万科也要爆雷?深圳国资委发声 信息量大(组图)

万科的债券已经跌了五成，股价同样也是连续暴跌。
万科自己不停地辩解，说经营没问题，现金充沛，绝对不会爆雷。但是市场见多了那些辩解完第二天就爆雷的地产商，所以对万科的辩解视而不见。

房地产行业焦虑情绪正向头部房企蔓延，一向是“头等生”的万科也难逃股债双双暴跌的命运。与其他的暴雷房企一样，万科此次股债双双大跌也是事起境外美元债。在10月底，万科部分境外美元债跌幅达14%-28%，同时，其收益率大幅上升，特别是2024年到期的两支美元债，到期收益率飙到48%、58%，万科部分境外美元债渐渐滑向“垃圾债”行列。 与此同时，万科旗下多只债券产品的标准券折算率在近几日接连遭遇下调。

据中国结算官网披露，自今年8月份开始，万科旗下多只债券折算率被不断下调。8月18日，23万科01的标准券折算率下调至0.88，10月30日下调至0.67。20

万科04的标准券折算率从8月18日的0.67降至10月30日的0.61，又降至10月31日的0.60。22万科01的标准券折算率也经历多次调整，从8月18日的0.80，降至11月1日的0.64。

而不少债务违约的上市房企在风险暴露前，都经历过债券产品标准券折算率下调的情况。不过，对于调整标准券折算率的原因，中国结算并未予以说明。在中国结算11月1日发布的数据中，万科仅有20万科07一只债券产品的标准券折算率在0.7以上，其余产品在0.4-0.7之间。

同时万科股价也不断下探，截至11月3日，万科A盘中股价一度下探至11.07元/股，收盘价为11.27元/股，今年以来累计下跌35.67%，创下了2014年12月以来的新低。

直至今日，万科债券和股价才有所回升。

评级下调与业绩欠佳成导火索

一时间，市场纷纷将怀疑眼光投向万科，有嗅觉灵敏的资金闻到了与“暴雷”房企同样的配方、同样的味道。

据万科2023年中报显示，据万科目前存续的美元债共有7只，万科发行有多只人民币债券以及美元债，到今年上半年末，合计剩余金额约762.25亿元人民币，

其中，一年内到期余额为157.51亿元。

2023年1-9月，万科累计实现营业收入2903.1亿元，同比下降14.0%；实现归属于上市公司股东的净利润136.2亿元，同比下降20.3%。其中，房地产开发业务结算面积为1831.7万平方米，贡献营业收入2442.1亿元，同比分别下降19.0%和17.4%。

据Wind数据，2019年前三季度，万科的整体毛利率达到近些年同期高点，为35.99%，此后不断下降，今年同期的17.6%，仅约为2019年同期的一半。

另悉，10月份万科企业实现合同销售面积200万平方米，合同销售金额318.3亿元，与上年基本持平；2023年1月至10月份累计实现合同销售面积2,018.4万平方米，同比减少5.5%，合同销售金额3,124.4亿元，同比减少9.9%。

值得注意的是，在万科美元债波动前，估计三大评级巨头之一的惠誉将万科长期外币发行人违约评级自“BBB+”下调至“BBB”有市场分析认为，评级下调与万科业绩表现欠佳成为此次债券大跌的导火索。

万科大秀“肌肉”

种种压力之下，作为“头等生”的万科大秀“肌肉”。

对于境外美元债的暴跌，万科紧急回应称，债券异动主要是市场情绪波动所致，公司的基本面没有问题。根据管理层在中期业绩会上的介绍，万科年内已经没有境外债务的对付压力。明年将会有三只美元债到期，合计为110亿元。

资本市场传出消息，称万科正在与多家国有大行洽谈融资，旨在获取70亿-80亿港元的新银团贷款，资金将专门用于偿还2024年到期的离岸票据。消息指出，参与洽谈的贷款行包括工商银行和中国银行，同时，万科在今年3月份已敲定一笔离岸银团贷款，且资金已用于偿还今年到期的离岸票据。

在万科投资者互动交流平台上，有投资者这样提问：最近公司美元债及国内债价格大跌，很多分析人士认为公司可能步恒大、融创等后尘进入债券违约，公司发展一直稳健著称，同时公司也是最早意识到房地产危机并采取行动的，发展到目前这种情况，请问公司真的要债券违约了吗？

对此万科回应称，公司基本面没有出现任何问题，债券异动主要是市场情绪波动所致。同时境外市场出现有关公司的不实猜测，导致公司美元债价格在上周尾出现大幅波动。目前公司财务稳健，各项资金排布和还款安排都在有序进行中，公司已连续14年保持经营性现金流为正，1-9月覆盖新项目地价支出后仍然保持为正。公司会密切关注市场变化，积极加强与债券投资人的沟通，协助投资人更好地了解公司财务与经营情况，引导市场价格回归合理水平。

万科大消息！深圳国资委发声，信息量大

“如有需要或遭遇极端情况，我们通过一切可能的市场化、法制化手段帮助万科积极应对，”深圳国资委11月6日对万科派出“定心丸”。

在当天万科与境内外金融机构举行三季度业绩说明会上，万科管理层于分享了公司三季度最新经营情况。令外界最为关注的是，国资方面对于万科当前状况的态度。在会上，深圳国资委直言万科“具备足够的安全性，没有财务风险、管理风险”。

除了深圳国资委表态之外，深圳地铁董事长辛杰在会上也直言，所谓“大股东将减持万科”，是别有用心的谣言。

深圳国资委派“定心丸”

面对近期万科债券的非理性波动，万科在11月6日与境内外金融机构举行三季度业绩说明会，管理层于会上分享了公司三季度最新经营情况。

记者获悉，深圳市国资委主任王勇健，党委委员、二级巡视员叶新明以及深圳地铁董事长辛杰等共同出席了此次会议。

据了解，深圳市国资委在会上表示充分认可和信任万科团队的专业性，“万科长期坚持稳健的经营策略和财务政策，具备足够的安全性，并未出现传言所说的财务风险、管理风险”。

深圳国资委方面直言，如有需要或遭遇极端情况，深圳国资委有充分信心、足够的资金资源和工具，通过项目合作、优化股权投资结构、债券认购、协调金融机构融资等一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对。

深圳市国资委强调，国资国企有实力、也有能力支持万科防范和应对各类风险。值得注意的是，深圳市国资委不但表态支持，还提出了多项具体支持措施。

其中包括：在坚持市场化、法治化的原则下，运用一切可能手段和途径与万科共同应对可能风险，包括但不限于通过受让、合作开发等方式加快推进万科大型城市更新项目开发建设；通过协同、合作等方式，提高万科持有的各类投资性房地产的流动性；配合万科优化长期股权投资结构；积极组织市属国有企业市场化方式参与债券认购等工作；积极协调各类金融机构加大对万科融资的支持力度。

业内人士分析，万科是深圳国资体系的重要成员，深圳国资将万科纳入统计报表范围，万科总资产、营业收入、利润总额在深圳国资中占比均超三成以上，万科的经营发展对深圳国资具有重大影响。

在市场看来，深圳国资不仅有鲜明的表态，还有多项具体举措，无疑是给过度恐慌情绪所影响的市场各方吃下“定心丸”。

“大股东将减持万科是谣言”

作为国资大股东的代表，深圳地铁方面也作出表态。针对近期资本市场的异常波动，深圳地铁方面透露，已准备好丰富“工具箱”给予支持。

深圳地铁董事长辛杰在会上直言，未来将根据市场情况进行有序释放“工具”以支持万科，包括以市场化、法治化方式，承接万科在深圳的部分城市更新项目，帮助万科盘活大宗资产，为万科注入新的流动性，交易金额预计超过100亿元；同时积极准备，择机购买万科在公开市场发行的债券，提振市场信心。

另外，辛杰在会上直言，深铁长期持有万科股票的初心不变，所谓“大股东将减持万科”，是别有用心的谣言。

在会上，万科董事会主席郁亮也坦言“黎明前总是最冷的时候，但还是要对将来有信心”。他分析认为，近两年压力大的原因，在于商品住宅建设交付洪峰与销售连续下滑叠加在了一起，但从行业施工情况看，到明年下半年这一叠加过程就能基本结束。

而且，郁亮仍旧保持了自身观点，认为“万科对市场一直有信心，但冰冻三尺非一日之寒，不能指望政策一招解决所有问题。”

他表示，市场的恢复需要三组力量的合力：能买、想买、需要买。“需要买”方面，住房需求依然庞大，当前市场建设水平显然超跌了，正在蓄积自发修复的势能。“能买”方面，8月以来各地出台了许多支持合理住房需求的政策，给需求释放创造了条件。

对于行业当下核心问题，郁亮认为，目前存在的难点是“想买”的问题，就是恢复消费者的信心。要做到这一点，首先需要行业保持稳定。“恢复信心其次是需要时间，每一轮房地产周期调整，从政策底到市场底，再逐步修复到合理水平，都需要时间。”

“境内外债务一定会如期兑付”

需要提及的是，对于国资的支持，二级市场已有预期。万科11月6日股债均表现均较为强势。截至收盘，万科A大涨6.3%。与此同时，万科多只境内债早盘也在小幅拉升，包括“20万科04”、“20万科06”、“21万科02”均小幅上涨。

在境外债方面，万科美元债涨势加快，2025年到期的美元债券攀升7.6美分至72.3美分，将创下一年来的最大涨幅；2027年到期的3.975%债券上涨6.2美分，至54.1美分，有望创下自12月5日以来的最大涨幅。

而万科股债异动始于10月26日，当日万科的境外美元债突发大跳水。其中，2024年3月到期的5.35%债券每1美元面值下跌7.5美分至84美分，2025年到期3.15%债券下跌9美分至59.2美分，2024年6月到期的4.2%美元债券下跌7.3美分至77.2美分。

这也导致其A股股价持续下跌，在11月3日，万科股价一度跌至11.07元/股，创下近8年来新低。市场的担忧不无道理，此前多家出问题的房企也都经历“股债双杀”。

不过，万科随后火速作出回应，表示公司基本面没有出现任何问题，债券异动主要是市场情绪波动所致。同时该公司指出，境外市场出现有关公司的不实猜测，导致公司美元债价格出现大幅波动。

在6日与金融机构的交流中，万科方面也透露，在现金流层面，截至三季度末，万科持有货币资金1037亿元，对短期债务覆盖倍数为2.2倍。万科方面表示，公司对于境内外债务一定会保障如期兑付，市场完全不需要为此担心。在融资层面，万科与主要金融机构保持了长期战略伙伴关系，融资渠道仍然畅通。

据透露，今年1-10月，万科新增融资金额超过850亿，其中境内新增融资平均利率仅3.64%。而且，过去14年，万科经营性现金流始终保持为正，今年在一、二线城市新补充39个优质项目的情况下，万科依然实现了正向经营性现金流。