新政袭来！中国央行突然出手对楼市影响几何

新政袭来！中国央行突然出手对楼市影响几何

　　中国央行突然宣布，2020年3月1日起，所有存量房贷利率要“重新定价”！也就是关于存量房贷的利率调整政策。要知道这个政策的影响可不小，数据显示，2018年末，个人住房贷款余额为25.8万亿元人民币(专题)，占住户部门债务余额的比例为53.9%。那么到底对房屋贷款有什么影响呢？

　　2020年3月1日起，所有存量房贷利率要“重新定价”

　　首先，2020年虽然要重新签合同，但是你的贷款是不变的，之前什么样，2020年还是什么样。这是防止有太多的干扰和阻力出现，设置了一个过渡期。

　　其次，今年中国央行改革了贷款利率形成机制，LPR利率由MLF利率加点形成，所以更加市场化了，在LPR利率形成之后，我们的贷款利率已经出现了小幅下降。而之前一般都是给大家固定的贷款利率，4.9%，要么上浮，要么下浮打折，以后不提打折了，改了一个说法，叫向上加点，和向下降点。之前的利率4.9%是固定，之后这个数字不再固定。从目前情况来看，这个利率在下浮。应该是个好消息。

　　第三，2020年3月份开始干，预计2020年8月31日前存量房贷转换完毕，以后利率要每年调整一次，需要跟你的商业银行约定。也就是说对于购房人来讲，你要每年算一下自己的利率，然后计算还房贷的数额，当然央行也说了，你可以跟银行的人商量，重新约定一个固定的利率，但是这个选择是否对你有利就不好说了，因为从长期来看，利率应该是不断走低的。现在是房地产调控阶段，你要是写死了固定利率，可能对你反而更加不利。以后楼市不调控了，或者经济进一步下滑，我们的贷款利率可能也会跟欧美一样，降到2-3%的水平，甚至过个十几年，达到零利率也不是没可能。

　　第四，那么似乎，你只能选择LPR利率，跟随利率调整，对你有什么影响呢？我们可以举例说明，假如你刚买房不久，利率是基准的4.9%，上浮10%，也就是5.39%，那么2020年的利率肯定是不变的，还是这么多，但是计算方法变了，是用倒推的方式，测算出你的加点额度，也就是用你现在的5.39%减去当前的4.8%的LPR利率，等于0.59%，这就是你特有的加点幅度。以后LPR利率变化，而你的0.59%不变，如果真有利率降到3%的那一天，那么你的贷款利率，就只有3.59%了。不知道这么说大家是否能够明白。

　　当然还有些朋友说，我都买房快10年了，以前是折扣利率，贷款期还有20年，那么这个怎么算，比如你的贷款利率是折扣很高的时候拿到的，好比说是8折，那么你真实的利率是4.9%X0.8=3.92%，我们倒推，还是用3.92-4.8=-0.88%，也就是说你的利率不是加点，而是降点0.88%，那么你2020年的利率肯定不变，以后的利率也是随着LPR变动，但是降点0.88不变，也就是说未来利率如果降到3%，那么你的利率只有2.12%。

　　那么有的朋友不理解了，你要浮动还是按照原来的百分比浮动多省事，为啥非得弄个加减点这么复杂？其实对于数学很敏感的朋友，都一个看出来了，这套计算利率的方法，如果利率下降，对于下浮利率更有利，而对于上浮利率更不利。如果还是按照原来的1.1倍计算，那么当利率降到3%，你的贷款利率应该是3.3%，而按照加点计算，则是3.59%，可见加点会比百分比浮动更高。

　　而8折利率计算，降到3%的时候，应该是2.4%，而按照降点计算，则是2.12%。显然降点会比百分比浮动更低，当然反过来说，如果未来利率上升，则效果就反过来了，对于加点更有利，对于降点的更不利。比如利率要是到6%，那么8折应该是4.8%，而降点后你也得是5.12%。

　　所以综合来看，这个政策一出，以后大家的房贷利率，将不再是一个固定数字，每年都要进行调整，虽然一开始基本上没变化，但后面是肯定会变化。以前上浮的变成固定加点，以前折扣的变成固定降点，未来利率下降将是大趋势，所以对于买房的人来说，这个政策应该是个利好，大家的房贷压力有望随着时间的推移逐渐减轻，对于折扣利率的朋友，利好效应更多。

　　但对于楼市来说，其实影响微乎其微，因为他是调整存量，而不调整增量，对于新增贷款没有变化，而存量贷款，至少在2020年是不会有变化的。所以把这个政策理解成降息了，金融刺激楼市了，是完全没有道理的。只要是贷款利率加点的方向不变，那么也就是告诉你，央行现在并不鼓励买房。什么时候你看到平价利率，或者折扣利率重现江湖了，那时候才说明金融政策变了，现在好像就上海等几个城市，还有折扣利率，其他城市基本都是上浮10%，有的还上浮20%甚至是30%，这就说明金融的口仍在收紧。金融不放开，全国楼市再想回到普涨的局面，是基本不可能了。