3次流拍、超570%溢价成交,一套法拍房的奇幻历程

2023年12月22日12时58分，北京市西城区文昌胡同42号1幢-1至2层、2幢1层房产迎来了最后时刻。

第165轮对方叫价7秒后，马XX（最终竞得者）果断加价，以高出起拍价3178万元（成交价3730万元）、溢价率575.7%抢到了上述房产。

这场原本当日上午10时就该结束的拍卖一共出现了166次加价，每次加价最低幅度是1万元，但实际竞价过程中，有人直接加价400多万元，将价格从569万元抬到了1000万元以上区间。

刚刚过去的2023年，北京法拍房市场保持了一定热度。

2024年1月2日，瀚海法拍方面向《每日经济新闻》记者提供的数据显示，2023年，北京法拍房住宅成交单价5.03万元/平方米，成交总金额241.86亿元，套均成交价873万元；北京法拍房总参拍人数15255人，套均参拍5.5人。

超570%溢价成交后悔拍‍

每经记者在采访中获悉，两个月前，西城区文昌胡同这套房产已经成交过一次，当时的竞拍更为激烈，但最终成交后发生的情况也更戏剧化。

2023年10月24日14时56分，在经历465次延时和533次竞价后，熊X（上一次竞得者）以3700万元拿下这套房产。

但令人意外的是，2023年12月21日，这套房产再次上拍，理由是“原买受人在第一次拍卖时以3700万元竞拍成功后，因未能在规定的期限内缴清全部竞拍款项，本院（广西壮族自治区柳州市中级人民法院）已按悔拍处置并裁定重新拍卖”，并在显眼位置作了提示说明。

瀚海法拍拍卖经理孙克强向每经记者表示，这次悔拍的处罚是扣除保证金。

也就是说，原竞得人未在规定期限内支付款项，白白损失了110万元保证金。

孙克强表示，这套房源有历史遗留问题，涉及腾退，费用成本非常高。很多人不知道腾退的问题，所以拍后未支付尾款。有人以为法拍房都是包含腾退的，事实上并不是这样。

每经记者留意到，在此之前，文昌胡同这套房产还经历过3次流拍，时间分别是2021年11月29日、2021年12月17日和2022年3月29日。

2021年首次上拍，该房源的起拍价达6876万元，市场评估价则达到了9823万元，保证金700万元。

经历两次流拍后，该套房源价格一路下调，到2022年3月挂牌时，价格已经下调至5500万元，保证金为600万元，但依旧无人出价，以流拍告终。

直至2023年10月的第四次挂牌，起拍价降至552万元，保证金也变成了110万元。竞买公告给出的理由是，经向税（务）局定向询价，反馈结果为552万元，依拍卖相关规定确定该标的物起拍价为552万元。

该标的物距离天安门广场约3公里，附近有北京地铁1号线、2号线、4号线，有学校、医院、银行等，人流、车流量大，商业繁华。

从公告信息看，这处房产拥有产权证，其中1幢-1至2层建筑面积641.35平方米，2幢1层建筑面积31.91平方米，标的物总建筑面积673.26平方米，建筑占地总面积264.58平方米，但规划用途、房屋性质均未注明。登记时间为2012年9月19日。

土地总面积398.84平方米，拥有产权证，用途是城镇住宅用地、地下仓储，登记日期为2012年11月20日，终止日期为2081年4月17日。

与此同时，公告也作了办证风险提示：因2幢1层系平房，根据北京市规划和自然资源委员会西城分局关于平房办理过户登记的相关要求，过户前需重新测绘，测绘成果备案审核通过后才可办理产权登记。

5.5人抢一套房‍‍‍

瀚海数据研究院提供的数据显示，2023年，北京共计挂牌房源8153套，同比上涨5.05%，其中住宅挂牌4761套。挂牌房源中有效开拍6744套，成交2771套，成交率41.09%（此数据已减去撤拍套数）。北京法拍房总参拍人数15255人，套均参拍人数5.5人。

来源：瀚海数据研究院

而在2023年上半年，北京市法拍房市场成交率为44.52%（除去撤拍套数），共计有8657人参拍，平均6.4人争抢1套房。

瀚海数据研究院指出，2023年全年，北京市法拍市场共计成交法拍房2771套，一拍成交1843套，占比最高，为66.51%。折扣方面，8折成交房源最多，共933套，占比33.67%。全年成交房源中，总价300万元以下的刚需房源成交量1051套；面积90平方米以下的房源1029套，占比最大。

2023年，北京还有一次备受关注的拍卖事件，即5月份顶豪万柳书院75套房被挂出来抵债。

据《每日经济新闻》此前报道，2023年5月7日，京东拍卖网站挂出一则“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”推介信息，中国信达北京分公司对47亿元不良债权进行转让，对应的抵押物中便包括万柳书院75套住宅，且房源状态均为“未售”。

据瀚海数据研究院，2023年，全国重点监测37城法拍房挂牌448977套，同比2022年度上涨48.43%。此外，同比2022年，呈现上涨幅度的城市有33个，占比达89%。