深圳楼市 救了个寂寞!基本面没有改变 楼市难救(图)

01 | 深圳救了个寂寞

8月末9月初，四大一线城市相继取消了“认房认贷”，拉开了中国楼市新一轮救市大幕。然而从已经披露数据的深圳、北京状况来看，均不如预期。深圳的跌幅没有止住，北京成交量虽好，但反弹力度都不如预期。在四大一线城市拉开救市序幕时，本号说过，由于影响房地产调整的几个根本的基本面没有丝毫改变，尤其是新的需求无法形成，所以这一轮救市下的楼市走位，大概率会和一季度相似，短暂躁动之后，再次进入调整。

但从目前的数据来看，我还是太乐观了。

深圳方面：乐有家数据显示，9月份深圳一手住宅网签量在供应量相较于8月份翻倍的情况下，仍在收缩。

9月新房网签了2076套，环比下跌6%。



二手住宅，无论是网签量和过户量，都在下跌。

9月份二手房网签量2877套，自1月份以来，再次失守3000套，再次跌穿了3000套地板，创年内第二低，环比下跌了7.6%。



二手房过户量2400套，同样创年内第二低，环比下跌了1%。



北京方面：中原地产研究院统计数据显示，9月北京二手房住宅网签14261套，环比增长30.1%。

业内人士认为，相比之前翻倍的预期，新政影响低于预期，市场都在期待针对刚需的宽松政策，如果没有首套房贷利率加点取消等政策出台，10月楼市成交将出现明显回落。



广州虽然还未公布成交量数据，但从其他方面的表现也能看出救市效果乏力的端倪。

广州是过去一个月里救市最积极的一线城市，不仅取消了认房认贷，还成为一线中率先大幅放松限购的城市。

第一，限购缩圈。之前广州只有增城、从化不限购，现在增加了番禺、花都和白云区江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇区域。

第二，限购门槛降低。非户籍在限购区购房，社保五年降至两年。

第三，增值税免征年前“5改2”。也即之前买房后，需要满五年上市交易才能免增值税，现在满两年即可。

即便如此，广州当下的开发商仍较理性，想借助这一波大放松，打折促销跑量，快速回款。中国房地产报对广州楼市给予了6个字评价：不涨价只打折。



02 | 基本面没有改变，楼市难救在一线城市纷纷取消认房认贷时，本号乐观预测，他们可能会有两三个月的成交量回暖期，之后才会重新回到调整局面中来。

但让人没想到的是，深圳一个月躁动都没有。北京的躁动也不如预期，10月份可能会有重新下滑。

当然，北京、上海、深圳还储备了大招，就是放松乃至放开外围区的限购措施。广州已经出了，京沪深仍在等待时机。

这个时机，大概率会选择救市不理想之时。但他们也有担忧，那就是一旦大放松，还托不起来的话，那就会造成利好出尽，之后调整的力度会甚于之前。

从当下的环境来看，即便放松，也同样改变不了大局。从广州开发商们仍要通过打折降价来跑量，就可见一斑。

无论是认房不认贷，还是放松限购，都没有降低购房者的负担，前者甚至是促进了购房者加杠杆。

以深圳来说，之前如果你在外地有房有贷款，深圳购首套房首付需要50%，现在一律30%。



看似门槛降低了，但贷款额度增加了，利息高了，总成本反而增加。

所以，本号早就说过，认房不认贷根本不顶事。去年那么多中心城市取消认房认贷，也都没能带来什么变化。

于是，我们可以看到，深圳在面对成交量没有起色的背景下，9月29日深圳宣布降息：

1、首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减10个基点；

2、二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加30个基点。

降息之下，深圳首套房的利率下调了40个基点，从之前的LPR+30个基点，下调为LPR-10个基点。也即贷款利率从4.5%下调至4.1%。

二套房的利率，则从此前的LPR+60个基点，下调为LPR+30个基点。按照目前的LPR利率，则是从4.8%下调到4.5%。

降息是实实在在地降低购房成本，这一利好之下，10月份深圳的成交量预估会比9月份好一些，但也只能是苦中作乐而已。

因为这一轮调整制约楼市回暖，或者说引发这轮楼市调整的本质，是高房价与低收入之间无法和解之矛盾。此外还有供大于求、人口减少等利空持续作用。

哪怕购买力强悍如一线，其楼市主要支撑力仍旧是中产人群，他们是形成楼市闭环的中坚力量。而中产人群的购买力，与经济周期正相关。

经济向好，才会有预期和信心，才能有购买力。换句话说，楼市兴衰由经济浮沉所决定。

只有经济预期改变，楼市预期才能改变。而不是相反。

经济、就业和收入如何，其实不用看官方公布的数据，如人饮水，冷暖大家都能切身感受到。

03 | 两个判断本号仍维持之前的两个判断：

第一，这轮房价调整方向不会变，周期不会短。

因为，其一，这一轮楼市调整，是系统性的，并非单独的市场问题，还有行业问题（房企债务链条），经济问题（收入与就业）。

恒大的结局，对购房者产生了强烈的冲击，大而不能倒，成为了伪命题。恒大倒塌的影响，才正式开始，房企出清还远未结束。下一个倒下的会是谁，还会有多少业主收不到房，还有多少人将房财两空？

其二，目前楼市的主要症结在于高房价与低收入之间的鸿沟，在丧失预期和收入与就业不确定性加大之间的矛盾。

第一个问题，决定了本轮楼市调控周期不会短，有人预测可能会是5至10年。

第二个问题，决定了除非降房价，导致楼市冷场的直接原因，不是什么限购、限售以及认房认贷措施，而是口袋和预期。

第二，最近一两个月，是被套者卖出的时机。

一季度，当很多人盲目乐观，冲进市场时，就有一批眼明心亮的投资客加速降价挂牌，借助行情解套离场。

目前，从深圳、青岛、北京、合肥、广州、昆明的挂牌量激增情况来看，理智的炒房客们，又在利用这一波行情，选择套现离场。

高位站岗的炒房客，能现在卖掉的，不要拖，越拖亏损越大。已经赚到甜头的炒房客，应该见好就收，否则当初凭运气赚到的钱，未来会凭本事全都吐出来。

你的房子过去400万，目前已经跌至300万，已经错过了最佳卖出时机，你可能不甘心卖，想等着反弹，但中国的房地产已经落幕，房子需要锚定的不是昨天，而是明天，明天可能亏得更多。