荒诞又心酸。

在港片的小宇宙里，九龙城寨绝对堪称上古传奇。

从上世纪四十年代开始，香港的寮屋难民便在此汇聚，自发形成了一个庞大的小型社会。

九龙城寨的楼房有十多层高，却没有专业建筑工程师参与，居民们都是一个搭一个自发而建。

数十年来，几万人就挤在那些摇摇欲坠、毫无规划的老旧建筑里，远远看上去像极了一座军事要塞或是古堡。



“三不管”的九龙城寨，酷似香港这座现代化国际大都市里的异度空间，以一种极其另类的方式，充当着赛博朋克试验场。

尽管九龙城寨拆了已经快30年，但描写它的电影依旧络绎不绝，江湖上也依然有它的传说。

时过境迁，在150公里外的广州市天河区，一处翻版“九龙城寨”竟能悄咪咪地扛到2023年末。

匪夷所思啊！老铁们…

01

真是鸟大了什么林子都有：

有人头铁改规划，有人花钱买违建，有人图便宜租危楼…

如果这几样buff都叠给一个楼盘，那也真是邪门儿到家了！

今天咱们要聊的大瓜，就是大名鼎鼎的广州龙怡苑——

一处位于广州天河中山大道BRT黄村站人行天桥北侧的违建烂尾楼，在小半个大湾区无人不知、无人不晓。

大老远看去，几栋临街的楼房外墙都没装修，红砖就赤裸裸地露在外面，很大一部分墙体已经发黑，有些低楼层房源的阳台已用水泥封牢。

楼下的底商聚集着各种小餐馆、小卖部、手机维修…反正是城中村有啥，它有啥。



知道的这是广州天河最贵烂尾楼，不知道的还以为九龙城寨转世投胎。

更让人触目惊心的是，就这么一出废墟一样的半成品，如今已经住满了租户。

一打听才知道，住满租户的那幢楼为两梯八户，共128户，出租方就是所谓的小区物业，按朝向、楼层、户型不同，月租金在1500-3000块不等。

电费9毛到1块5一个字，水费4块钱一吨，做饭只能用罐装液化气，俗称煤气罐；

除此之外，每月另收管理费40块、垃圾处理费20块，同样是交给物业公司。



啧啧啧，这日子都TM过回九十年代了…

听到这儿，估计已经有老铁懵逼了——居住条件这么差，怎么还会有人愿意租？

别闹了！谁愿意啊？

要不是生活所迫，谁愿意租这么个鬼地方啊！

从龙怡苑出发，坐地铁去珠江新城就30-40分钟，到金融城不到4公里远，骑单车20分钟就够。

以两室两厅户型为例，租龙怡苑2000块打住了，但相似地段没3000-5000块，想都别想。

虽然身在一线城市广州，但这里的许多租户还真就一个月收入4000-5000块，夫妻俩月入加一起不过万的，比比皆是，一分钱当然要掰成两半花。

再一个，龙怡苑许多房源都是“物业直租”（对非商办来讲，这词儿咱听着都新鲜），没有中介费，也不要求提供身份证、户口本、居住证啥的，交齐押金，按月付租金就能入住。

对于很多初来广州乍到、收入不稳定、没有完善社保的租户来讲，这可太方便了！

那又有小伙伴问了：违建楼连房产证都没有，你往外租个锤子？

不要紧，人家小区物业有高招：

虽然没有房产证，但咱们可以提供购房合同，如果遇到检查不能住，还能退还租金。

能把烂尾楼运营得如此人性化，龙怡苑怕是蝎子拉粑粑——毒一份了。





但，违建就是违建，穿上马甲照样认识它。

该处理的问题，您得及时处理吧？

今年11月底，当地街道人员做出回应：龙怡苑确实是违建，问题很复杂，难以处理。

您这回复仿佛在说：“虽然我错了，但我不改…”

常凯申听了都得直呼“内行！”

02

十年烂尾无人问，一朝住满天下知，说多了都是眼泪。

那么问题来了，广州市中心这么个奇葩楼，又是违建、又是烂尾的，到底是怎么来的？

小弟扒了扒这里的弯弯绕绕，可真是开眼了——

2003年7月，龙怡苑开盘，转年8月，项目一、二、三期便已售罄。

彼时，靠着优越的地段和设计新颖的外立面，吸引了不少天河区改善客户。

然而好景不长，2004年11月底，已交付的一、二期业主每户门前突然收到天河区《关于“龙怡苑”违法建设问题的公告》。

这份《公告》横空出世，不知道给多少人的命运打开了潘多拉魔盒。

那里面唠的嗑，就跟三句半里的第四个人似的，净捅硬词儿：

龙怡苑是未经城市规划行政主管部门批准，擅自兴建的违法建筑；

所有住户停止装修并迅速搬离，否则将于2004年12月10日对小区停水停电。

刚刚乔迁之喜，哥们弟兄才请完客、上完礼，还TM没三天呢直接让人从自己家轰出去了…

搁谁谁能干？

打这以后，广州最大的宅基地违建诞生了——

2000多名业主血本无归，广州市中心临近金融城寸土寸金的地段多了一道扶不平的伤疤。

2004年12月，公安机关介入该案，调查发现：

龙怡苑的9幢21层建筑物所在的20000多平方米用地中，有12000多平方米经批准作工业用地，后经规划部门调整为村民住宅用地，其余8000平方米均为农用地。

即使是宅基地农民住房，也得按规定申请报建，但龙怡苑的开发商，那叫一个“无知者无畏”：

从2002年动工起，这个项目压根儿就没办理过任何规划审批手续！

2005年2月，天河区前进街前进第一股份合作经济社原社长刘仲权、广州市业祥实业发展有限公司法人代表刘业祥、副总经理周考仪三人先后被拘留逮捕，同年6月份，项目包工头被捕。

上述四人因非法转让土地使用权罪和单位行贿罪被判处1年半至3年半不等有期徒刑，合作经济社被判处罚金200万元。

此外，这一案件当年还揪出了当地城管综合执法支队的多名基层干部充当“保护伞”的问题。

2009年底，龙怡苑项目开发商涉案人员出狱后，私自对楼房进行装修，并对外出租。

这才有了今天大伙儿看到的一幕…

荒诞又心酸。

03

我充分理解2000名业主买到违建烂尾楼的苦衷，

也充分理解1400多名租户找到一处廉价居所的不易。

但是，问题总还是要解决的。

既然已经确认了“项目系违建”，那就理应按照违建来处理——

该拆除拆除，该重建重建，对谁都好。

站在天河区或广州市的角度讲，解决这么一处违建，大概率能换回几十亿的土地出让金收入，还能顺便提升一把核心区域的城市面貌；

对于20多年前买了龙怡苑项目的业主而言，我相信没有一家一户能接受小半辈子血汗钱就换这么一处违建房；

对于住在这里的租客而言，不能只看到租金便宜，从而忽略了安全隐患。况且，随着时间推移，这个半成品的安全隐患只会越来越棘手…

其实不光是龙怡苑，在广州这座老牌一线城市，还有不少类似的历史遗留问题——

像广州“最大烂尾楼”——澳洲山庄，甚至已经到了无人不知、无人不晓的地步。

许多人嫌弃广州城中村太多，影响一线城市的市容；

但我想说，烂尾楼真的是比城中村丑陋百倍的东西！

我们在此大声疾呼：以雷厉风行的手腕整治烂尾楼，真的已经到了刻不容缓的时刻。

一方面，通过解决时代留下的沉疴，足以彰显保交楼的决心，为房企和老百姓重塑信心；

另一方面，许多烂尾楼挤占城市核心地段，积极盘活这些核心土地资源，有利于让土地市场发挥领头羊效应。

同志们，啥叫好钢用在刀刃上…

广州违建楼烂尾多年，却依旧能住满人。

面对这么个糟心事儿，我们不妨再多想一步——

那些租住在里面的朋友，为啥不回老家去？

为啥宁可住烂尾楼，也要拼命留在一线城市？

原因很简单，只有这样的城市，才能给大伙儿提供足够充分的就业。

在广州，两口子月入七八千，租住两千元的违建烂尾楼确实很难！

但如果搬离广州，看似离开了不那么体面的房子，但很可能连七八千也挣不到。

类似情况，在几座头部城市屡见不鲜：

在北京，许多人为了每月能多攒下1000-2000元，每天忍受着三四个小时的通勤时间；

在上海，许多打工人挤在简陋的老房子里合租，在深圳，30-40%的居民常年住在城中村里…

这就是我们国人可爱可敬的一面——

哪怕自己委屈一下，多吃点苦，也想给家庭、为孩子多挣些钱。

从这个角度不难看出，当今中国楼市最大的真相：

超大、特大城市的住房需求依然十分紧张！

统计数据告诉我们：

中国现有6亿栋房屋！

是6亿栋！不是6亿套！

但这真的表示，中国人的住房已经饱和了吗？

那些群租在烂尾楼、城中村、大杂院、石库门里的朋友——

相当多一部分人在老家是有房子的：小到百八十平米，大到三五百平米！

从统计学意义上说，他们的居住空间不可谓不富裕…

但抛开统计学，回到现实生活，你去问问这些朋友：缺不缺房子住？听听人家怎么说？

所谓“住房已经饱和”这种说法，在超大、特大城市是100%的伪命题。

你可能会质疑，租住在违建烂尾楼的朋友，未来大概率会流向保障性住房。

我劝你首先考虑两个现实问题：

其一，难道想要留在头部城市的刚需客群，只有这部分人吗？租住在正儿八经单元楼的朋友要不要买房？

其二，将天量人口安置在保障性住房，可不可能一蹴而就？这个过程要花多少钱？要花多少时间？

楼市运行到筑底期，本质上是挤掉前期炒作泡沫，部分稀释了肉眼可见的套利空间；

若拉长时间轴线来看，核心城市中长期需求仍然是波动上行的。

这一点，是由未来的产业布局与人口聚集形式决定的，不以任何人的意志和情绪为转移。

简而言之，未来很可能只是换一批人赚钱、换一批人陪跑而已。

我们的确应该用更加冷静和审慎的眼光，来看待今天的楼市——

整体性饱和，是客观现实；

结构性短缺，却从未改变…