展的基础。

目前，中国最大的几家地产公司，恒大、万科、融创、保利、碧桂园等房企，均在海南进行了战略布局。但海南对房地产的调控政策，再也没有松口过，上个世纪末泡沫破裂的惨痛教训，让海南懂了，经济腾飞不能靠房地产。



2018年4月13日，党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区，海南将成为我国最大的自贸试验区，这意味着海南自贸港将获得比上海自贸区自由度更大的政策扶持。

2020年，在设立海南自贸区近两年之际，中国政府发布《海南自由贸易港建设总体方案》，提出了海南将着重发展的三大重点产业：旅游业、现代服务业和高新技术产业。房地产被排除在外。

在三亚西南端有个景点叫鹿回头，鹿可以回头，可有些事再也回不了头了。 阅读原文