近日，南京大学被质疑出租“违建”给商户经营。红星新闻记者采访得知，涉事房屋位于江苏省南京市鼓楼区汉口路42号，质疑系由该房屋的租赁纠纷引发。

南京骥记餐饮管理有限公司（下称“骥记公司”）负责人吴淮宁告诉红星新闻记者，其曾是该店面的承租人，因为租赁分歧，南京大学将其诉至法院，在法院审理过程中，其发现南京大学无法提供该房屋的合法产权证明，而相关不动产查询结果证明显示，该土地的土地用途为科教用地，房屋结构、用途、层数、建筑面积均为“/”。

在吴淮宁看来，这说明这块地上“不应该存在房屋的”，出租给他们的房屋是违建，而根据相关法律规定，违建是不能用于出租的，“我们将这个情况也向纪委举报过，目前还没有回复。”吴淮宁还表示，目前针对租赁纠纷案件，已向江苏省高院递交再审申请。

南京大学与骥记公司诉讼官司的生效判决显示，南京市鼓楼区法院认定汉口路42号的登记所有权人为南京大学。对于房屋是否有房产证、是否是“违建”，南京大学一方姓处长在接受红星新闻记者采访时表示：“可以了解一下高校办理房产证现状，有多少房子有房产证。”

房地产业内人士认为，高校“违建”有一定特殊性，和历史沿革有关系，其处置的基本原则应考虑历史和现实，从保护师生公共利益的角度进行，同时也要符合教育用地和教育政策的相关要求。

房屋租赁产生纠纷

汉口路42号位于南京大学鼓楼校区西南角，是一幢两层的店面，目前一半遮着绿色围挡，一半开了一间咖啡厅和其他商铺。在此之前，骥记公司曾经租赁这里开过包子铺和餐馆。

▲汉口路42号房屋现状

鼓楼区法院的生效判决显示，2016年4月，南京大学后勤服务集团（甲方）与骥记公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方提供汉口路42号、面积约为400平方米的营业用房以及约300平方米的空地，并提供足够的水电设施；乙方不得转让，不得超范围经营，否则甲方有权终止合同并没收押金一万元；乙方对房屋涉及到外立面、房屋结构的装修，必须提交后勤集团及学校相关部门审批；租期三年，合同一年一签，租金为588000元/年。

吴淮宁表示，签订租赁合同后，该房屋用于经营王兴记包子店和餐馆，还将部分房屋转租给了王某某。

2017年和2018年，南京大学房地产管理处（下称南大房管处）分别又签订了两份《协议书》，内容与前述《房屋租赁合同》基本相同。2019年1月21日，南大房管处向骥记公司发送《违约通知书》，称“因贵司擅自改变经营范围及转租的行为已构成违约，达到了我方可以依法解除合同的条件，据此，我方有权依据相关法律及合同追究贵司的法律责任”。

2019年5月21日，南大房管处向骥记公司发送《租赁合同到期通知书》，载明：汉口路42号经营用房及空地将于6月30日到期，且双方未就续约事宜达成一致。同时该通知书还催缴骥记公司2019年1月到6月的房租。

对此，吴淮宁一方的说法是：“我们当时是长租这个房子的，所以装修改造花了几十万，我们提出走可以，把装修钱还给我们，或者我们把房子拆成原样，后来他们答应包子铺占用的面积可以继续给我们经营，不过这个协议是口头约定的。”

因为租赁问题，双方分歧越来越大。

诉讼牵出“无房产证”疑问

由于双方分歧一直未得到解决，南京大学将王兴记包子店和骥记公司分别起诉至法院。

起诉王兴记包子店的诉讼，2022年5月10日，鼓楼区法院作出一审判决：判决王兴记包子店在判决生效十日内搬离汉口路42号房屋，并支付搬离之前的占用费。王兴记包子店提出上诉后，南京市中级法院维持了一审判决。

在南京大学起诉骥记公司的诉讼中，则牵扯出另外一个话题：由于南京大学无法提供有效的原件房产手续证明出租给骥记公司的汉口路42号房屋拥有合法的产权，进而引发骥记公司对该房屋是“违建”，依法不能对外出租的质疑。

吴淮宁对红星新闻记者表示：“其实最早我们在办理包子铺的营业执照时，因为相关部门需要用到产权证，我们就找到南京大学要产权证，（对方）先是给了一份南京市公有房屋/国有土地使用权证情况附页的复印件，但上面房屋坐落一行写的是汉口路22号，也就是南京大学所在地。相关部门表示不能用，他们又给了一份附页复印件，上面房屋坐落一行写的汉口路22-42号，两份文件除了房屋坐落处不同，其他甚至编号都相同。”

“虽然我们也觉得奇怪，但是拿着第二份复印件顺利办理了营业执照，所以也就没多想，毕竟觉得那么大一所高校，不可能拿违建出租给我们。但是到了我们对簿公堂的时候，他们始终拿不出房屋的产权证，我们就觉得有问题了，直到诉讼中，南京市不动产档案管理中心出具了一份《不动产登记资料查询结果证明》，我们才肯定这所房子没有产权证，是违建。”吴淮宁说。

▲《不动产登记资料查询结果证明》显示汉口路42号土地用途为“科教用地”

南京市不动产档案管理中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，汉口路42号的土地用途为“科教用地”，其房屋结构、用途、层数、建筑面积均为“/”。“‘/’的意思就是没有房子，那出租给我们的房子不就是违建吗？”吴淮宁说。

对于双方的纠纷，鼓楼区法院于2022年9月作出一审判决。因骥记公司注销，法院判决骥记公司股东支付南京大学租金274000元及违约金，房屋占用使用费735000元。南京中院二审维持原判。

不过，对于汉口路42号房屋有无产权证以及吴淮宁提到的相关证据如何认定，判决书在事实认定部分有如此记录：本院对南京大学起诉王兴记包子店一案作出判决，南京中院维持了该判决，该判决认定汉口路42号的登记所有权人系南京大学。

▲鼓楼区法院一审判决书

“与王兴记包子铺的诉讼中，双方没有对这件事产生争议，以之前判决中的一句话来作为我们这次争议认定的理由，不合理。相关法律明确载明了违建是不能出租的，这是我们这起案件的一个关键点。”吴淮宁说。

据悉，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。同时，《南京市房屋租赁管理办法》第九条规定的房屋不得出租的情形，就包括“无房屋权属证书或者其他房屋权属材料的”。

红星新闻记者了解到，对于南京大学涉嫌出租违建的问题，吴淮宁还曾向纪委进行过举报。

回应：“大学有多少房子有房产证”

针对上述问题，红星新闻记者采访了南京大学资产管理处方姓处长。方姓处长表示：“鼓楼区法院、南京中院（分别）的一审、二审判决都已生效。对方也走过审判监督程序，也驳回了。”

红星新闻记者了解，王兴记包子铺向南京中院提出的再审申请确被驳回，骥记公司股东之一张某某向江苏省高级法院提出的再审申请，江苏高院尚未出具书面答复。不过，南京中院于今年8月21日向张某某出具了一份《申请再审案件释明函》，其中提到：你方主张房屋属于违章建筑，故涉案合同无效，并未提供证据证明有行政机关对涉案房屋作出违建或不合法的认定。

针对《申请再审案件释明函》，张某某也向南京中院递交了一份《释明函回复》称：诉讼期间，南京大学始终未当庭出示过涉案房屋权属的原件，故此涉案房屋应属违法建筑。

在采访过程中，红星新闻记者向方姓处长提出，能否出示汉口路42号房屋的产权证原件，以证明该房屋不是违法建筑。方姓处长回复称：“辛苦您查一下，大学有多少房子有房产证。”记者询问：“这句话的意思是否说明房子确实没有房产证？”方姓处长表示：“希望可以先了解下高校的房产证办理现状。”

此外，方姓处长还表示：“42号原租户长期租用我校房产，存在违规违约转租，还拖欠租金。长期协商无果，只得通过诉讼途径解决。二审判决早已生效，目前，他们提起的再审程序也已终结。他们应该想办法执行判决。”

红星新闻了解到，目前相关案件已进入执行程序，有被执行人员已经被法院限制高消费。

业内人士：高校“违建”有一定特殊性

红星新闻记者注意到，高校出租“违建”，此前出现过先例。

2020年7月，华商报报道了西安电子科技大学的类似事件。根据该报道，西安电子科技大学门面房曾多次被认定违建未拆除，多次转租，造成了租赁纠纷。

知名房地产专家、易居研究院研究总监严跃进表示，高校之所以出现违建项目，和高校本身的特殊性、高校历史沿革、高校住房政策等有关系。

严跃进指出，就高校历史沿革而言，一些高校的住房等物业在不同历史时期建造，内部的高校管理制度也会发生变化，一些物业的产权归属也不清晰，这就造成了一些项目存在不清晰的地方。另外这也和高校住房政策等有关系，一些高校本身需要解决较多的师生住房等问题，进而可能造成了违建。

严跃进表示，至于说高校涉嫌出租“违建”，问题就更复杂。比如说从收入来源来说，此类项目也可能作为高校的一类重要固定资产进行管理。他建议对于此类特殊领域，房管部门和教育部门应该联合起来，其处置的基本原则应考虑历史和现实，从保护师生公共利益的角度进行，同时也要符合目前各地教育用地和教育政策的相关要求。