交了房，拿了钥匙就需要交纳物业费这是人尽皆知的事情

然而......

在某楼盘拥有50多套房产的业主

却拖欠了

200余万元巨额物业费

从而引发了几十桩官司

该物业服务合同纠纷系列案件

由湖里法院进行一审

二审维持原判

被欠的物业费有了着落！

近日

物业公司特地送去锦旗

向法官表示感谢



这究竟是怎么一回事？

案情

业主拖欠200多万元物业费

称物业公司服务不到位

厦门某物业公司起诉称，B公司是楼盘内50多套房产的业主。2014年1月，房地产开发商与物业公司签订了《前期物业服务合同》。B公司应当按照合同的约定缴交物业费、公维金、公摊水电费，合计200多万元。这些房产大部分于2020年取得产权，B公司认为，物业费用应从公司取得产权登记的时间开始计算。

目前

50多套房产情况复杂

B公司表示

有的房产已出售，有的房产已出租，应该由承租人负担物业费；有的是空置房，依照合同及《告知函》确定的空置房的物业费打折；还有的房屋漏水、被占用、私拉电线，是物业管理不到位。

审理

逐套房产梳理统计拖欠费用

判决被告支付203万余元

案件审理过程中，双方对“空置房”的理解、物业费计算的时间、《告知函》的效力、谁来缴交物业费等问题均存在争议。承办法官带领团队梳理后，对50多套房产逐套分类统计精确的拖欠费用。

湖里区法院经审理认为：

合同中的“空置房”是指开发商已竣工未出售或已出售但因开发商原因未交付的房产，B公司存在理解错误；

其次，B公司作为产权人负有支付物业费的义务，B公司抗辩由承租人支付不予采纳，可在支付后与承租人另行协商处理；

再次，因物业公司对房产被占用、漏水等问题未及时处理，存在服务瑕疵，在此情况下B公司延迟支付相关费用，不宜认定为违约。物业公司主张违约金，不予支持。

据此，湖里区法院一审

判决B公司向物业公司支付

相关物业费、公维金、公摊水电费

合计203万余元

案件判决后业主方上诉

二审维持原判，判决已生效

法官说法

2023年，湖里法院简案庭共审结物业服务合同纠纷536件，其中判决115件，占审结案件比21.46%，大部分纠纷均以调解方式化解。业主面临物业费催缴诉讼时，这些常见的拒缴理由能成立吗？

理由1

“房产空置/出租，我没享受物业服务！”

业主是支付物业服务费的第一义务方，即使房产出租时约定由承租方缴交物业费，但若承租方未按期缴交，物业公司仍有权向业主主张相关费用。

理由2

“房子已经出售了，物业费与我无关！”

判定物业费的缴交期间一般以房产的登记起止时间为准。对于房产出售后尚未转移登记期间的物业费，物业公司可以要求原登记的业主缴交。

理由3

“物业服务太差，我不交！”

关于这个问题，不妨打个比方——在餐厅吃饭发现饭菜不合胃口，于是不付饭钱，这合理吗？除非饭菜存在重大瑕疵，比如卫生不过关，否则不可能免单。

同理，除非物业公司存在根本违约，如未提供物业服务，否则业主拒缴物业费没有合同和法律依据。

理由4

“物业服务合同我没签字，不认！”

物业服务合同一般分为房产开发商与物业公司签订的前期物业服务合同及小区业委会与物业公司签订的物业服务合同，前期物业服务合同的效力一般在业主购房时作为房产买卖合同附件予以约定。无论签订主体是谁，依法成立的物业服务合同都对小区业主产生法律约束力。

法官支招

难道业主只能乖乖掏钱？

维护自身权益

可以注意以下四点↓↓

1

购置新房时，在前期物业服务合同中进行特别约定，即对空置房产的物业费、公摊水电费进行特别约定。

2

购买二手房时，应在合同中约定房产已产生的物业费、水电费的缴交义务方和承担方式，核查房产的历史物业费缴交情况并清账；

房屋出租时，应明确物业费、水电费等相关费用的缴交义务方，若约定承租人缴交的，在租赁房屋清退前，要及时与物业公司进行核实清算，减少后续纠纷。

3

业主首先应区分围绕房产产生的问题是物业服务纠纷、相邻权纠纷还是与房地产开发商的纠纷，对症处理，防止损失扩大。

针对物业服务问题，要加强与物业公司的沟通，注意保存证据。法院会综合物业公司的合同履行情况、当事人的举证情况等，对应缴的物业费酌情调整。

4

业主应积极行使选举权和表决权，选举自己信任的业主委员会成员和选择小区的治理模式。业主委员会在选择物业服务公司时应注意审查物业服务合同内容，明确物业公司的权利义务，注重保护全体业主的知情权、公共区域收益权等，还可寻求社区居民委员会的指导与帮助。