生孩破限购，当下楼市最伟大的发明

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救市已经救麻了。

放宽落户、人才购房补贴、税费调整、公积金调整、首付比例调整、限购、限售、限贷放松

目前全国救市城市已经超过百城之数，救市的城市能级也越来越高。从三四线到二线城市、省会城市，强二线城市，甚至一线城市也跃跃欲试。

尺度也越来越大！

比如佛山、中山、东莞一个比一个猛！

特别是 4 月 29 日中央政治局会议定了总基调：支持各地从当地实际出发完善房地产政策。

接下来我们将会看到更加眼花缭乱、尺度更大的救市政策！

但是！注意但是！全国各地的救市政策都是齐刷刷的从天平的一端跑到另一端，而且一点不 fashion! 严重缺乏五彩斑斓的黑的想象力！

这一轮救市政策我服且只服一个城市：无锡。

无锡是全国首个由地方卫健委牵头发出的放松限购的内容。

1、如果生了二孩或三孩的家庭，首次申请公积金，额度可提升到 60 万，夫妻俩都符合条件，可提升到 100 万。

2、生育二个孩子及以上本市户籍居民家庭，可以在限购区域新增购买一套商品住房。

简单来说，多生孩子不仅能破限购，还能获取更多的公积金贷款额度。将生娃和买房完美的结合在一起，将人口催生和房地产去库存完美结合在一起！

无锡政府有高人！

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我们现在剔除疫情、经济周期、地缘政治等干扰因素，客观评价中国长期发展两大核心问题 ：

1、人口问题，老龄化、人口红利大幅度消退；

2、房地产业瓶颈问题，土地财政不可持续；

截止 2021 年中国总人口数量 14.126 亿人，城镇化率 64%，表面上中国人口还在增长，为世界第一人口大国。

但人口趋势不容乐观。

2021 年的人口出生率只有 7.52%，相比 2016 年 5 年时间有近一半的跌幅。2020 年中国人口自然增长率（出生率 - 死亡率）仅为 1.45 ‰，创下 1978 年以来的历史新低，2020 年相比 2019 年，全国人口净增 204 万人，而 2021 年相比 2020 年人口净增仅 82 万人。

人口增长率的指标更加直观，2016 年中国人口的增长率 6.53%，而 2021 年只有 0.34%。

按照当下的人口趋势，很大可能我们将在 2022 年见证历史，出生人口小于死亡人口，中国人口正式进入负增长状态。

这里插一句，如果最终 2022 年中国人口负增长，要比人口预测模型提前了将近 8 年。

人口负增长不仅是人口红利的消失，一方面当下的总和生育率已经低于世代更替水平，另一方面社会劳动力数量正在急剧下跌。七普数据显示，与 2010 年相比，我国劳动年龄人口减少 4000 多万人，未来 5 年我国劳动年龄人口将每年减少 300 万以上，在 2028 年 -2039 年间，年均减少数量将超千万。

整个社会的生产力将大幅度下滑。

而按照国际通用标准（65 岁以上人口占比超过 7% 就进入老龄社会，超过 14% 就进入深度老龄化社会），中国在 2021 年（14.2%）已经进入深度老龄化社会，整个社会的负担逐年暴增！

也正是这种人口断崖式危机，任泽平博士提出了争议非常大的" 抓住窗口期，央行多印 2 万亿，用 10 年多生 5000 万孩子 "。

诚然印 2 万亿有很多的伴生问题，但改革迫在眉睫。

所以本质上 2021 年是最特殊的一年，短期利益和长期利益的一次深度博弈。

1、放开三孩；

2、打击教培，降低教育负担；

3、打击房地产，意图降低住房负担；

4、医疗改革，集采，降低医疗负担；

除了立竿见影的补贴之外，促进生育还有一个结构化的问题，个体家庭情况不同的情况下，更有效率的是如何让有余力的家庭多生育？

那么什么样的家庭更有余力？

最简单粗暴的答案是能够多次置业的家庭 !

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同样，理解中国经济重要的课题是理解房地产。

1、房地产业是国民经济的支柱行业，GDP 占比超过 1/3。

房地产行业本身 GDP 影响占比 11%，而房地产影响的包括建筑业等上下游的行业占比超过 20%。

2、土地财政是地方财政的重要支撑。

目前全国重点城市中有超过 12 个城市土地财政的依赖度超过 100%。

超过 30 个以上重点城市土地财政依赖度超过 50%。

最近 5 年全国重点城市土地出让当中，杭州出让 13056 亿元、上海 11648 亿元、北京 10478 亿元、广州 9483 亿元、南京 8562 亿元、武汉 8489 亿元。

即便产业最发达的一线城市，土地出让收入也是一笔天文数字。

在整个楼市良性循环当中，一级市场、二级市场、三级市场是一个整体。如果新房销售不顺利，二手房低迷，土地市场也很难有好的表现，土地财政便是空中楼阁。

最典型的是 2021 年三次集中土拍中，全国绝大多数城市第二次、第三次集中土拍都是大型滑铁卢现场。甚至到 2022 年第一次集中土拍也都是国央企和地方城投公司强行托底。

即便没有 2020 年疫情黑天鹅对经济的巨大冲击、2021 年房地产巨变，中国房地产也面临着瓶颈问题。

1、作为供需关系最基础载体，人口问题；

2、城镇化率 64%，已经越过高速增长期；

3、中国房地产顶部已经达到，正在面临行业出清；

2021 年中国商品房销售面积 17.9 亿平方米将成为历史高位。

△ 数据来源于民生证券

问题也很明显：

1、超大规模的棚改属于一次性政策，不可持续：

2、城镇住房需求已经大幅度提升，饱和；

3、2015-2019 产生的开发冗余、库存冗余需要很长时间消化，矫正；

所以当下的中国楼市已经从城镇化跳脱到城市结构化，高能级城市 VS 低能级城市、人口流入城市 VS 人口流出城市，疯狂内卷、存量抢夺。

这一次没有棚改的牌可打，只能解开调控的枷锁，释放购买力。

但调控一直是一门艺术，情绪过热、过冷如何转换？

如何精准解锁？

如何响应 " 满足合理的住房需求 "？

如何短期刺激购房需求又守住 " 房主不炒 " 底线？

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无锡政策的闪光点在于，在人口困境与房地产困境中打开了一扇窗。

让有余力的家庭充分发光发热，一边生孩，一边去库存也好，土地财政做贡献也罢！总之如果人口工具包不好用，就把楼市工具包拿来跨领域对冲、调节。

在无锡之前，江苏海安、四川资中、北京朝阳、陕西及吉林等 7 个城市或省份，都发布了二孩及三孩家庭的购房支持政策。但整体乏善可陈，比如江苏海安的购房补贴等乏善可陈。

事实上整个楼市工具箱，限购、限贷、限售、公积金、利率等信贷政策能用的简直不要太多。

生孩破限购

生孩首套房贷款政策

生孩限售政策

生孩公积金额度

生孩利率打折

PLUS 版多孩家庭政策

……

总有一款能够敲开你的心扉。

再不济，如上海、深圳、南京、西安、成都、杭州等等这么多有倒挂、有打新红利的城市，二胎、三胎难道不能加积分吗？

如果这是一份城市的红包，为什么不能让多孩家庭广泛参与呢？

再或者，多孩家庭购买新房，房价打折，土地出让金政府定量返还开发商，不也是一种策略吗？

总之一句话，如果当下中国楼市还有红利，让多孩家庭先拿！

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