7月24日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。中共中央总书记习近平主持会议。

同日，新华社发布消息，7月21日，中共中央在中南海召开党外人士座谈会，就当前经济形势和下半年经济工作听取各民主党派中央、全国工商联负责人和无党派人士代表的意见和建议。

定调下半年经济

每年7月下旬召开的中央政治局会议，历来是决定下半年宏观经济政策方向的关键会议，备受外界关注。

在2018年7月31日、2019年7月30日、2020年7月30日、2021年7月30日、2022年7月28日，中央政治局都曾召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。



这次会议召开之前，上半年国民经济运行情况已对外公布。

初步核算，上半年国内生产总值593034亿元，按不变价格计算，同比增长5.5%，比一季度加快1.0个百分点。

7月24日的中央政治局会议对当前的经济形势作了最新判断。

一方面分析了当前的困难挑战，另一方面强调“长期向好的基本面没有改变”：

当前经济运行面临新的困难挑战，主要是国内需求不足，一些企业经营困难，重点领域风险隐患较多，外部环境复杂严峻。

疫情防控平稳转段后，经济恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程。

我国经济具有巨大的发展韧性和潜力，长期向好的基本面没有改变。

在7月21日召开的党外人士座谈会上，习近平指出，我国经济恢复速度在全球主要经济体中处于领先地位，长期向好的基本面没有改变，发展前景光明。

扩大内需

“扩大内需”是此次中央政治局会议提到的重点内容之一。

一个背景是，需求不足是当前经济面临的现实问题之一。

4月底的中央政治局会议提到，“当前我国经济运行好转主要是恢复性的，内生动力还不强，需求仍然不足”。7月24日的中央政治局会议再度提到，“国内需求不足”。

“着力扩大内需”是下半年工作的重点之一。

7月24日的中央政治局会议强调，要积极扩大国内需求，发挥消费拉动经济增长的基础性作用，通过增加居民收入扩大消费，通过终端需求带动有效供给，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来。

就在7月18日，国家发改委举行新闻发布会。发布会提到，促进消费就必须多渠道增加城乡居民收入。

国家发改委政策研究室主任金贤东说，将落实落细稳就业政策措施，促进青年等重点群体就业；同时，系统推进收入分配领域重点工作，强化重点群体支持和帮扶，增加低收入者收入，积极探索促进居民增收有效路径。

7月24日的中央政治局会议还具体明确了几点要求，包括：

要提振汽车、电子产品、家居等大宗消费，推动体育休闲、文化旅游等服务消费。

要更好发挥政府投资带动作用，加快地方政府专项债券发行和使用。

要制定出台促进民间投资的政策措施等。

一些政策已经落地。

比如，7月21日，国家发展改革委联合有关部门发布了《关于促进汽车消费的若干措施》和《关于促进电子产品消费的若干措施》。

对房地产形势有最新判断

除了总体经济形势，会议还对当前房地产形势作出了最新判断：

我国房地产市场供求关系发生重大变化

政知君注意到，这是自2016年中央经济工作会议上首次提出“房住不炒”之后，在以经济形势和经济工作为主题的中央政治局会议上，首次就房地产市场的变化给出最新表述。

2023年2月16日出版的第4期《求是》杂志发表了习近平2022年12月15日在中央经济工作会议上重要讲话的一部分《当前经济工作的几个重大问题》。

文中就提到“深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化”。

来看最新数据。

今年1-6月，全国房地产开发投资5.9万亿元，同比下降7.9%，为年内最大降幅。同期，全国商品房销售面积5.95亿平方米，同比下降5.3%，降幅连续两个月扩大；商品房销售额6.31万亿元，增长1.1%，增幅连续两个月缩小。

对于这些数据变化，国家统计局新闻发言人付凌晖解读称，从中长期来看，我国房地产市场正从过去的高速发展转向平稳发展，这是由房地产市场发展阶段变化、市场供求关系调整决定的。

有新形势，也有新要求。

最新的中央政治局会议提出：

要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

政知君注意到，7月初，中国人民银行货币政策司司长邹澜就已公开表示，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度。

鼓励企业敢闯、敢投、敢担风险

会议还提到了民营经济。

2020年以来，党中央、国务院围绕促进民营经济发展提出了一系列新的判断，作出了一系列新的部署，提出了一系列新的要求。

就在7月19日，中共中央、国务院还印发《关于促进民营经济发展壮大的意见》，被称为“民企31条”。

此次中央政治局会议在优化民营企业发展环境方面提出了更为具体的要求，包括坚决整治乱收费、乱罚款、乱摊派，解决政府拖欠企业账款问题，建立健全与企业的常态化沟通交流机制，鼓励企业敢闯、敢投、敢担风险，积极创造市场等。

重点来看“敢投”。

民间投资是固定资产投资的主力军，也是经济活力的重要“晴雨表”。

但今年以来，民间投资持续低位运行。2022年民间投资增长0.9%，占整体投资比重为54.2%，2023年上半年，民间投资增速和占整体投资比重都有所下降。

在国家发改委召开的记者会上，国家发改委固定资产投资司副司长韩志峰分析了民企“不敢投、不会投、不能投”的多方面原因。

例如，有的企业信心尚未完全恢复；有些民营企业参与投资意愿较强的项目还存在一些不合理的门槛限制；民营企业融资难、融资贵的问题仍然存在，有的民间投资项目还受到用地、用能等关键要素制约等。

中央政治局会议召开同日，国家发改委发布了《关于进一步抓好抓实促进民间投资工作 努力调动民间投资积极性的通知》。

这是“民企31条”发布之后，首个正式对外公布的配套政策措施。

《通知》明确提出，各地方要全面梳理国家重大工程和补短板项目、重点产业链供应链项目、完全使用者付费的特许经营项目等3类项目清单，搭建一个统一的向民间资本推介项目平台。

目前，这个平台相关功能正在抓紧完善，拟于近日启用并正式开展民间投资项目推介工作。

两度部署这项工作

这次中央政治局会议指出，要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

这是今年中央政治局会议第二次提到要在超大特大城市积极推进城中村改造及“平急两用”公共基础设施建设——今年4月28日召开的中央政治局会议上，首次提到这项工作。

这是在扩投资方面作出的又一重要部署。

7月14日，国务院常务会议审议通过了《关于积极稳步推进超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设的指导意见》。

会议指出，要充分发挥市场机制作用，加强标准引导和政策支持，充分调动民间投资积极性，鼓励和吸引更多民间资本参与“平急两用”设施的建设改造和运营维护。

7月20日，积极稳步推进超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设工作部署电视电话会议召开。

中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰说，“平急两用”公共基础设施是集隔离、应急医疗和物资保障为一体的重要应急保障设施，“平时”可用作旅游、康养、休闲等，“急时”可转换为隔离场所，满足应急隔离、临时安置、物资保障等需求。

这是“提升城市应急保障能力，并创造新的建设投资和消费增长点”。

7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

会议指出，要优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项；要把城中村改造与保障性住房建设结合好；要鼓励和支持民间资本参与。

至此城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设两项部署均已落地。

根据国务院于2014年下发的《关于调整城市规模划分标准的通知》，城区常住人口1000万以上的城市为超大城市，城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市。

根据住房和城乡建设部于2022年10月公布的《2021年城市建设统计年鉴》，截至2021年末，全国共有超大城市8个，分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉。

全国特大城市11个，分别为杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨。

稳就业提高到战略高度

“加大民生保障力度”也是此次中央政治局会议关注的重点内容之一。

就业是最大的民生，也是经济的基本支撑。

国家统计局最新数据显示，上半年，全国城镇调查失业率平均为5.3%，比一季度下降0.2个百分点，就业形势总体稳定。值得注意的是，青年就业问题依然突出。

付凌晖此前表示，“当前就业的总量压力和结构性问题仍然存在，青年人的‘求职难’和部分行业‘招人难’并存。”

7月24日的中央政治局会议提到，“把稳就业提高到战略高度通盘考虑”。

相关报道：重要会议再提房地产，非常时期非常信号

文|凯风

事情正在起变化。

01

房地产，迎来历史性时刻？

日前召开的重要会议指出，再次定调房地产：

要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

与此前相比，这次会议并未提及“房住不炒”，而且明确“适时调整优化房地产政策”，给市场带来了相对强劲的宽松预期。

同时，新一轮城中村改造即将启动，但与七八年前的棚改完全不同，这一次不仅局限于超大特大城市，而且失去了大拆大建的可能性，影响难以同日而语。（参阅《21个超大特大城市，被委以重任》）

不过，这段定调最引人注目的并非政策如何松绑，而是提出“房地产市场供求关系发生重大变化”的重要判断，这在历来重要会议中首次出现。



一个“重大变化”，一个“新形势”，足以说明房地产再也回不去了。

供求关系，是房地产市场的核心。

如果说过去20多年，房地产整体都是“供不应求”，无论政策如何加码，市场都是岿然不动，全国房价仍旧一路上行。

然而，最近几年来，在种种因素影响之下，市场陡然逆转，不仅“万人抢房”的盛景不再，就连被许多炒房者奉为圭臬的“北上深永远涨”似乎也开始瓦解了。

显然，房地产正在从“供不应求”转向“供过于求”，而市场也在从“卖方市场”转向“买方市场”。

用房企的话来说，房地产正在从“黄金时代”到“白银时代”，走向“黑铁时代”。

这几年，全球大环境以及超预期因素的冲击，无疑对市场转向带来了推波助澜的效应。

但究其根本，房地产市场本身也出现了重大变化。

02

一个普遍的共识是，全国住房整体平衡，只有部分超大特大城市还存在结构性短缺现象。

根据泽平宏观统计，2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12。



不难看出，只有人口持续涌入的一线城市，还存在一定的短缺现象，而在大量三四线城市，住房过剩或已是常态。

这在前几年的政策逻辑上也有体现——“重点解决好青年人、新市民的住房困难问题”，这些人口主要集中在超大特大城市。

来自学界的研究也验证了这一判断，根据清华大学吴璟、徐曼迪等人的分析，考虑到人口增长、城市化和城市更新等因素，全国住房需求也在不断萎缩。

论文显示，2001-2010年,我国年均住房需求量约为812万套,2011-2015年约为974万套；而在2021-2025年,则会降为656万套;2026-2030年,会进一步降低到455万套。

与之对比，高峰时期，我国每年商品房销售面积高达18亿平方米，约合1400-1500万套住房，明显超出了市场的真实需求。



如此巨大的体量，撑起了世界第一大房地产市场，也培育出近10万家房地产企业的超级市场，带动数百万乃至上千万人的就业需求。

然而，市场需求在减少，住房供应不可能长期维持在高位，新形势的到来就是必然事件。

03

人口，是房地产的长期之锚。

房地产长期看人口，只要有足够多的人口支撑，尤其是年轻人的支撑，房地产即便遭遇阶段性困局，最终也能走出来。

历史经验证明，“婴儿潮”是助推房价上涨的最大动力之一，而人口负增长、超老龄化，则是房价横盘乃至持续走低的最大拖累。

1946年到1964年出生的婴儿潮一代，迄今都是英国最大的住房持有群体。而在日本，当时的婴儿潮，更是助推了上世纪70年代-80年代的房地产大繁荣。

经济研究也表明，一个国家年轻人口越多，越容易形成资产泡沫；老年人增多之后，当初的资产泡沫没有这么多人来接盘，资产回报率可能会下降。

就此而言，人口少子化+老龄化，所带来的双重压力，将对房价的长远走势形成更大力度、更深层次的制约。



目前，我国人口大盘已经见顶，总人口出现负增长，而人口出生率相比高峰阶段大幅腰斩。

从代际人口来看，00后、10后的总体人口规模，相比80后、90后少了6000多万人，而未来的“20后”群体或将进一步收缩。

根据七普数据梳理，我国目前存活的00后、10后群体规模约为3.3亿人，而80后、90后群体规模高达3.93亿。

可见，随着人口形势逆转，无论是养老金还是房价，都将面临一定挑战。

04

城镇化，是房地产的重要支撑。

城镇化，意味着人口在空间上的大迁移。

农村人口进城，年轻人口向大城市集中，高学历人口向一二线城市汇聚，这场最为宏大的人口迁移运动，显著改变中国城市的竞争格局，也更为深刻地影响到房价的区域差异。

根据国际规律，城镇化率在30%以下为启动阶段，在30%-70%之间为加速发展阶段，超过70%即进入成熟阶段。

目前，我国常住人口城镇化率为65.22%，按照每年1%左右的速度来看，未来5-6年时间，或将触及70%的天花板。



这意味着，改革开放以来狂飙突进的城镇化或将进入下半场，当城镇化增速放缓，房地产市场自然也会受到影响。

当然，由于户籍制度的存在，我国真实的城镇化率或许并没有这么高，目前户籍人口城镇化率还不到50%，这为房地产提供了一定的缓冲空间。

不过，最近几年，全国上下正在展开一场声势浩大的“零门槛落户”行动，除了为数不多的超大特大城市外，几乎所有地区都取消了落户限制。

我们看到，以石家庄、沈阳、郑州为代表的二线城市，在抢人大战的刺激之下，率先取消了落户限制，几近“零门槛”。

而前不久，浙江省取消了除杭州城区之外的所有地区的落户限制，而作为一线城市的广州也大幅放宽了郊区的落户限制。

户籍门槛一旦不复存在，过去困扰楼市发展的限购问题也将悄然瓦解，这对市场会带来一定的短期利好。

05

预期，还是预期。

人们之所以愿意超前消费、疯狂加杠杆，自然是因为对未来的收入增长充满信心，对未来随着经济增长而助推的资产价格膨胀充满期待。

然而，经济、人口、城镇化等基本面正在不断弱化这一逻辑，超预期事件的层出不穷，更是加剧了种种不确定性。

与此同时，居民杠杆率仍在高位，且不论是否透支了未来空间，债务与收入此长彼消的张力，自然会约束正常消费。

面对这一局面，有识之士最担心的不是通货膨胀，而是通货紧缩，而通缩远比通胀更可怕，“资产负债表衰退”的担忧并非空穴来风。

所以，当务之急，仍旧是提振信心，重塑预期，让整个社会回到拼经济的基本面上来，如此才是真正的房地产救市之道。