“希望还有新的政策出台，市场热度能够上升，我的房子能够尽快卖出。”这是李强最期待的事情。深圳认房不认贷政策落地后，李强想抓住机会置换一套大面积的房子。

深圳“认房不认贷”政策落地已经一个月有余，市场整体表现似乎有点平淡，在政策发布的前半个月回暖迹象明显，但是后半个月似乎后劲不足，热度逐渐下降。

据深圳市房地产信息平台数据，9月深圳全市二手住宅成交2400套，环比微跌1% ，新房住宅网签成交2076套，环比8月下跌6%。

数据来源：深圳市房地产信息平台

总体来看，9月份购房者看房积极性很高，但是成交量却没有预期的上涨。

利好政策加持，市场回温，深圳二手房的底部大概率已经到来。置换业主已经行动起来，“卖一买一”的需求量很大，不少业主选择出清手中房产，腾出名额买房。因此，二手房的挂牌量也在持续攀升。

根据统计，截至2023年9月18日，深圳全市共有56119套有效二手房源挂牌在售，挂牌量已经连续六周上涨，但增速减缓。

数据来源：深房中协根据公开在售二手房源量数据统计

相较于挂牌量和成交量的变化，成交价格方面的反应则稍显迟钝，甚至有些户型还在下跌。

现在能成交的房子，大部分还是笋盘，比如华联城市山林最新成交的一套99平米三房，最终成交价1040万元，该户型在高峰期的成交价曾达到1340万元。太古城北区最新成交的两套85平复式，最终成交价分别为1380万元和1400万元，成交单价跌至16.4万元/平米。而在今年3月份成交的同户型的房子，成交价在1750万元，单价突破20万元/平米。

随着时间的推移和二手房成交量的回升，笋盘也逐渐被消化，后面想要买到超低价格房子的机会也越来越小。

房价犹如过山车，忽高忽低，业主挂牌近一年无人谈价

李强就是有置换需求的众多购房者中的一员，也是“认房不认贷”政策的受惠者。

李强的房子位于深圳华润城，83平米两房，他卖房是为了买一套更大户型的房子。从去年开始，他就在关注深圳楼市的成交情况，特别是华润城的房源成交量和成交价格。

华润城于深圳楼市而言，被认为是一个特殊的存在，该项目共分5期开发，前三期为润府系列，后两期为润玺系列。2014年7月华润城1期开盘，均价4.5万元/平方米，如今官方参考价为13.2万元/平方米。

长达8年的开发与销售，它几乎亲历了深圳楼市的涨跌周期，某种程度上算是深圳楼市冷热的缩影。

华润城五期实景图 拍摄：深圳房客会

2021年，深圳出台二手房参考价政策，二手房交易价格下降，深圳90%以上二手房源价格都有所下调。作为“老网红”，华润城也没能扛住这波“冷潮”，其价格下调不可避免。

虽然2021年，华润城二手房价格已经有所下调，但是作为华润城业主，2022年时，李强对自己的房子能卖出个好价钱还是充满了信心。

他于2022年10月试探性的把自己的房子挂在了网上售卖，心理价位接近1370万元，单价在16.5万/平方米左右。但是房子挂出后，30天内都无人约看房，当然他并不着急卖房，当时也只是试试市场行情，加上去年疫情管控还没有放开，他认为这么长时间没有人看房也属于正常情况。

那个时候，李强的心态还是很乐观。

2022年年底，市场经历近三年来楼市最黑暗的低谷期，深圳所有片区成交量价齐跌，其中华润城部分户型最高跌幅超过30%。

看到这么大的跌幅，李强已经开始担忧。

但是2023年年初随着疫情管控的放开，疫情期间被抑制的需求得到释放，楼市开始回暖，华润城成交也出现明显的回温，成交量增加，成交价涨幅接近15%。

李强又看到了希望，他并没有下调挂牌价格。

“那段时间也有好几波人来看过我的房子，也有买家想跟我进一步沟通，他是为了孩子上学买房，主要看中我的房子学位是空置的，正好符合他的购房需求。但是他一上来就直接要砍掉100多万，别人买房都是5万、10万的慢慢砍，哪有一上来就直接砍这么多的，我肯定是不答应的。”

李强错误地预判了市场趋势。

2月份开始各城市的二手房交易明显回暖，深圳也一样，他认为在经历了去年房价下跌之后，随着成交回暖，2023年房价即将大涨，他怕自己贱卖了自己的房子。

实际上，2023年年初楼市出现回暖是事实，但是短暂的回暖只不过是“昙花一现”。五一小长假过后，楼市又辗转直下，成交量连续4个月下降。

数据来源：深圳市房地产信息平台

在二手房成交量下降的同时，房价也在下跌，根据统计局公布的最新数据，深圳8月二手房价格环比下降0.2%，同比下降1.4%。

近一年来，华润城的成交价也犹如坐上过山车，跟随市场忽上忽下，反复无常，李强的心态也跟着市场波动而波动，换房的激情慢慢地快要被市场磨灭了。

李强是经历过深圳楼市从去年年底的低谷到今年年初的短暂回暖，他自然不甘心低价卖房，即使6月、7月二手房成交量重回低谷，他也不愿意降价。

从7月份开始，楼市调控政策即将放松的风声不断。李强也是关注到这些信息，他在等，等更加利好政策的发布，他最终也等到了。8月31日，深圳落实“认房不认贷”政策，李强很兴奋，他觉得这个政策的发布，会释放更多的购房需求，买房人多了，价格自然也会跟着上涨。

但是，市场的表现，让李强再一次失望了。

“认房不认贷”政策落实后，深圳楼市并未如市场预期地出现成交量和成交价的暴涨，反而政策落地后，二手房挂牌量大增，很多业主为了快速卖掉房子，反而愿意更大幅度的下调挂牌价。

这让李强很犯难，他不甘心低价贱卖自己的房子，但不卖房又腾不出首套房名额置换面积更大的房子，如果不卖房，再买房那就是二套，首付7成，自己没有那么多预算。

内心挣扎很久，李强决定把自己的挂牌价下调到1300万，但是实际上，从8月份到9月份，虽然利好信号明显，但是对于刚需购房者，推动力度非常有限，加上周边限价新盘充足的供应量，以及二手房同价位段的户型选择也十分充裕，李强的这个报价的确很难吸引到实实在在的买家。

这段时间虽然也有人上门看房，但是碍于价格，最终都没有能走到谈判桌上。

淘不到低价笋盘，自己房子也卖不起价，业主打算放弃换房计划

李强属于置换需求，他在卖房的同时，也在看房，心属的房源也还是在华润城。他初步考虑换到华润城150平三房户型的房源，但是同时也表示，自己的心理价位是2000万，这个户型只有降到2000万以下，他才会考虑、会谈判。

但是，李强想换到的华润城三期150平3房户型房源降到2000万几乎是不可能的，从挂牌价可以看出低于2300万元的房源都没有，更别提2000万了。

即使今年的市场行情很不好，华润城150平米户型的房源成交价也很难跌破2000万，今年上半年2月份此面积段的房源成交一套，总价是2380万元，单价约15.87万元/平方米。而即使是在8月底，市场行情很差很差的背景下，华润城三期150平3房的房子最低成交价也维持在2280万元，单价15.2万元/平方米，再次拉低华润城的成交价。

8月底9月初，多个利好政策落地，拉低了置换房屋门槛，这重新激起了李强的换房热情，但是看了一段房子之后，市场现状又给他泼了一盆冷水，他此时十分矛盾，一方面希望能够借此机会抄底置换大房子，但是在没有遇到价值笋盘、找到合适的置换房源前，他又不甘心降价卖房，内心就这么拉扯着。

“其实，房子挂出去这么久了，我自己也看了一段时间房子了，心理也很清楚，现在看房的人多，买房的人少，特别是我这个房子总价说起来也确实不便宜。”

“中介让我下调挂牌价，我其实也在犹豫，我现在挂牌价是1300万，但是我心理价位已经降到1200万了，只要1200万有人买，我也是愿意的。”

“就在前几天，我看到150平米的一套房子，虽然挂牌价2400万，我跟房东聊了聊，探了探他的口风，最低能降到多少，几轮谈下来，虽然他嘴上说低于2300万不卖，但是如果能够快速付款的话，还可以再进一步沟通。但是我没法再往下谈了，我的房子还没有卖出去，再说了即使他再下调100万，降到2200万，离我心理价位2000万还有一段距离。”

“我的中介一直让我下调价格，我很恼火，觉得中介这个时候是在趁机打压价格，我告诉他们，我不着急换房，我不卖了。”

俯瞰大沙河景观图 拍摄：深圳房客会

虽然李强嘴上说着“不着急”，但实际上他已经比热锅上的蚂蚁还急了，他随时都在关注着政策变动和笋盘情况、成交动态，他也担心万一遇到符合自己心仪价位的房源，自己的房子没有卖掉，腾不出名额，从而错失机会。

李强已经陷入两难。

他虽然想让自己的房子多卖点钱，但是他想要买的房子给的心理价位却不高，而且他目前还没有遇到满足自己心理价位的房源，这也让他失去了降价的动力。一方面，他不甘心自己的房子低价贱卖，一方面如果不卖房也腾不出来名额低价换到自己看好的房子。

陷入了一个循环。

实际上，拥有“高卖低买”想法的业主，不止李强一个。据李强说，他们小区同样的有一套82平米2房的房源，报价也是1300万，最低1200万以上也才会考虑谈价，低于1200万免谈。

李强本寄希望于10月份，10月份放假时间多，看房的人也相对较多，但是就在国庆放假前，他的中介联系他，问问他能不能把价位降到1100万，说是有客户想看他的房子，但是心理价位在1100万。

李强接到这个消息，心里拨凉拨凉的，被这波政策重新激情的换房热情，很快就又要被浇灭了。

李强说，“如果10月份，1200万以上，房子还是卖不出去，我就撤回不卖了，我暂时也不换了，等市场好起来再考虑”。