挂得多 卖得少 成交惨淡 法拍房救不了中国楼市(图)

出品 | 棱镜·腾讯小满工作室

过去一年，二手房冷了，法拍房热了。

北京住建委数据显示，今年10月，北京二手房网签量为10653套，成交量快速回落，环比下降了25%。与此同时，今年前三季度，北京法拍市场挂拍房源4913套，同比增长55.6%。

法拍房的火爆并不局限于北京一地。前三季度，全国法拍市场挂拍房源58.4万套，同比增幅超三成。

法拍房市场由来已久，近年来，由于一些“捡漏”房源的问世，法拍房被更多的人关注。尤其今年以来，法拍房的热度不降反升，呈现出与二手房截然不同的行情。

法拍房缘何突然火爆，未来又将何去何从？

 

挂牌火爆，成交惨淡

11月13日，北京燕莎盛世大厦90套房产再度流拍。

阿里资产拍卖网站信息显示，天津市滨海新区人民法院委托该平台拍卖的这90套房产流拍，其起拍价为5.25亿元，评估价为6.56亿元。

这已经是该标的第三次流拍，该标的地处马甸桥东北角，是北京较早形成的一批商圈。

一方面挂牌火爆，一方面成交惨淡。这是如今法拍房的现状。

中指法拍数据库显示，2023年前三个季度，北京法拍市场挂拍各类法拍房源4913套，相比去年同期的3158套增长了55.6%，在绝对值上，则增加1755套。

其中，法拍住宅房源今年前三季度挂拍2539套，相较于去年同期增长533套，同比增长26.6%。

而成交方面，前三季度，北京法拍房源成交1820套，同比减少4.7%，成交量减少89套。其中住宅法拍房成交1475套，较去年同期1515套减少40套，减少2.6%。

瀚海数据研究院数据也显示，北京10月法拍房住宅成交房源234套，成交总金额20.3亿元，同比下降45.01%。

挂牌火爆，成交冷淡，这并非北京一地的情况。

中指研究院数据显示，2023年前三季度，全国挂拍的各类法拍房源达58.4万套，相比去年同期的44.1万套增长了32.3%，法拍房市场供给大幅提升。另一方面，今年前三季度，全国法拍房共成交10.9万套，成交率18.6%，同比下滑2.8个百分点。

数据显示，住宅、商业类房产是法拍房主流。

从挂拍物业类型来看，住宅、商业二者合计在总拍卖套数中占比超过70%。其中，住宅在今年前三季度挂拍量28.4万套，占总体比重48.6%，较上一年的46.7%增长1.9个百分点。

 

挂拍数量激增与断供潮有关？

市场上的法拍房挂牌数量，为何在最近一年内大幅增长？

“由于经济下行，部分企业商户和个人的不良贷款及高杠杆风险超出以往水平，导致贷款违约事件增多。”中指研究院高级分析师张晓飞对《棱镜》作者表示，“企业商户和个人资金流转断裂或收入来源减少，抗风险失衡，抵押物就会被迫走向法拍渠道。”

易居研究院研究总监严跃进也对《棱镜》作者表示：“各类债务问题的出现，或者一些房屋抵押出现了问题，都可能使得此类房源进入到法拍房市场。”

“法拍房的增加，背后还涉及到债务纠纷等问题。一般来说，有些房子做过抵押，现在无力偿还，就可能进入到法拍房的领域。”严跃进说。

一位北京朝阳区的经纪人认为，近年来法拍房激增，与企业裁员、收入下降导致的楼市断供潮有关。

不过，严跃进对此分析称：“从断供的角度看，其实相对不多。银行对于此类断供的房源，一般不会直接拿去法拍。”

据一位熟知法院拍卖流程的人士介绍，一般法拍房从起诉到正式拍卖，整个时间差不多在1-2年，这意味着，今年法拍的房子大部分是2021年前后断供或遭起诉的，因而法拍房数量的激增与今年的地产形势并不直接相关。

张晓飞则认为，法拍房市场交易体系的不断完善，也是法拍房火热的原因之一。

政策端在支持法拍房交易。11月9日以来，江苏、浙江多地表示，法拍房买受人可申请住房公积金贷款。

据“江苏高院”公众号消息，为进一步降低法拍房制度性交易成本，减轻购房人资金压力，提升住房公积金个人住房贷款购买法拍房业务规范性、便捷性，江苏省高级人民法院、江苏省住建厅、中国人民银行江苏省分行共同制定《关于做好住房公积金个人住房贷款购买法拍房业务的实施意见》，对公积金贷款购买法拍房业务的相关事项作出规定。

江苏省高级人民法院发文称，符合住房公积金个人住房贷款条件的法拍房买受人，可在未付清全款前办理住房公积金个人住房贷款。

 

法拍房交易价格或继续下降

是谁在购买法拍房？

“刚需和投资客都有。”一位北京朝阳区的经纪人对这一问题表示。其介绍称，由于法拍房具有“捡漏”的特性，不少法拍房比市场价便宜10%至15%，因而相较于二手房，法拍房吸引了更多的投资客群体。

11月14日，在阿里司法拍卖平台上，北京市朝阳区东坝中街的一套房子成功拍卖，起拍价为637.5万元，最终以685.5万元成交，共三人报名竞拍。拍卖详情显示，该房源评估价为796.99万元，价差超百万元。

上述经纪人认为，刚需客首要考虑的是居住的舒适性，而投资者主要考虑的是价差，只要价差够大，他们就愿意冒风险。

经纪人所说的风险，是指成交过程中的纠纷，例如难以入住、租户不愿搬离等。

北京市高级人民法院官微“京法网事”记录了这样一则案例。2021年，杨某正为自己竞得心仪的法拍房高兴，被执行人却拒不腾退房屋。随后，执行人员协同开锁公司、搬家公司、拍辅公司及救护人员强制开锁、搬运屋内物品，最终将“法拍房”顺利交付给杨某。

“法拍房腾退难问题，是财产处置工作最后一公里的难点和堵点。”上述官微表示。

一个月前，武汉市东西湖区一房屋被拍卖，拍品详情甚至用红字标注着“内有两名八十五岁的老人居住，其在评估时表示要与房屋共存亡”。目前该拍卖已撤回。

“在法拍交易过程中，对房源尽调是不容忽视的一部分，尽调内容包括房源的交易税费、占用现状、民间借贷履行情况、产权是否清晰等，以免增加隐性成本。”张晓飞表示。

问题房源大量涌入法拍市场，使得法拍房的成交率走向低迷。

据中指研究院数据，2023年前三季度法拍房整体成交率为18.6%，其中住宅类法拍房成交率为25.7%，商业类法拍房成交率仅为12%。

相较之下，2022年前三季度，住宅类法拍房成交率为30.5%，商业类法拍房源成交率为12.9%。整体来看，2023年法拍房源成交率较上一年明显走低。

风险增大的同时，价差却在缩小。这是当下法拍房面临的困境。

“法拍房的火爆对二手房交易带来不利影响，二手房价格下降反过来又影响着法拍房的行情。”上述经纪人表示。

随着二手房价格下降，二手房与法拍房的价差正在缩小，这压缩了投资客的利润空间，“捡漏”机会也逐渐减少。

中指研究院数据显示，今年10月，百城二手房价继续下行。从价格来看，10月，百城二手住宅平均价格为15486元/平方米，环比下跌0.45%，跌幅较9月扩大0.01个百分点，已连续18个月环比下跌；同比跌幅扩大至2.88%。

“二手房对法拍房会有冲击，因为市面上二手房过多。”严跃进表示，“法拍房本身也遵循供求关系的法则，如果市场不好，法拍房的交易价格也会下来。”