2021年从恒大暴雷开始，中国地产市场「大而强」的铁律被彻底击碎。融创、世茂、富力、佳兆业、宝能地产、绿地控股等头部房企纷纷爆雷。近期又发生中国最大的房地产开发商之一碧桂园、拥有央企属性的远洋集团，以及一批以金融投资为主的「中植系」关联公司爆雷——

碧桂园今年上半年还是中国房企中销售面积第一，然而两笔美元债却「出人意料」地出现问题——每只债券的规模均为5亿美元，要求六个月付息一次，意味着在8月7日需要支付2250万美元的利息，但债权人并未收到利息。债券违约被认为是房地产企业暴雷的第一步，过去两年中国各类房企暴雷事件此起彼伏，大多以债券违约开启危机的序幕。8月10日，碧桂园继续「自曝」，发布盈利预警，称2023年上半年将出现450亿至550亿元的凈亏损。碧桂园总裁莫斌在公告中称，碧桂园遇到了自成立以来最大的困难。8月14日，碧桂园旗下11支债券暂停交易，共涉及157亿人民币，下一步将是与债权人协商，谋求债务重组。



房地产开发商碧桂园近期陷入财务危机，引发市场忧虑。（资料图片）

8月14日，远洋集团发布公告，旗下将于2024年到期的美元债券SINOCE607/30/24(ISIN：XS1090864528)未能在8月13日宽限期结束前支付利息（2094万美元），导致发生违约，将自8月14日上午9时起停牌。

几乎同时，中国规模最大的民营资产管理公司「中植系」旗下的中融信托，因投资房产失利惊传爆雷，中融信托投资者近期陆续收到理财经理的通知称「产品已停止兑付」，至少涉及人民币3,500亿元。「中植系」是众多房地产企业背后的「金主」。

最新又被报道出，厦门万科所持多家公司股权被冻结，舆论开始问「下一家是万科？」一时间，房市场又突然迎来了狂风暴雨，市场人心惶惶。那么，究竟如何看？



近日，厦门万科所持多家公司股权被冻结。（资料图片）

假如以10年为一个周期来看中国的房地产，会发现，所谓大牛市的那二三十年里，一样也有很艰难的日子：2003年的非典疫情就是一段峥嵘岁月。当时有报，深南大道CBD核心区域的售楼部，一整天没个客户，门可罗雀；2008年年初，美国次贷危机还没有爆发之前，深圳的房子就已经开始卖不动了。到传统的五月旺季，动辄新闻里就传出有买了房的不满降价，怒砸售楼部的消息……

房市场整体来看当然是一路高歌猛进，但几乎所有地产人应该都经历过从业过程中的一些挫折，只是人的记忆也不比鱼强多少，困难的日子很快过去了，便把扛过困难当成了自己的英雄事迹，全然忘记了自己当年如何一夜夜受煎熬的苦。

一切都有周期，一切都是周期，以前地产周期跟中国经济增长速度一样，快得很，每次还没等熬得要死不活，马上新一轮行情就来了。于是总有侥幸，总觉得自己是靠本事才扛过了周期，并且吃到了胆大的红利，但真如此吗？



2008年年初，卖房旺季的五月，新闻曾传出买房不满降价，怒砸售楼部的消息。（示意图 / vcg）

更早一批被周期暴打的行业是煤炭行业。

2012年最流行搞扩张，并购，很多煤老板因为实力不够，在高位的时候找到了接盘侠，只要不过高估计自己能力，基本都能将股权卖个好价钱。而同样在这一波扩张潮里，那些过高估计自己能力的煤老板们，个个背了一身的债，又因为急着还钱，于是各种疯狂的扩大产能，最后等来的是一波产能过剩，煤炭价格迅速跌破成本，全行业迎来全面破产潮。



2020年8月23日，昆明，烂尾的别样幸福城4号地块。（红星新闻 王欢/人民视觉）

煤炭行业跟地产行业有什麽差别呢？

2015年那一波地产的全面暴涨，让太多的房企业高估了自己的能力，各种高速扩张的时候，还有搞出了「456玩法」——4个月开盘，5个月资金回正，6个月资金再周转。事实上，即便没有「三条红线」，地产行业也会暴雷。

原因很简单，人人都扩张，家家都一堆房子代售，但百姓的收入增长远远跟不上房地产公司扩张的需求，供需关系脱节了，房子还能卖得动吗？所以，总有一天是要暴雷的，不早早的挤破脓包，恒大之流的能有更大的泡沫。

其实仔细看房地产企业，还是有不少负债表健康的房企业，坦白说，很多倒不是多有能力，但关键是个个都有自知之明，在扩张周期没有疯狂拿地。换句话说，就是能抑制住自我膨胀欲望的，都有个还不错的结果。房地产企业现实的写照就是，越是膨胀后果越惨。



「中植系」是众多房地产企业背后的「金主」。（示意图 / vcg）

从过往几十年经验看，房地产的债务问题没那麽可怕，事实上就是一个周期接一个周期。当然，这次熨平周期的时间大约要更久一点。与之相伴的就是一轮行业洗牌。这并不可怕，真正可怕的是那些胆子大的，当又能扛过一波周期后，立刻又膨胀起来，下一次再碰上，那恐怕又是更大的问题。事实上，板子只要不打在自己身上，没有人会知道有多痛，只要刀子没有割到自己身上，始终还是看热闹的，「膨胀」是通病。

这一轮，恒大到碧桂园，从头部房企、央企背景，到各地方龙头房企，暴雷已经屡见不鲜，不可谓教训不惨烈。可以说，这是过去几十年房地产业「高周转、高杠杆、高成本」的必然产物。所有房企的问题是一致的。而这背后无数的员工，无数的供应商，以及与之关联的无数家庭陷入困境……真希望都能受到点教训，地产人都应该很清楚，中国房地产市场已经走过了野蛮生产周期，当「规矩」越来越多之后，更要懂得什么叫敬畏什么叫谨慎