贷款还不上,房子被法拍的事件并不少见,但是因为不遵守HOA规定,或者因为几千块钱的欠费,也会出现房子被贱卖吗?
科罗拉多州丹佛的门多萨斯(Mendozas)一家住在当地的Green Valley
Ranch社区,7年来他们不仅从来没有拖欠过房贷付款,且几乎快要还清了。
然而屋主协会(Homeowners
Associations,HOAs)却在门多萨斯不知情的情况下,仅仅以8.5万元的价格法拍卖掉了他们价值$58万元的房屋。
门多萨斯收到语音留言,称“在此通知您的房子已被法拍”,一家人才意识到一切是真实的:房子已经属于别人了。
在美国,如果任何家庭违反屋主协会的规则,即使是最轻微的行为,屋主协会也可以处以罚款。若未缴纳罚款或因任何其他原因欠屋主协会的钱,例如未缴纳会费,协会便可以房屋行使留置权(lien)和法拍,以远低于房屋实际价值的价格卖出,屋主协会甚至不需要将程序通知房主。
门多萨斯一家犯的错便是因为油污路面、未处理枯树而被处以罚款。
但他们本来应是受到保障的,因为科罗拉多州2022年8月通过了“HB
22-1137”法案,旨在当债务来自屋主协会罚款时,该协会不得法拍房屋。
门多萨斯一家却与其他至少14个家庭一样陷入灰色地带,因为该社区屋主协会是在新法案通过前提出这些家庭的法拍,并在法案生效后才执行。Green
Valley Ranch社区屋主协会在丹佛因爱打官司而臭名昭著。
违规,欠费,这是美国不少屋主最常因此而遭到法拍的原因。
曾经一对华人夫妻就因为欠下水费,房子被法拍!
华人曹某某和彭某某因水费纠纷未解决,拖欠政府水费,却误以为律师已经帮他们打掉账单,还把财政局发出的警告信函当作“欺诈邮件”、不予理会,结果他们的房子被市府按照“税务留置权”出售给第三方公司,第三方公司又转卖给了另外的人。
根据这对华人夫妇向布碌崙民事法庭递交的诉状,他们原来家住布碌崙班森贺区,他们向纽约市府提出4,793.03美元的水费争议,但因为英语水平有限,无法自行解决水费纠纷,一直拖到6个月左右,曹太太才去找律师解决,交了一笔钱后,她“以为律师会解决水费纠纷问题,便没有再跟进这件事”。
事实上,纽约市府每年5月通过向第三方公司出售税务留置权(tax
lien),来追缴被屋主拖欠的各种税费。在年中或之前,纽约市已经对曹太太的房产设了留置权。因此,纽约市将该物业的留置权出售给第三方。
在此期间,政府一直有寄信通知这对夫妻,这对夫妇在过去几年收到大量信件,除了大量政府信件,还有陌生人来敲门。
曹太太在起诉书中说,由于英语水平有限,他们不理解其中的内容,加之律师说会处理她的水费纠纷,也就没有回复财政局发来的信函,她甚至怀疑这些警告信函是骗局,因为她家曾被贼入室盗窃,她以为自己“身份被盗窃”了。
她在起诉书中表示,因为身份证丢失,她曾联系信用卡报告机构、检查自己的信用,看看有无发生身份盗窃。看到生成的信用报告上有一个她完全陌生的地址,她一直相信自己的身份已被盗用。
结果四年以后,两人的房产在公开拍卖中被出售给第三方,最终两人被法警封屋逐人。
两人的房产被“法拍”(foreclosure),价格只售出705,000美元,市府扣下两人欠缴的水费和利息后,将剩下的676,932.66美元给回两人。曹太太说,该房产的市场价值早就超过100万,却被70万法拍,
几乎打了对折。
虽然后来这对夫妻又与几位无良的代理律师打官司,但最终房子已经不再是自己的了。
我们也提醒华人屋主,虽然这些都是小概率事件,但是不要因小失大,平时要设置好定期还款账单,如果有异议要随时更进,而在对待HOA的问题上,因为美国大多数州没有专门办公室来解决HOA纠纷,所以最好的办法就是不要惹HOA,按照他们的规章办事,否则后果很严重。
也有人表示买房子尽量买没有HOA的房子,不过数据显示,截至2021年,约7400万人(近四分之一美国人口)居住在受屋主协会(HOA)管辖的社区,特别是新兴社区,很多时候也是没得选!
-->
`,
"script":[]
}
, "gg_rightside": {
"html":`
`,
"script":[{"exec":`(function(w,q){w[q]=w[q]||[];w[q].push(["_mgc.load"])})(window,"_mgq");`}]
}
, "gg_duturandom": {
"html":`
`,
"script":[]
}
, "gg_square": {
"html":`
`,
"script":[]
}
, "gg_topbanner": {
"html":`
`,
"script":[]
}
, "gg_middlesquare": {
"html":`
`,
"script":[]
}
, "gg_dutu": {
"html":`
`,
"script":[]
}
, "gg_botline": {
"html":``,
"script":[]
}
, "gg_dututop": {
"html":`
`,
"script":[]
}
, "gg_shipintop": {
"html":`
`,
"script":[]
}
, "gg_inContent": {
"html":`
`,
"script":[{"exec":`(function(w,q){w[q]=w[q]||[];w[q].push(["_mgc.load"])})(window,"_mgq");`}]
}
, "gg_shipinrandom": {
"html":``,
"script":[]
}
, "gg_sideSticky": {
"html":`
`,
"script":[]
}
, "gg_bottombanner": {
"html":`
`,
"script":[{"exec":`(function(w,q){w[q]=w[q]||[];w[q].push(["_mgc.load"])})(window,"_mgq");`}]
}
, "gg_marquee": {
"html":`
`,
"script":[]
}
}
const adEnv={
"gg_header": {
"html":``,
"script":[{"exec":`(function(){/*
Copyright The Closure Library Authors.
SPDX-License-Identifier: Apache-2.0
*/
'use strict';var g=function(a){var b=0;return function(){return b
=b||null!=a.a&&0!=a.a.offsetHeight&&0!=a.a.offsetWidth||(fa(a),D(a),l.setTimeout(function(){return E(a,b-1)},50))},fa=function(a){var b=a.c;var c="undefined"!=typeof Symbol&&Symbol.iterator&&b[Symbol.iterator];b=c?c.call(b):{next:g(b)};for(c=b.next();!c.done;c=b.next())(c=c.value)&&c.parentNode&&c.parentNode.removeChild(c);a.c=[];(b=a.a)&&b.parentNode&&b.parentNode.removeChild(b);a.a=null};var ia=function(a,b,c,d,e){var f=ha(c),k=function(n){n.appendChild(f);l.setTimeout(function(){f?(0!==f.offsetHeight&&0!==f.offsetWidth?b():a(),f.parentNode&&f.parentNode.removeChild(f)):a()},d)},h=function(n){document.body?k(document.body):0e;e++){var f=c.concat(d[e].split(""));K[e]=f;for(var k=0;k>2;n=(n&
3)<<4|t>>4;t=(t&15)<<2|h>>6;h&=63;f||(h=64,e||(t=64));c.push(b[k],b[n],b[t]||"",b[h]||"")}return c.join("")};try{return JSON.stringify(this.a&&this.a,S)}finally{Uint8Array.prototype.toJSON=a}}:function(){return JSON.stringify(this.a&&this.a,S)};var S=function(a,b){return"number"!==typeof b||!isNaN(b)&&Infinity!==b&&-Infinity!==b?b:String(b)};M.prototype.toString=function(){return this.a.toString()};var T=function(a){O(this,a)};u(T,M);var U=function(a){O(this,a)};u(U,M);var ja=function(a,b){this.c=new B(a);var c=R(b,T,5);c=new y(w,Q(c,4)||"");this.b=new ea(a,c,Q(b,4));this.a=b},ka=function(a,b,c,d){b=new T(b?JSON.parse(b):null);b=new y(w,Q(b,4)||"");C(a.c,b,3,!1,c,function(){ia(function(){F(a.b);d(!1)},function(){d(!0)},Q(a.a,2),Q(a.a,3),Q(a.a,1))})};var la=function(a,b){V(a,"internal_api_load_with_sb",function(c,d,e){ka(b,c,d,e)});V(a,"internal_api_sb",function(){F(b.b)})},V=function(a,b,c){a=l.btoa(a+b);v(a,c)},W=function(a,b,c){for(var d=[],e=2;ec?0:c}else c=-1;0!=c&&(W(a.b,"internal_api_sb"),Z(a,Q(a.a,6)))},function(c){Z(a,c?Q(a.a,4):Q(a.a,5))})},Z=function(a,b){a.c||(a.c=!0,a=new l.XMLHttpRequest,a.open("GET",b,!0),a.send())};(function(a,b){l[a]=function(c){for(var d=[],e=0;e2){dom.hide();}}$("#showallcomment").show();$("#showlesscomment").hide();};',
],
"src":[
{"src":"//count.wenxuecity.com/service/count/script/do.php?type=news&id=125319901&n=0&out=jsval"},
{"src": "/news/js/view.js"},
{"src":"/members/js/md5.js"}
]
}
}