一线市场调研:上海的房东们,开始扛不住了(组图)

魔都财观 0




上海的二手房东们,在市场博弈之后,已经开始扛不住了。



3月份过半,最近小编在密集的做一线市场调研。

原因无他,每年的3、4月份都是传统的市场旺季,今年我们想抓住这个特殊的节点,观察市场上是否有一些不一样的趋势。

结合最近的踩盘经历,有一些非常强烈的感受,忍不住想和大家分享。

先直接说结论吧——

上海的二手房东们,在市场博弈之后,已经开始扛不住了。

01

首先我想先和大家聊聊微观层面的细节。

也许有些朋友没有发现,最近上海的二手挂牌房源介绍里,出现了越来越多的房子,带着这样一致的描述——价格可谈。




包括如今抢手的黄金内中环,都有这样的房源出来。

但各位可别误会,这里的价格可谈并不是毫无前提的,而是有附加条件。

举个真实的案例可能会更容易理解,前段时间我和平米的顾问专家,在大虹桥核心区的万科时一区踩盘,3期出来了1套小三房,中间的黄金楼层,带精装修,总价是950万。




注意这套房源,挂牌的信息里没有体现任何可以谈价的字眼,但是房源维护人那边给到的信息是——

如果你的付款方式是全款,可以让步50万。

如果付款方式是二套7成,可以让步20万。

如果付款方式是首套3成,那最好不要来了。

这就是如今房东赤裸裸的心理阈值,所有的谈判空间都围绕着付款方式来做调整。

这么做的原因也并不意外,很多房东要么是变现,要么是需要置换,无论是地段置换、空间置换、还是学区置换。

他想要的就是,这笔款项能够越快越多的拿到就越好。

只要你的付款方式足够好,那么他去上家谈的时候,也有空间可言。

但比较特殊的是,这套房源的房东,并不是以上这三种置换。

他是杭州阿里来上海总部的,属于人才型落户,对他而言这套刚购入不久、不满二的房子,已经到了足够高的心理预期。

所以真相是——

他要拿钱,回杭州摇倒挂红盘了。

各位可能看过一些信息,杭州去年底和今年释放了一大波的限价红盘,肉眼可见的倒挂空间。

谁看到能不心动。




让我觉得惊讶的是,市场上的房东,嗅觉比我们想象的还要敏锐。

02

再来说几个微观的细节吧,我的某APP「关注房源」里,发生了一些微妙的变化。

大概在去年底,我关注了几个片区的房源,包括涨的足够高的吴泾紫竹半岛、春申高兴花园,还有刚刚起势的九亭标杆贝尚湾。

吴泾的紫竹半岛非常有意思,去年下半年一度因为紫竹华二单价冲到了10-11万,而且成交量并不小。




但是,奔着这个学区去的家长最后却发现,市招班表现的确不错,可地段班上一次的成绩却不乐观。

到了今年2、3月份,我们发现如今紫竹半岛的房东,仍然扛着压力把挂牌顶在高点。

如果真的让步,那就是彻底砸盘了。

所以现在正常的挂牌是10万,复式挂牌16万。

但只要有心点进去,你就会发现,最低挂牌价的带看量很微妙,30天6次。

这个和如今市场上的中间值,30天59次带看的房源,形成了将近10倍的差异。

所以我们能看到的真相就是,有些片区有些房源,买家直接不买账了,大家都在选择用脚投票。

我很好奇的是,紫竹半岛的房东,还能坚持多久。

还有我关注的北九亭标杆——贝尚湾,去年底的成交价破了6,当时的最高挂牌是6.9万,甚至个别破了7,还无房可卖。

而现在的情况呢,三房挂牌5.8万,两房5.9万。




不管你是置换也好,卖掉去摇新房也好,有些房东真的开始出现让步了。

再来说说高兴花园。去年的12月10号,高兴花园成交了一套房源,单价9.6万+。

那一波之后,很多房东开始惜售,稍微诚意卖的房东,把价格调到了10万+。

但是在今年2月底的时候,高兴花园突然释放出了很多套房源——单独链家一家,就有89套。




而且你仔细研究价格走势就会发现,最高挂牌价从10万回到了9万+,最低价已经回到了7.2万。




而且即使是这个价格,带看量也非常稀缺。

30天4次。




也许有人说这个楼层不好,有人说户型不好,但是如果你去一个个点开小区的房源会发现——

这种现象不是出现了单套房源上,而是近乎普遍到了整个小区。

03

为什么上海楼市会陆续出现房东扛不住的这种现象呢?

我们能给到的一线解读是:一个是心态,一个是市场。

我有个朋友在七宝链家工作,他告诉我去年底七宝一梯队的老破小学区房,成交价突破了10。

当时这位房东的心理感受是——

太可怕了。这么一套破败、局促的小一房,内部装修乱七八糟,租给外卖小哥的房子,我从来没想过有一天会上到10万。

个别板块的房东,看到这个成交价,自己都感到心虚、害怕了。

尤其在调控政策出台之后,对于这种局面能撑多久,能走多远,他们心里是没有底气的。

这种心态传导到市场,结果就是现在上海单独链家一家,二手挂牌量从过年前的不足3万套,已经回升到了3.7万+。




挂牌量回暖也就意味着,二手房东们,开始考虑陆续出货了。

至于市场,相信各位在最近看到了这张图——

大概在今年的4、5月份,上海会有33个楼盘集中入市。这批房源已经完成了价格备案,即将“领证”上市销售。

该批房源共涉及到33个项目,共计释放10044套,分布在浦东、宝山、松江、临港、奉贤、青浦、金山、嘉定、崇明、徐汇、闵行等11个区域。





很多人看到这个表格的时候,如果仔细看看备案价,会有和我一样的感受:

太便宜了。有点拼夕夕百亿补贴的味道了。

虽然这些供应很多分布在外圈板块、在郊区,但不出意外的话,大概率会消化掉8000+的房票。

不管最后的结果是需要积分摇号,还是直接不摇号选房,都会对外圈、对郊区的二手房造成极大的冲击。

郊区的房东们,你确定短期内不再出货了吗?

如果要出,尽快。

如果不出,请长期拿住。

04

另外,我们在3月初提示的——上海楼市,正处于真空期。

当时有一些细节观点,目前市场上的资金出现了真空期。

从一线信息的感受来看,银行放款速度正在慢慢的变慢,以前一个月就能走完的流程,现在需要三个月。

现在很多银行也不能确定新政的相关细则和楼市的风向,干脆凡是离婚有过婚史的就一律不给批贷款,然后再将整体的按揭放款速度降低。

甚至一些违规的行为,直接拒贷。

每个银行从今年开始,上层都会有房贷占比的要求,压着不放款,楼市自然转动不起来,银行当下对待房贷的态度,就是拖。

由于放款很慢,导致了整体的置换周期也被拉得很长。

大家仔细想想,置换周期变慢变长,也就意味着,上海楼市这辆车的链条转的慢了。

当买家批贷的速度慢了,买家过户的时间慢了,买家的主动权被压制住了,那么市场上卖家的强势,就要开始大打折扣。

结合前面的论点来看,当这辆车开始变得慢了(批贷速度),当这辆车的未来出现了不确定性(调控的收紧),当沿途出现了更好更漂亮的景点(限价新房)。

那么这辆车有没有可能,踩个刹车。

05

最后依旧是小编的实操环节,购房者在这种“房东让步”的趋势下还能做哪些努力和改变?

第一,盘算盘算你的积分。

低于50分的,请抛弃所有的幻想,直接杀进二手市场。

分数在50-60分之间的,如果你考虑新房,也同时将二手作为备份。

65分以上选手中内环可以摇一摇,60-65分大虹桥热盘可以参与下...

第二,市场趋势发生变化的时候,要不要选择等待?

结论是不要。

因为当前的上海楼市供需逻辑没有发生大扭转。憋了2、3个月的新房供应刚刚才开始跟上,释放完这一波之后,后面的供应速度可能会减缓。

二手房的话语权,还掌握在房东手里。

当前这种微妙变化的市场,正是一部分积分不够的购房者,一个很好的入场时机。

第三,从趋势上,调控收紧依旧是主流。

我们亲眼见证了,很多人在第一波、第二波、第三波的调控政策中,陆续失去了购房资格。

后续的收紧打压,不排除误伤你的可能性。

当然,如果你是首套无房户,你是积分高的那一批,保护刚需依旧是上海楼市的主流。

除了这批人,其他人尽量不要等,你也等不起。 阅读原文

文章来源: 留园 查看原文
https://www.6parknews.com/newspark/view.php?app=news&act=view&nid=473458
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