万科郁亮:房地产行业阵痛期比自己预想的更长、更痛

10月20日下午，万科董事会主席郁亮在媒体沟通会上表示，行业阵痛期比自己预想中的更长、更痛，无论民营还是国有房企，目前压力都很大，且现在行业阵痛期还没结束。

郁亮判断称，虽然9月份市场销售有所好转，但目前市场情绪仍旧比较悲观，现在有两种市场声音，一是房屋过剩论，二是政策无用论，这都影响到了市场情绪。

对于政策优化空间，郁亮认为，政策不是万能的，但并非无用的，目前仍然有发力点，比如已有政策如何落实到地，用好因城施策的工具；之前需求端发力比较多，供给端发力不多，比如库存比较多的城市，是否可以暂停土地供应，此前错配土地资源，商业办公用地是否可以进行调整等等。他认为，市场短期有压力，长期来看仍旧有信心。

对于“房屋过剩论”，郁亮认为，主要城市当前的住房条件“被平均”了，城市被小镇平均，大城市被小城市平均，住房市场需求已经从“有没有”的阶段，走向“好不好”的阶段。

他以数据论证称，中国城镇人均居住面积38.6平方米，其中城市居民36.5平方米左右，镇上居民42.3平方米左右，一二线城市大概是34.3平方米左右，也就是说大城市被小城市平均了。与此同时，38.6平方米是人均居住建筑面积，如果折成使用面积仅相当于40年前日本的居住水平。

2023年9月，万科销售额有所回暖，虽然同比减少7.83%，但较8月的20.99%的同比降幅已明显收窄，合约销售金额环比上升41.57%，达到320.1亿元。

今年前9月，万科累计合约销售金额2806.1亿元，同比下降 10.82%。根据克而瑞研究中心的统计，万科前三季度累计销售金额，排名行业第二位，仅落后于保利的3321亿元。

从投资端来看，万科仍旧相对谨慎。前9月累计新增土地权益地价为501.92亿元，占前三季整体销售金额17.89%。