一顿操作“降房贷”，结果房子被拍卖

徐彬觉得，每次房贷利率调整的消息，都令他如 " 割肉 " 一般疼。

2020 年 5 月，徐彬买了人生第一套房。那时候，商业银行给他的贷款利率为 5.14%。

此后，房贷利率起伏一阵，终于是一降再降。5 年期以上 LPR，从 4.65% 一路下探，再结合银行浮动利率的变化，到如今，多地商贷利率突破到 4% 以下。

这意味着，迟一些按揭买房的业主，最多能省 2 个点左右的利差。以贷款 100 万为例，如果选择 30 年商贷（等额本息），这利差可省的总利息可达约 44 万元，每个月月供少了约 1200 元。

像徐彬这样 " 受损 " 的业主并不少。中指研究院最新监测数据显示，2023 年以来，厦门、石家庄、沈阳等 35 个城市已将首套房贷款利率调整至 4% 以下，其中南宁、郑州、衡水、清远、无锡等地，有银行将首套房贷款利率调低至 3.7% 或 3.8%。

房贷按揭利率达到近年新低，有人欢喜有人愁 /《人世间》剧照

和新近入手的购房者相比，先入手的 " 先驱 " 成了 " 先烈 "。

如何止损？

有人将目光投入了经营贷，或者说，这是被引导的。在社交平台上，" 提前还贷 "" 按揭贷转为经营贷 " 的讨论多了起来，据称，经营贷的近期利率来到 3% 上下，比按揭贷款更 " 划算 "。

这套方案，有着精准的 " 用户画像 "：他们受困于前几年的高利率中，想要提前还款，降低负债，但手上有没有足够资金。

徐彬就是这样的 " 用户 " 之一。但是，这些讨论没有透露的是，看起来很帅的经营贷，在它实际运作中的偿付压力和法律风险。

一心只为 " 摆脱高利率 "，虽然提前偿清了房贷，却掉入另一个坑。最终的后果，可能是 " 钱房两失 " ——这样的案例已不鲜见。

利率差，看起来很诱人

由于银行征信不错，过去这些年，徐彬经常接到不少银行经理或金融中介打来的电话，内容都一样。

" 大概就说我征信好，可以给我贷多少钱，且利率低。" 徐彬说，因接到类似电话太多，以至于他一听是银行或金融中介打来的，就直接挂断了。

但最近，他耐心听完一位金融中介客户经理的电话。随后，这位客户经理加了徐彬的微信，向他灌输房贷转经营贷的种种 " 利好 "，徐彬动心了。

小心金融中介套路 /《华尔街之狼》剧照

和徐彬见面后，这名金融中介客户经理拿出纸和笔，他给徐彬算了一笔账：以按揭贷款 300 万元转经营贷为例，原还款方案是等额本息，利率 5.14%，还贷 30 年。这样，月供 16362 元，总支付利息 289 万。

300 万元按揭贷款转为经营贷后，情况如何？这名客户经理告诉徐彬，以转为 10 年期的经营贷为例，利率 3.65%，还款方式先息后本，月供变成 9125 元，总支付利息为 109.5 万元。

" 这样，按揭转经营贷后，月供减少 7237 元，还贷压力大不，且总支付利息也少了 179.5 万元。" 徐彬很震撼，" 如果转过来，可以赚一笔。"

" 这是被遮蔽了的真相，深入了解后发现，利好绝非如此。" 徐彬说。

仅仅从还款计划来分析，按揭贷款还款期限是 30 年，经营贷只有 10 年，两者本就不具备可比性。再者，按揭贷款还款计划中，本金和利息一直在还，而经营贷只还利息，到最后一次还款时，需拿出全部本金，压力其实更大。

《安家》剧照

此外，法律风险也不小。

经营贷是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人通过房产抵押等担保方式获得贷款，但贷款资金需用于其企业或个体户的经营需要，不能挪作他用。

吕虹是一家银行个贷部经理，她告诉南风窗，通过经营贷获得贷款资金后，如果没有按合同约定用于生产经营，转而违规进入房地产市场炒房、还房贷等，就会面临被银行起诉的风险，甚至要求一次性偿还本金和利息。

" 规定时限还不起的，房子会被拍卖。" 吕虹说，在她熟悉的区域，如金 XX 府、万 XXX 山、厚 XX 达等商业小区，都有些业主因违规转经营贷暴雷被拍卖的情况。

" 经营贷换房贷 " 或直接血本无归 /《安家》剧照

" 钱房两失 " 的事例也早就有了。

记者查询的一份今年 3 月的判决书显示，南方某城市，借款人肖某向银行贷款 180 万，借款用途为生产经营周转，借款期限 60 个月。肖某以其房产作为抵押，某公司为连带保证人。

但拿到 180 万元后，肖某将约定用于生产经营周转的贷款，部分用于偿还房贷。因此遭到银行起诉。判决结果显示，肖某需要清偿借款本金 180 万元及罚息；在肖某不履行债务时，银行对肖某提供的抵押房产折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。

隐蔽的 " 圈套 "

除面临巨大法律风险外，房贷转经营贷还需付出不菲代价，这使其 " 利好 " 进一步弱化。

" 随着利率差扩大，咨询人的很多，但真正把按揭房贷换为经营贷的还很少。" 东莞某金融中介经理李璐向南风窗直言，前些年，她购买的房子按揭贷款利率约 6%，但她也没有去置换为经营贷。

" 风险不低，还不划算。" 李璐说，以前面提到的 300 万元按揭贷款转经营贷为例，如果经营贷到期续贷都成功，贷款总期限也是 30 年的话，3.65% 利率经营贷的总利息是 328.5 万元，比按揭 30 年的贷款利息多 39.5 万元。

房贷转经营贷通常需业主将房产证等资料交给金融中介，中介将材料包装成符合放贷要求后，提交给银行审批，等待银行批复可贷金额。拿到银行批复后，业主可从金融中介获得一笔用以 " 过桥 " 的资金。

" 过桥 " 资金将这套原本还欠银行的按揭房款结清，这样，这套房就从按揭状态 " 赎 " 出，变成已支付的全款状态。

随后，这套被 " 赎 " 出的房子在银行抵押，也获得银行新批复的经营贷贷款金额。这些金额，除部分用于偿还早前 " 赎 " 楼所需 " 过桥 " 资金外，剩下归业主使用。

这样，通过 " 借新还旧 "，业主再次还贷时，可享受到新批复的经营贷低利率。

巨大利差背后往往隐藏着极大风险 /《月刊家》剧照

当下，各银行经营贷年化利率普遍低于 4%，但个人按揭房贷利率普遍在 5% 至 6%。这样的利率差固然诱人，但除前述提及的风险外，付出的代价也很大。

房贷转经营贷，业主需付出的成本是：给金融中介支付贷款总额每天约万分之八 " 过桥服务费 "。李璐说，从提交资料到银行审批下来、获得借款资金，通常需要 3 个星期到 1 个半月不等。

按此比例，以贷款 300 万元计，业主需缴纳转贷的 " 过桥服务费 " 为 50400 元至 108000 元不等。此外，还有金融中介自立的其他服务费。

" 每个客户资质不一样，收费标准也不一样，甚至每个中介的收费也不一样。" 李璐说，有客户不符合经营贷放贷条件，比如没有营业执照、没有实际经营或相应银行流水，金融中介需要帮助他们 " 过一个 " 营业执照、完善相关手续，因此也要加收相应服务费。

客户的资质不一样，服务收费的标准也不一样 /《心居》剧照

" 过照 " 是行业潜规则，很多金融中介或税票机构平时会 " 养 " 一批没有实际经营的空壳公司，平时保证注入银行流水。

比如银行就要求申请经营贷的，需持一年以上的营业执照。中介或税票机构就将这些空壳公司过户给当下需要经营贷的客户，使借款人成为法定代表人，满足经营贷申请人拥有公司或个体户的前提条件。

一系列包装后，金融中介帮忙转为经营贷所收取的总的居间服务费，多以贷款金额 4% 至 5% 不等收取。

以贷款 300 万元为例，居间服务费高达 12 万元至 15 万元不等。这样，" 利差 " 带来的收益，看似很美好，但实际落袋的 " 利好 " 也没多少。

从心动到放弃

和按揭贷款可做到 20 年至 30 年不等的期限相比，经营贷年限通常为 1 年、3 年、5 年、10 年、15 年。

经营贷到期后，如先前的银行网点不再放贷，也可到同一银行的其他网点或其他银行申请新的经营贷，一般银行也会续贷，前提是要保持较好的征信。

" 好的客户，工行的经营贷可做到 15 年，但多数银行经营贷的放贷期限就 3 年或 5 年。" 吕虹说，以经营贷之名获取贷款并用于还房贷等行为，毕竟属骗取贷款的行为，因违法违规操作，也面临被银行突然抽贷等情况，这样客户一下子就会陷入困境。

《都挺好》剧照

吕虹的一个客户，因在银行的征信被标上 " 关注 "，银行就收回了贷款，不再放贷。

" 最后他房子被拍，厂子也倒了。" 吕虹说，一旦征信被标上 " 关注 "，也意味这个人在任何一家银行都不可能再贷到款了。

即便可以续贷，但转经营贷后，每 3 年或 5 年到期就通过金融中介协助获得续贷，每次也会产生新的居间服务费。对业主来说，这也是一笔不小的成本，无形中也弱化低利率带来的 " 好处 "。

" 如果以还房贷为目的而转贷，就不划算了。" 李璐直言，即便居间服务费低至 3%，但银行客户经理会将其在理财、保险等方面的任务分摊到这笔新贷业务批复中，让客户购买一定理财或保险产品。

和按揭贷款还贷模式不一样，经营贷是 " 先息后本 "。

所谓 " 先息后本 "，就是在还贷期限到来前，每月只需还利息，不需还本金，本金在贷款最后到期时，才一次性归还。

" 先息后本 " 有利于中小企业和个体户在经营中所需的流动资金，确保其所贷的金额可在一定时间内，很大程度地获得较大的支配权。

《大空头》剧照

不过，经营贷通常每年 " 过一次本 "，如果是 5 年或 10 年期的经营贷，通常每 2 年或 3 年 " 过一次本 "。

" 过本 " 是借款人每年（或每 2 年、每 3 年）一次性将借款本金注入还贷的银行卡内，以向银行证明自身的还款能力，银行验资后才再度放款。

如到期没有 " 过本 " 能力，借款人通过中介等寻找 " 过桥 " 资金，这也需再度支付 " 过桥服务费 "。对借款人来说，这也是不小的压力。

一个常常被忽视的真相是，借款人如将房贷转为经营贷，尽管获得较低贷款利率，但先息后本的还款方式也意味着，其在还款过程中，贷款本金一直不变，所以即便是低利率，但在同样借款期内，总支付的利息不会变少。

相反，按揭的利率尽管相对较高，但无论是等额本息还是等额本金的还款方式，月供都是利息和本金一起还，这样，借款本金就越还越少，随着本金逐年减少，总支付的利息也不见得就比经营贷高很多，甚至出现比经营贷还少的情况。

以十年期为例，同样贷款 350 万元，经营贷和按揭贷款的优劣一目了然。

以经营贷 3.65% 利率计，十年总利息是 127.75 万元，先息后本月供是 10645.8 元，十年后到期后，还款总额是 477.75 万元。

350 万元的按揭贷款，利率 5.14% 计，通过房贷计算器计算可知，等额本息月供 37362.9 元，十年需支付的总利息 98.35 万元，还款总额为 448.35 万元。

由此可见，同为十年期，低利率的经营贷总利息反而多出近 30 万元。

低利率比高利率更划算——这个结论成立的前提是，相互比较的两者，其他条件是恒定的。当其他主要因素不恒定时，冒险通过经营贷偿还房贷还存在诸多风险，所谓的 " 利好 " 也进一步弱化。

" 一旦出了意外，我能否在短期内连本带利全部还完？" 徐彬说，他决定断掉房贷转经营贷的念想。

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