强制停贷!业主们向银行宣战 谁的错?银行怎么看?(图)

　　房地产内容太敏感，很久没有一个可以所有人聊的话题了，这几天针对银行的强制停贷话题热火朝天，既然可以随便聊，你懂的！针对银行的强监管肯定在路上了。

　　中国房地产市场这么多年累积的各种乱象肯定很多，但伟哥一直坚持说的是，所有导致乱象的原因里面，银行肯定是最大的原因，很简单，违规加杠杆才会导致市场失控，否则按照中国房地产市场的游戏规则，政策指定的可以说天衣无缝，不可能会出现失控。

　　买房子是一辈子的事，有些家庭用了几代人的血汗，才买得一套房子。可是有些时候，房子烂尾了，开发商跑路了，怎么办？不仅房子得不到，欠银行的贷款还一分还不能少。不少买房人觉得自己很冤，就想着不还房贷了。可银行也觉得自己很委屈，明明贷款一分不少都替客户给开发商了，为什么客户不还钱？

　　这其中谁犯错应该谁承担！

　　房地产开发企业为了利益最大化，必然会追求资金利用的最大化，这也导致其想方设法的将本该监管的资金逃避监管，以便投入新的投资项目。而房地产开发企业为了达到此目的，无法绕过的一个主体就是银行，而监管部门要达到资金监管目的，无法绕过的也是银行。因此银行是在预售资金监管体系中不可或缺的一个主体。

　　银行身份的特殊性

　　银行在房地产开发流程和预售资金监管体系中具备着多种的身份，归纳起来主要为以下几种：

　　(1)房地产项目开发贷款的提供者；(2)购房款支付服务的提供者；(3)购房贷款资金的提供者；(4)依资金监管协议提供监管资金拨付服务的实际拨款人。

　　从以上几种身份可知，银行作为提供金融服务的中间人，其与房地产开发企业的利益纠葛是比较深的，其所作所为在一定程度上影响了银行在实际监管过程中的独立性和公正性。

　　而事实上，中国房地产发展到今天，出现的一系列问题，背后基本都是因为银行在实际操作过程中各种故意出现的漏洞导致了市场乱象。

　　从按揭贷款的收入证明造假，到经营贷流入房地产，到违规发放未封顶放贷款，挪用预售资金，这些背后都是银行与开发商直接的勾兑，所以中国房地产调控的背后，其实就是调控银行的混乱。

　　前几天聊过强制停贷这件事，当时才10几个楼盘，到今天为止不完全统计已经上百了！超过10万套房，设计的购房资金已经超过千亿，按揭贷款500亿以上！

    如果再不出台相对政策，再不抑制这个潮流，全国可能有更大规模的混乱。

　　这期间，所有违规放贷、违规挪用资金的银行必须负责了！

　　1：明确违反政策的，银行必须给予购房者相应补偿

    2003年央行出台的“121号文件”中就明确表示“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”、“企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金”。

　　商业银行严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放房地产开发贷款，并要求企业自有资金不低于开发项目总投资的30%；对土地储备机构发放抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年；对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款；商业银行发放的房地产贷款，严禁跨地区使用；商业银行不得发放用于缴交土地出让金的贷款。

    未封顶楼盘发放个人按揭贷款，这是银行的红线，但实际市场上，所有银行都在违规运作。

    根据这一条内容，只要烂尾楼没有封顶，出现的房贷，原则上应该银行允许暂缓还贷，同时减免房贷利息。

    2：挪用预售资金

    华夏银行佛山分行未经监管各方同意，擅自将商品房预售款从专用账户划出，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》《广东省商品房预售管理条例》《佛山市商品房预售款监督管理实施办法》有关规定及《佛山市商品房预售款专用账户监管协议书》约定，经佛山住建局多次约谈和警示仍拒不改正，佛山住建局果断暂停了与华夏银行(600015)的合作。

　　当下市场的管理政策是“先留后用”的监管模式：购房者支付的全部购房款均为预售资金，应当全部存入预售资金监管专用账户纳入监管；在项目竣工前，预售资金应当优先支付项目建设所必要的费用；一般都是根据项目的建设进度解冻预售资金。

　　对于开发商来说，预售资金监管的压力整体看并不大，但对于少数资金链紧张的企业来说，很可能会影响企业整体资金链安全。但一旦松动预售资金监管很可能出现烂尾楼明显增加的现象。

　　3:问题已经出现了，那么如何办？

　　一：购房者怎么办？

　　买到烂尾房后，怎么办？

　　一般来说，房子烂尾之后，如果购房人不主动采取行动，银行贷款是必须偿还的。

　　如果不缴或者断缴，其社会信用会受到影响，日常的出行，工作都会成为问题，严重的还会被法院强制执行。

　　所以，当购房者发现买到的房子烂尾之后就应该立即采取行动。

　　首先，应该在第一时间找到楼盘开发商解除《购房合同》，如果不能解除可向法院提起诉讼。

　　紧接着收集好证据，通过法院解除与银行的《贷款合同》。

　　在两个合同都解除的情况下，其买房贷款就不再需要购房者偿还，但最终结果依然要以法院判决为准。

　　不得不说，买到烂尾房真的是费时费力又费钱，所以购房者在买房的时候一定要搽亮眼睛。

　　除了考虑房屋位置，交通等因素，也要选择靠谱的开发商。

　　二：银行怎么办？

　　在烂尾楼过程中，银行应该自查是否违规，如果出现了违规，应该做出补偿，针对烂尾楼业主，给予一定时间的免息，包括降低贷款利息等。

　　如果出现违规挪用预售资金，银行应该负责。

　　三：地方政府怎么办？

　　在楼市救市过程中，市场缺乏信心，这个缺乏主要有两部分，针对买房收不到房，烂尾的信心，还有就是房价稳定的信心。

　　如果不解决好烂尾楼遍地，而购房者还需要还房贷的问题，市场救市很难有什么效果。

　　所以银行在房价上涨过程中，已经享受了超额利润，现在到了为违规负责的时候了，不能所有烂摊子都地方政府承担了。

　　综合来说，在烂尾楼业主强制停贷过程中，所有违规放贷、违规挪用资金的银行必须负责了！

　　买到烂尾楼已经非常倒霉了，还还高额房贷的确不应该，所以最起码这些违规的银行，应该给予购房者减免利息的政策！

强制断供事件发酵，银行怎么看？

近期烂尾楼业主强制断供事件发酵，备受市场关注。不少业主认为，在烂尾楼形成过程中，银行负有主要责任，如违规发放贷款；资金未转入开发商监管账户；未尽到专款资金监管的义务等。

对此，记者采访了多家银行相关业务负责人，他们认为烂尾楼业主以未获交房为由不还按揭贷款并站不住脚。这主要是由于，业主和银行之间签的是按揭贷款借款合同，这一合同的履行，与开发商能否顺利交房没有直接关系。

也即是，在商品住房买卖过程中存在着两种法律关系，一种是购房者和开发商之间的买卖关系，另一层是购房者和银行之间的借款关系。按期交付房屋是开发商和购房者的约定，不是银行和购房者的约定。

“一般在签署合同上，借款人的还款义务是无条件的，至于住房交割是购房者与开发商之间的事情，跟银行没有直接关系。”一位国有大行相关人士对记者称，而且银行跟购房者的房贷协议里，也并不是以购房者是否获得了房屋的所有权登记，或拿到了房子作为还款的前提条件，通常是一个无条件的还款。

中伦律师事务所合伙人刘新宇也对记者表示，在实践中，银行的贷款合同中大多会有“无论购房者与房屋开发商之间有何种纠纷，均不影响购房者和银行贷款合同履行”等类似的条款。在这种观点下，无论房屋交付情况如何，一旦购房者停止还贷，即视为购房者违反其与银行之间的合同约定。

按揭贷款本质上是一种住房抵押贷款，购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款。违约之后，银行可能会向购房人进行催收，冻结购房者名下其他资产、影响个人征信情况，严重甚至会起诉购房者要求强制执行。通常只有在业主的确无力支付房贷后，银行才会考虑处置抵押物。

不过，公开资料显示，近年来也有一些支持购房者暂停支付贷款甚至是解除贷款合同不支持贷款的案例。如在（2018）粤民申7516号民事裁定书中，法院指出银行存在违规将款项支付到非监管户等过错行为，最终判令在商品房具备交付条件之前，无需向银行再支付贷款。

而（2019）最高法民再245号民事判决书中，最高法院指出，如果因开发商原因无法交付房屋的，《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。

在这些案例中，一些银行确实存在预售资金监管不到位的问题，记者采访了解到，这也是烂尾楼形成的关键。通常而言，预售资金监管是由开发贷贷款行主导。

在此前高速扩张的时代，各大房企都在想法设法加大杠杆。上海新金融研究院副院长刘晓春告诉记者，房企拿到按揭贷款回款后，主要有两个用途，一部分用于还房开贷，一部分钱用于项目建设，剩余的才是公司盈利。但为了扩张，有的可能直接把这部分钱拿去买地，或做其他投资，这就导致项目主体建设资金不够，出现烂尾等。

对此，有的开发贷贷款行也是睁一只眼闭一只眼。“甚至有的以此为条件，在签开发贷之前和银行就谈好了。”一位银行机构人士对记者称。在楼市蓬勃发展的时代，基于各方对市场的向好预期，这一情况暗含的风险并未暴露；但近年来，在房企压杠杆的背景下，从拿地到建房再到销售、还债的资金链循环已难以继续，风险逐步显现。

“现在最关键的是各方协调，比如要求房企将回收资金用于支付工程款项上，保证顺利交房，提振市场信心。”一位国有大行分行个金部负责人告诉记者。

烂尾楼强制停贷潮蔓延！被指违规放贷的银行要承担责任吗？购房者该如何应对？


江西景德镇恒大珑庭项目业主的一纸停贷告知书，拉开了烂尾楼停贷大幕，江西、广西、河南、山西等多地业主抱团宣布强制停贷。一份在网络流传的统计数据显示，截至7月13日，已有100个烂尾楼项目被宣布强制停贷。

在告知书中，不少业主认为银行在烂尾项目中负有相应的责任，直指银行违规放贷、未履行资金监管银行义务等行为，具体包括违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款、将按揭贷款资金划入非监管账号等。

那么，在此过程中，银行是否需要承担相应责任？银行又会如何应对这一轮“烂尾楼停贷”？

银行被指违规放贷
根据多个楼盘业主发布的强制停贷告知书，他们把矛头对准了贷款银行违规放贷行为，认为这是导致楼盘烂尾的重要原因。

据郑州名门翠园业主的强制停贷告知书显示，在房屋预售过程中，作为贷款银行，诸如工商银行、建设银行、中国银行、华夏银行、平安银行、兴业银行、郑州银行等存在不同程度违规发放贷款、未积极履行资金监管义务的行为。

名门翠园业主的做法并非个案。武汉绿地光谷星河绘全体业主也发布了停贷告知书，直指开发商违规挪用7.25亿元监管资金，以及当地银行未封顶即放贷的违规做法。

西安世茂璀璨倾城二期业主则指出，与开发商合作的银行未按照购房合同和国家相关法律规定，将按揭贷款的收款账户设定为监管账户，而是设定为开发商一般账户，这导致业主的按揭款脱离监管，并被开发商挪用。

据界面新闻记者梳理，业主们对贷款银行的指控主要包括：作为贷款银行，违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款；将按揭贷款资金违规划入非监管账户，更有甚者在借款人签字后私自修改贷款合同； 作为预售款资金监管银行，未履行资金监管义务，导致预售资金支出不明。

北京金诉律师事务所律师王玉臣对界面新闻记者表示，银行在楼盘项目建设过程中占据一个很重要位置，它的行为会直接影响到项目的进展，如果银行配合开发商转移了预售资金，或者银行存在一些违规放贷，无疑会推动烂尾楼的产生。“我做的所有的烂尾楼案子里，到今天为止，没有哪一个和开发商逃避资金监管是没关系的。”

央行2003年出台的“121号文件”明确表示“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”、“企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金”。

据了解，郑州名门翠园业主多次向河南银保监局等相关部门反映了当地银行违规放贷的问题，并提出了停贷的诉求。

目前，郑州银保监局已经对涉事银行进行了调查。据业主对外提供的一份调查意见书显示，华夏银行郑州分行在楼盘封顶前发放住房按揭贷款的情况属实。该行为违反了《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（简称《通知》）第三条等规定，针对该违法行为，将依法对华夏银行郑州分行采取监管措施。

责任如何界定？
根据业主们的诉求，银行需要承担哪些责任？

广东深天成律师事务所律师孔富对界面新闻记者表示，以上这些违规放贷的情形，均应不涉及到违反法律或者行政法规，不构成民法典或者合同法规定的合同无效情况，况且银行确实将款项出借给业主，借款行为是双方的真实意思表示，受到法律保护。

但他进一步解释称，银行违规是监管部门是否需要进行处罚的问题，跟其民事借款行为无关。如果确实是因为银行违反规定提前将贷款发放给了开发商，导致楼盘烂尾，银行是需要承担一定责任的。

上海申伦律师事务所律师夏海龙也对界面新闻记者分析称，一般来说，即使银行在放贷过程中存在一些违规行为，但因为这些监管措施大都不属于效力性规定而只是管理性规定，因此并不会影响贷款合同的效力。所以，除非贷款人与银行达成新的约定，否则单方停止还贷的行为属于违约。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，“此类项目的预售资金流向不清晰，且资金监管不到位，导致购房款不能进入到施工和工程阶段，相关银行等负有直接的责任。而业主的诉求是清晰的，即要求限期复工，否则在办理不动产权证前将拒绝还贷，相关损失由相关部门和机构自行承担。”

事实上，在司法实践中，法院判这种情况可以直接实现停贷的案例也曾出现过。公开资料显示，广东惠州和浙江嘉兴等地曾出现过法院支持购房者暂停还贷、直至房屋交付的判例。

今年2月初，浙江嘉兴中级人民法院的一次判决让房贷问题冲上热搜。法院判决保护了购房者的利益，最终判定由开发商承担剩余贷款的还款责任。这次判决结果在全国尚属首例。（详见报道《全国首例！买房“烂尾”后拒绝还贷遭银行起诉，法院为何判决不用还？》）

还有一个案例显示，广东惠州某楼盘的业主起诉招商银行惠州分行，请求法院支持在房子达到交付条件之前，停止还贷，法院一审、二审都判定业主胜诉。招商银行惠州分行申请广东高院再审，结果广东高院依然支持业主的请求。

购房者该如何应对？
“一般来说，这么多人的诉求，银行是希望政府能够介入，参与协调，具体以协调结果为准吧。“某股份制银行分行人士表示。

某股份制银行分行零售业务部门负责人在接受界面新闻记者采访时表示，正常情况下，双方签的合同效力肯定是大于这个声明的。所以理性看，边还月供边维权是最优选择，否则会对业主个人产生很多负面影响，包括征信、房产处置等。

“这个问题的调查过程很复杂，是不是真实存在违规放贷等行为，肯定要根据相关的合同、流水等要素调查确认后才能定性。正常情况下，银行的风控机制是一个多部门相互制约的机制，不可能个别、几个部门甚至个别人能直接拍板决定，而且还有强大的监管约束。”上述零售部门负责人说。

根据媒体报道，郑州名门翠园业主王君数月前便跟银行沟通、申请直接停贷，银行方面称业主与其属于借贷关系、跟开发商属于买卖关系，贷款停不了。

今年郑州疫情后，银行挨个给业主打电话，称可以帮忙申请延期还款、最长一年，等延缓期过后再还，但有的需要复利。

名门翠园的另一名业主也陈述了类似情况。据该业主称，她今年3月份就直接停掉了还款，没有跟银行沟通，6月份银行找到她，说可以申请延期到12月，不过要还3~6月的罚息。

这或许也代表了大部分银行的态度。“银行不敢随便做出决定，因为涉及到的人数和群体太多，很容易造成示范效应，反而扩大风险。但如果在合同没有变化的情况下，业主还是需要偿还房贷，否则将面临违约的相关风险。”某股份制银行支行副行长在接受界面新闻记者采访时表示。

夏海龙表示，这件事可以通过另一个方式解决，假如楼盘长期烂尾、开发商无力复工，则业主可以以开发商无力履行合同主要债务、业主购房目的无法实现为由，行使购房合同的法定解除权。

根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定，购房合同被解除后，业主可以请求解除贷款合同。

“因此，购房合同、贷款合同均被解除后，开发商就应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还银行和业主。“他说。

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