“利率下跌,提前还贷,我就敢生三胎?”

当下，疫情仍未散去，市场对经济基本面的预期也没法乐观。

上周五（5 月 13 日），央行发布 4 月金融数据，与预期相比有不小差距，特别是居民部门的新增存款和贷款额，一升一降，给冰冷的楼市再次蒙上一层阴影。

但诡异的是，当天，无论是 A 股和港股的地产股却反其道而行之，不少地产股涨停，颇有利好提前释放的错觉。

果不其然，一天后，上周日（5 月 15 日），中国人民银行、银保监会发布重大利好文件——《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（下称《通知》）。

图源：中国人民银行官网

其中，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减 20 个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

换句话说，刚需普通首套自住房，商业贷款利率下限可以比五年期 LPR 低 20 个基点，二套房不变。而当前，五年期 LPR 为 4.6%，这意味着，首套商业贷款利率最低可到 4.4%。

事实上，今年以来，降低首付比例、提高贷款额度、部分下调房贷利率等放松调控的举措在二三线城市层出不穷，效果都不明显。

此次央行和银保监出面划定首套房贷款利率下限，结果会如何？

能节约多少成本？

从 2019 年开始，"5 年期 LPR+ 加点 " 房贷利率方式就开始普遍流行，而这种方式是经过央行、央行省级分支机构、各大银行，三方层层定价实现的。

具体来说，分三步：

央行确定房贷利率的下限（如，之前的下限为 5 年期 LPR4.6%，现在调整后为 5 年期 LPR-20 基点，即 4.4%。）

央行各省分支机构根据地方情况，确定辖区内城市的加点下限；

各家银行在当地加点下限的基础上，确定具体的加点数值。

所以，此前，当你去各家银行询问房贷利率时，每家银行都不太一样，但又不会低于同期 5 年期 LPR 的数值。

事实上，2019 年 8 月，央行曾发布公告明确，首套房的商业贷款利率下限不能低于同期 5 年期 LPR，此次不惜突破此前规定，将首套房的商业贷款利率下调 20 个基点，到底会带来多大利好呢？

近 10 年房贷利率一览表（图源：广州 PLUS）

首先要明确，这是一个自带约束的利好政策，因为直接惠及的人群是首套刚需购房族，且只针对 "5 年期 LPR+ 加点 " 贷款方式的新增住房贷款，当下选择固定房贷利率，以及此前已买房的就不要想了。

同时，值得注意的是，此次调整只是划定了一个贷款利率下限—— 4.4%，而不是直接下降房贷利率，这就意味着，并不是所有人都能享受 4.4% 的房贷利率，最终要看当地具体政策如何执行。

贝壳研究院数据显示，2022 年 4 月 103 个重点城市主流首套房贷利率为 5.17%，二套利率为 5.45%，利率水平为 2019 年以来月度新低。

此次政策发布后，势必会有一批银行跟进调整，到底能给购房者节约多少成本呢？以商业贷款金额 100 万元、期限 30 年、等额本息的计算方式，若是利率下调 20 个基点，每月的月供将减少近 120 元，利息总额将减少约 4.3 万元。

据盐财经记者观察，去年下半年，某一线城市首套房贷利率达到 6%，而当前普遍为 4.8%，下降 1.2 个百分点，如果商业贷款 100 万，以上述同等条件计算，利息总额将节约近 27 万，每月月供减少 749 元。

不难看出，房贷利率的降低，能直接减少购房者的刚性支出成本。历史数据也表明，房产销售和房贷利率呈明显的负相关，即房贷利率越低，房产销售额就越高。

地产销售和房贷利率走势具有负相关性（资料来源：Wind，华泰研究）

不过，值得注意的的是，在此次政策出台前，不少城市，其中不乏强二线城市，都已经下调了房贷利率，如苏州的首套房贷利率已经放弃加点，到了 4.6%，但效果似乎并不理想。

所以，在某种程度上来说，此次央行从全国层面下调首套房贷利率下限，释放的信号意义更重要，即目前在二三四线城市实施的部分楼市放松政策，或将拓展到一线城市。

生三孩送房票

央行等部门之所以不顾此前的规定，依旧下调首套房房贷利率，一个重要的市场背景情况是，省会等二线热点城市也纷纷加入 " 救市 " 大军，且救市举措不断升级，但效果依旧不佳。

其实，从 2 月份的 70 城数据来看，部分省会楼市的数据就不好看了。当时，已有太原、哈尔滨、石家庄、贵阳、长春、呼和浩特、郑州、南宁等 10 个省会城市二手住宅价格指数低于 2020 年同期。换句话说，这 10 个省会城市房价一夜回到 3 年前。

所以，可以看到，一场堪称省会的救市接力赛就开始了，南宁是最先推出救市措施，涵盖降低首付比例等；接着，郑州推出大尺度的放松政策，甚至重启棚户区改造这一刺激楼市的神器；现在，海口、杭州等省会推出落户即可买二手房，杭州、南京的三孩家庭可多买一套房。

据盐财经记者不完全统计，今年以来，已经有南宁、郑州、哈尔滨、福州、兰州、昆明、南京、银川、合肥、海口、长沙、杭州等在内的 12 个省会城市出台了 " 救市 " 政策，且它们的救市政策不断升级，甚至将 " 三孩 " 与购房资格绑定，生三胎就送房票，既倡导了生三胎，又能刺激需求，简直不要太优秀。

不仅如此，还有一批二线经济强市也加入了救市中，如最强地级市——苏州先后两次放松调控后，二手房限售已经取消，外地人购房只需要 6 个月社保。

但市场并不买单。从需求端来看，一方面，自去年 7 月以来，房地产销售已连续 10 个月同比负增长、且今年 1 — 4 月份，商品房销售面积和销售额同比双双下滑超过 20%。

全国商品房销售面积及销售额增速示意图（数据来源：国家统计局）

另一方面，2 月，央行的人民币中长期住户贷款数据，在连续 15 年正增长的情况下，在今年 2 月首次负增长，而到了 4 月，央行没有公布中长期贷款，而是单独公布了住户贷款（住户贷款主要包括住房贷款、消费贷款和经营贷款），同比少增 4022 亿元。

4 月居民贷款降幅创历史新高（数据来源：中国人民银行 制图：格隆汇）

供给端的情况也不容乐观。1 — 4 月份，房屋新开工面积 39739 万平方米，下降 26.3%。与此同时，1 — 4 月，全国 300 城的土地拍卖中，有 10050 万㎡土地流拍了。

所以，基于这种情况，中信证券的研报认为，当前政策仍有可操作的空间，" 二季度仍将是政策集中发力期 "。

为何？

二线城市也在奋力救市，购房门槛不断降低，为何楼市依旧如此冷淡？

可以肯定的是，市场并不缺钱。央行数据显示，4 月末，M2 余额 249.97 万亿元，同比增长 10.5%，这是继 2021 年 2 月份以来，时隔 14 个月，M2 增速重回两位数。

M1、M2 增速及剪刀差（数据来源：Wind，中国人民银行，广发证券发展研究中心）

从历史经验来说，M2 重返两位数增长，一般被看作是楼市回暖的前兆。值得一提的是，回顾上两轮楼市，开启时都有一个特征，当 M2 的增速远大于 M1，且两者之间的剪刀差在拉大。

当前，M2 与 M1 的走势似乎符合这一特征，但其他金融数据却显示房地产市场的需求收缩明显，居民不仅不敢贷款买房，反而选择了存钱、或者提前还贷。

如 2022 年 4 月住户贷款减少 2170 亿元，同比少增 7453 亿元。其中，住房贷款减少 605 亿元，同比少增 4022 亿元，占当月人民币贷款同比减少数额（8213 亿）的一半。

与此同时，4 月社会融资规模增量为 9102 亿元，比上年同期少 9468 亿元，下降 51%。

数据来源：中国人民银行 图源：财新数据

可见，市场并不缺钱，但居民和企业都不敢借钱，加杠杆了。

值得一提的是，居民不仅不敢借钱买房了，还有不少人选择了提前还贷，主动降杠杆。

近期，" 提前还贷 " 的话题在微博、小红书等社交媒体上活跃度很高，当然，也和当前资本市场动荡，理财收益不如预期有关。

此外，居民、企业存钱意愿也在增强。今年一季度，居民存款新增 7.82 万亿元，比去年同期多增了 1.14 万亿元，是有记录以来的最高值。4 月份，居民部门存款同比多增 8668 亿元，企业部门在财政存款减少 5367 亿元的情况下，同比依旧增加了 2346 亿元。

可见，存款增加的背后，是居民、企业的消费、投资热情不再，这种情况下，大量的资金势必只能在金融市场空转。

如何让资金回到实体，经济基本面的改善是前提。5 月 16 日，国家统计局公布的 4 月份经济数据显示，工业、消费、投资等经济指标全面回落。疫情仍是影响经济发展的最大不确定性因素。

图源：羊城晚报

5 月 17 日，据上海市疫情防控新闻发布会消息，目前，上海全市 16 个区都已全面实现社会面清零。

随着疫情防控趋势好转，人们对经济基本面的预期改善，加上当前众多楼市放松举措，你还会提前还房贷吗？

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