楼市连夜涨价?别被忽悠瘸了!房企倒逼民众买房(组图)

在认房不认贷政策实施后，不少楼盘连夜涨价，还有取消优惠，变相涨价的，极力营造一种“再不买，楼价就要上涨”的紧张氛围。房企的目的无非就是让用涨价来倒逼大家赶紧买房。可在队长看来，这个方法已经过时了。涨价去库存，已是行不通了，这不过是一种简单的逼单技巧。

买房的人一直都有，但楼市的不确定性会让购房者犹豫不决，边走边看，大家都怕买了山顶票，买完就走下坡路。这时，最好的选择就是观望，或者多盯几个楼盘，看看谁家又打折了，谁家又降价让利了。等到自己觉得各方面都合适了，差不多了，才会下手去买。



作为房产销售，在客户犹豫不决的时候，就需要来一手逼单：“赶紧买吧，不买，明天就涨价了。”这种逼单技巧有没有用呢？还是有一点用的，可以短期内促进成单率。尤其是北上深广等城市，房价相对比较坚挺，即便有下跌的空间，下跌幅度也已经很有限了。在一个紧张的氛围中，还是比较容易被忽悠上车的。

但所谓的“房价上涨”，它的市场逻辑还是没有变化。“涨价去库存”只适应于大家有钱，随时可以买，而不适应于大家没有钱，你涨价，就更买不起了。国家出政策，降利率、降首付，都是因为大家没钱了，才主动降低购房门槛，让需要购房，而资金又不足的年轻人，买上自己的房子。在这时候，搞“涨价营销”，不过是房企的自娱自乐，有那么一点作用，但作用不大。

没房的人，暂时买不起房，有钱的人，房子太多，不需要买房。这就是当下，中国楼市的基本现实。对有钱人而言，多买几套房，就是为了实现房产增值。若是不能实现房产增值，为什么不把钱握在手里呢？何必去多持有一套房呢？未来，若是征收房产税，岂不是增加自己的持有成本？

而且，在认房不认贷政策实施后，出现了一个两极分化的特点：一个是，房企预售，涨价营销。另一个是，二手房挂牌量激增。



这个二手房挂牌量激增就很好理解，完全符合政策导向。因为在这一轮房产刺激中，主要针对的就是“住房”，而不是“炒房”。政策鼓励大家把小房子卖了，去置换大房子，也就是刺激改善房需求。你只要手里只有一套房，就可以享受首套房的优惠待遇，首付降低，利率降低等。那么，问题就来了：置换大房子之前，是不是要把小房子先卖了？

那很多人都想趁着政策红利，换一个大房子，大家都一起去卖二手房。这样会带来怎样的结果？二手房价格坍塌。你想卖，我也想卖。大家都想卖了小房子，置换大房子，可没有那么多的买家啊。手里的房子卖不出去，看中的大平层也就买不了。最后，要么回归平静，要么就继续降价，降到有人买为止。可降得太多了，又亏损严重，置换大房子的欲望也就没了。



预售新房的房企，依然想让业主相信，房价不会跌，赶紧买吧，买到就是赚到。可二手房市场总能泼一盘冷水，你买了，除了自己住，就很难原价卖出去了。所谓的“房产增值”，在很多时候，都不过是一个泡沫。

我们在思考中国房地产的底层逻辑时，还是原来的那一套：经济要增长、人口要增加、地块要稀缺。

像鹤岗那种城市，房价跌成白菜价，反而是不利于安家置业，既不能躺平，也无法享受经济发展所带来的红利。而北京、上海、深圳、广州这样的大城市，房价位于全国前列的城市，更适合安家置业。只是，这些城市购房门槛太高。可人往高处走，水往低处流。越是人口流出的地方，越是在接下来的楼市中，难以支撑。



现在不是人口增量市场了，而是人口存量市场。从经济角度来讲，存量人口往哪里跑，哪里就更适合安家置业。参考隔壁的日韩，许多小镇、小村，都会慢慢地衰落下去，人口会越来越少，留下很多无人居住的房子，而像首尔、东京这样的大城市，则不断扩张，持续放大规模效应，对人口产生虹吸效应。

买房，从来都不是买一套钢筋水泥，而是买配套公共设施。为什么房价取决于地段？本质上就是取决于配套的公共设施，公共投资也需要人口规模才能支持。

以前是鼓励农民工进城，未来就是人口从县城、小城镇、涌向大城市，特大城市，这是中国楼市的大势所趋。