9月来，楼市新政频频。不少城市颁布了近几年来力度最大的楼市“松绑政策”，其中限购、限售的松绑最引人关注。
根据统计，青岛、合肥在内的8个城市全面放开限购、限售；南京、武汉在内的5个城市全面放开限购，还未解除限售；广州、成都、天津在内的多个城市都优化了限购政策。
政策赶在楼市的“金九银十”窗口颁布，但是反响很平淡。中指研究院发布的报告显示，一线城市国庆假期期间商品住宅成交面积累计同比上涨了62%，而二线城市同比下跌14%、三四线城市同比下跌50%。50个城市合计下跌17%。
放开限购后，楼市成交量为何没有反弹?
本文结合9月和国庆假期期间的楼市销量数据，分析当前楼市的分化特征。
#01
需求释放分化
我们根据放开的限度，对这些城市大致做三个划分：
第一等级是松绑政策强度最高的城市。既取消了全域限购，也彻底解除了限售。解除限购、限售，可谓一波楼市松绑中的“前锋”。
这些城市主要集中在二三线，包括：合肥、青岛、宁波、沈阳、大连、济南、兰州。
虽然政策撕开的口子大，但是销量能恢复到去年同期水平的寥寥无几。青岛政策效应较明显，9月份新建商品住宅成交面积在8月份上涨了51%的基础上继续上涨24%。今年国庆假期期间同比去年增长了27%，但是较2019年下跌了33%，总体上不及预期。
其它城市，安徽省会合肥在假期期间的新建商品住宅成交面积较去年同期下跌了54%，辽宁省会沈阳同比下跌57%，山东省会济南同比下跌20%。不过，这些城市政策释放后当月是有好转的：合肥9月成交量环比上涨了10%、宁波上涨了26%；济南上涨了18%、沈阳上涨了8%。
第二等级是城市全域解除限购，但是没有解除限售，包括：武汉、南京、东莞、无锡、长沙。
作为中部强省会城市，武汉全域解除限购的政策红利明显释放：国庆假期期间成交套数1895套，同比2022假期增加251%，新建商品住宅成交面积21.1万平方米，在新一线城市中遥遥领先。
另一大省会城市南京则不及预期，国庆期间成交面积仅有1.7万平方米，同比下跌16%。
“房价洼地”长沙假期期间的新房成交面积略低于武汉，但是同比情况还不及去年同期，但较去年同期下降了19%。
常住人口与长沙接近的东莞的情况则好于去年同期，同比增长63%。而且，9月份东莞整体新建商品住宅成交面积较上月环比上涨154%，9月份的政策刺激作用非常明显。
第三等级是仅放开部分区域限购的城市，其中包括广州、成都、天津、西安、苏州、厦门等。广州这次取消了番禺、黄埔的限购政策，成都取消了七大区以外的限购、西安取消了二环以外的限购、天津取消了六区以外的限购。
广州、成都的常住人口体量基本处于同一等级，但是9月份的反响却不太相同：成都9月成交面积还较8月下跌了2%，但是广州较9月上涨了60%。目前来看，广州9、10月份的楼市交易是这次一线城市中表现最好的。
苏州、西安、天津的城市常住人口也均在1300万上下，天津、西安分别较8月上涨了42%、28%；苏州较9月则下滑了7%。
最后对比全国四个一线城市。一线城市在9月初相继开启认房不认贷政策，如果单论这个假期的表现，深圳的新建商品住宅成交面积垫底，只有3.5万平方米。环比是一线城市中唯一下跌的，下跌了6%；二手房成交面积环比上涨0.55%。北京假期期间成交也不太理想，低于去年同期，但是9月份成交面积较上月涨超40%，二手房环比涨超28%。
涨幅最好的是广州，广州也是这次一线城市中唯一涉及放开限购的城市：假期期间新建商品住宅成交面积同比上涨129%。9月份，新建商品住宅整体成交量也环比上涨60%，但是二手房市场趋冷，9月成交面积环比下跌13%。
上海的反响也很强烈，假期期间新房成交面积同比上涨159%；9月份环比上涨了13%，二手房成交面积环比上涨28%。
四大一线城市解除限购政策不明朗，但仅仅是开启认房不认贷政策，需求端的释放就已经非常明显了；相较之下，多数二三线城市楼市表现则是“无动于衷”。
#02
楼市增长分化
虽然上述城市“松绑”力度、时间点有差异，但基本的结论没有影响：叠加松绑政策和“金九银十”，楼市销量依然十分平淡，可以说大幅低于预期。
中指研究院发布的报告显示，一线城市国庆假期期间商品住宅成交面积累计同比上涨了62%，而二线城市同比下跌14%、三四线城市同比下跌50%。50个城市合计下跌17%。
需求不足，房地产市场向下行情目前还没有逆转信号，是国庆期间销量远低预期的根本原因。但我们也能发现一些新趋势：
首先，全面放开限购的城市，9月环比涨势表现不俗。以9月份整体的成交数据做参考，的确是能够发现一些起色。我们统计了10个全面放开限购的城市（武汉、东莞、南京、长沙、无锡、宁波、大连、青岛、沈阳、兰州），9月累计成交面积较上月上涨了23%。
过去国庆里售楼处人潮涌动，与楼盘集中推出、优惠力度大有关。在当前的房地产行情下，国庆期间的数据未必会如过去那样，成为一年购房成交的高峰点。
其次，即便是松绑政策强度相同，城市之间也存在明显分化。
譬如，东莞在国庆假期期间和9月份的楼市销量都十分亮眼，9月更是环比上涨了154%。事实上，东莞的限购政策并非赶在9月出炉，早在去年12月就全面放开限购、于今年8月底开始实施“认房不认贷”，但是却成为今年“金九银十”的真正赢家。
东莞的楼市需求有其支撑空间。当地1000万的常住人口中，超过一半的居住在城中村，全市住房自有率仅50%左右。另一方面，东莞依托于珠三角经济区，城市经济活力十足，对于投资者来说也有增值空间。
也有城市遇冷。同样全面放开限购，南京、兰州的9月新房成交面积仍然在下跌，沈阳、宁波假期期间的成交面积同比也都跌超50%。
当然，仅仅看金九银十的数据并不能论断各个城市房地产市场的走势。商品房供给量/库存、政策吸引力度、人口增量和居民收入水平共同决定了城市的楼市销量，这些因素从实操层比较起来的权重影响又不一。但是，规律和趋势是确定的：
一线城市房产、二线城市核心房产的资产价值仍然坚挺，三、四线的房产价值仍有不少挤出水分的空间。
在价格下跌的大趋势下，许多房产投资者已经不再考虑三四线城市的房产配置，只会保留一线城市和二线核心城市的房产。也许有人会反驳，对于那些刚需的购房者，并不在意房产增值空间。然而，对于这些普通家庭来说，房子已经是家庭资产中占比最大的一项了，房产缩水对整体资产损失的影响更大。
#03
资产价格分化
1990年，日本经济泡沫破灭，企业破产、股市崩溃、房价大跌，各大资产市场价格同时崩盘，几乎所有资产都在下跌。随后，日本经济进入了漫长的衰退。
但很多人忽视了，其实日本土地价格的走势也在分化，核心区域的房价增速与非核心区域房价增速的增长情况仍然存在明显差异。
目前日本商品房成交规模仍然远不及泡沫危机时期，但是房价水平已经超过了泡沫危机时期。日本不动产经济研究所数据显示，2023年上半年东京都23区的新建分户住宅楼价格已经达到了1亿2962万日元，为1973年调查以来的最高，相较1990年的高点上涨超20%。
泡沫破灭后，日本所有资产都经历了一轮缩水，但是核心资产仍然相对坚挺，随着经济恢复能迅速反弹。在房地产市场不外乎如此。
2014年日本经济增速开启恢复，但是非核心县市的房价却没什么增长动力。拿东京都市圈的三大县对比：千叶和神奈川县的住宅土地价格水平至今还在坑底，不及90年代末的水平。根据日本国土交通省的数据， 2023年千叶县下辖的千叶市，住宅地价只恢复到1998年的六成，神奈川县下辖的横滨市只恢复到1998年的两成。而东京都的中央区，相较1998年增长了60%。
即便投资、消费动力不足，但在一轮向下的行情内，缓慢储蓄下来的社会资金总是能找到相对坚挺的资产。这三十年来，日本不同区域的住宅地价走势图，其实就能给国内一二三线城市地价做参考。
一些城市内部区域的价格涨跌已经有了明显的变化。以成都为参考，三季度成都住宅商品房成交面积同比下跌11%，虽然成交量在萎缩，但是城市内部，区域价格涨跌分化明显。
根据克而瑞数据，9月，成都的锦江区商品房成交均价为31206元，较1月份上涨了19%；高新南商品房成交均价为28044，相较1月提升了51%；武侯区9月商品房成交均价为29885，较年初上涨了22%；相反，东部新区商品房成交价较年初下跌7%。
可以预测，放开限购后，中国房地产进入大分化时代，房地产资金将往核心城市核心区集中，三四线城市房价将持续下跌，大城市非核心区也下跌，一线城市和部分二线城市核心区成为“吸金石”，价格有所支撑。