楼市分化,大势所趋!这些城市房价跌回到3年前(组图)

楼市分化，大势所趋。

从2017年至今，全国楼市呈现显著分化之势。有城市扶摇直上，有城市横盘调整，有城市一跌不振，还有城市横盘后强劲复苏。

过去几年，哪些城市房价相比历史最高点出现明显下跌？

近日，中国社科院财经战略研究院发布《中国住房大数据分析报告(2020)》指出：

与历史峰值相比，20个城市距最高点房价调整幅度均在10%以上，其中廊坊、青岛、天津、济南、石家庄等9城距最高点房价调整幅度均在15%以上。



这些城市包括：

廊坊（-46.9%）、青岛（-22.8%）、天津（-21.8%）、肇庆（-19.3%）、石家庄（-18）、济南（-17.5%）、北京（-15.8%）、西双版纳（-15.4%）、保定（-13.8%）、北海（-13.2%）、郑州（-13.1%）、中山（-11.9%）。

这些城市，多数都位于北方地区，且以京津冀城市为主。这背后除了经济形势的影响之外，更重要的是楼市调控的政策压力。

廊坊、天津、石家庄、北京、保定均出现明显回调，这些城市的历史高点基本上都出现在2017年。

2017年，北京及环京地区出台史上最严楼市调控。北京在大规模限竞房上市影响之下，环京在堪比一二线城市的楼市调控压力之下，房价出现明显回调。

另外，还有一些三四线城市房价也出现明显回调。

这背后最大的影响因素在于，楼市轮动的周期效应消退，而棚改货币化的支撑能量不足，三四线城市最终要直面经济基本面的考验。

众所周知，过去这一轮房价上涨，一二线城市借助的是货币宽松的大环境，三四线城市主要是棚改货币化的推动，大拆大建大补贴，带动这些城市房价上涨。

然而，2020年，全国棚改规模大幅腰斩，绝大多数省份基本已经接近收官。



▲2018-2020年重点省份棚改开工量 来源：克尔瑞

与此同时，旧改取棚改而代之，老旧小区改造更多只是加装电梯、水电气修缮、加建停车场层面的微更新，对楼市影响相对有限。

不难预测，从2021年开始，三四线城市的楼市压力将会更大。

一旦失去棚改货币化的支持，即便有全国范围的大水漫灌，水流也未必会流入到三四线城市，楼市分化之势还会更加明显。

必须指出的一点是，无论跌幅有多大，都是相当于历史房价最高点的下跌幅度。

在楼市转向下跌之前，这些城市基本上都已经完成短期翻倍的空前涨幅。

换言之，除了接近腰斩的廊坊之外，其他城市与其说是下跌，不如说是相对历史峰值的回调。

通过横盘乃至微跌来消化上涨风险，这也是楼市的正常调整。

显然，出现楼市调整而热度不减的城市，相比单边上涨的城市，拥有更强的安全边际，这些城市经过几年的横盘调整之后，还会重回强势复苏之路。

北京、上海、广州就是典型。

京沪楼市2017年开始横盘，广州楼市2018年开始横盘，到了2020年下半年，这三地市场呈现出全面复苏态势，二手房成交量纷纷创出近年新高。

上海：2020年11月二手住宅成交套数约为3.2万套，同比增长81.4%，成交量创4年来新高。

北京：2020年1-11月，二手房成交总量14.79万套，同比增长13%，已超过去年全年成交量。

广州：二手房成交量则连续6个月破万套，市场热度不减。



可见，只要经济基本面强劲，楼市横盘就是正常的合理调整。这种调整，不仅能消化过快上涨的风险，还能给城市发展提供更加充裕的空间。

近日，中央经济工作会议将“解决好大城市住房突出问题”作为年度八大任务之一，这应该是近年来住房问题首次作为年度重点任务而出现，这本身就是一种信号。



这也说明，未来大城市的楼市将会面临更严且更为细致的调控。大热必有调控的铁律屹立不倒，不仅房价会纳入调控，房租也有可能纳入调控。

这种背景下，一定要选择核心城市的核心地段，将抗跌性、安全性、流动性置于首位。

一定要认清城市的基本面，远离收缩型城市，远离那些炒作为主而基本面一塌糊涂的城市。

只要经济强劲增长、人口持续流入、产业欣欣向荣，这样的城市即便房价出现调整，也不必过度担心。

相反，那些过度依赖棚改货币化、依赖概念炒作、依赖人为制造土地紧缺的城市，务必要谨慎要谨慎。

关于2020年全国房价走势，每年一度的“丁祖昱评楼市”，都会将当年的楼市进行总结与剖析。以下内容，为现场丁祖昱对楼市数据从多方面梳理与总结，阅读之后，对当前楼市所处境况，你将会有清晰的概念：

 

 政策：中央从“稳”到“稳”，地方从“放”到“收”，金融持续收紧

 

2020年中央政策从稳到稳，上半年是稳经济，相对宽松的稳，下半年是收紧的稳：稳房价、稳地价、稳预期。

 

从地方政策来看，上半年是放，下半年是收。上半年与房地产相关的放松政策在短短两个月时间出了三百多条；下半年有19个城市调控加码，放和收形成了一个鲜明的反差和对比。接下来，收的政策还会有，但是放的政策大概率不会有。

 

金融政策方面，全年都在持续的收紧。

 

销售金额超17万亿，三大指标后续乏力

销售金额今年将超过17万亿，对应的是16亿平方米的销售面积，近年来销售面积只有1%到2%左右的增长，但均价涨幅比想象中大。未来几年销售额可能还会继续增长，但销售面积可能都会维持在16亿平方米左右。 

中观的指标来看，三大指标后续增长乏力，无论是一手房销售月度成交指标，二手房月度成交指标，还是土地市场月度成交指标，三季度末、四季度开始没有进一步的向上攀升。

土地成交金额再创新高，城市分化加剧

 

今年的土地市场非常火，金额再创新高，克而瑞监测的300个城市土地成交金额达到了7.38万亿，上海成交额2830亿，同比增长53%，排在首位，佛山在三四线城市中排第一位，土地出让金达到1200亿。

 

年内土拍市场先扬后抑，月度从16%溢价率降到年末11%，流拍率从最低7%上升到13%。城市分化加剧，成交金额top30城市占了整个中国城市总土地成交50%，面积占了29%。

 

地价创十年新高，重点300城平均楼板价达2613元/平方米。其中，全国城市成交总价榜和成交单价榜中，北京和上海在单价榜中各占五席，总价榜有更多城市出现，比如深圳、杭州、厦门、广州等。

 

一手房成交上海、重庆分居首位，北上深“上车难”

 

从供求来看，一线城市全面趋好。上海销售金额位全国首位、重庆为总面积首位。深圳房价名跌实涨，但从可比房价看，深圳排名还要靠前。

 

最高价项目上海遥遥领先，最高总价和最高单价都在上海，单价最高为32万/平方米，项目总价最高为1.9亿。仍有部分城市最高价也没有破万，城市和城市之间的差距非常大。

从最低价看，北上深“上车难”。深圳的最低单套总价是191万元，成交最低单价是2.7万/平方米，最低价门槛值高出所有城市一大截。无论是北京、上海，还是深圳，对于刚需的年轻群体来讲，上车依然比较困难。

 

豪宅成交上海占据半壁江山。单价10万-15万/平方米豪宅成交套数中，上海是所有城市总和的三倍；单价15万/平方米以上的豪宅是所有城市的10倍。总价一千万以上各段上海成交比重也不低，从高端市场来看，上海表现比较突出。

 

公寓项目成交深圳独占鳌头，深圳公寓住宅整体成交量非常大，5000万元以上公寓住宅成交43套，其他城市一套也没有。整个深圳过十万以上的公寓，全部加在一起，也有差不多五百套。

 

二手房成交上海金额达万亿，深圳单价破6万

 

二手房成交金额方面，上海成交超过一万亿，同比增长30%。15城二手住房总成交额4.3万亿，推算一下全国二手房总量应在七万多亿。

 

从二手房房价来看，深圳二手房单价破6万/平方米，上海以4.3万/平方米排在第二。成交均价排到第十位郑州只有1万多块钱。从一二手倒挂情况看，深圳倒挂了差不多12%。

 

从成交结构来看，二手房全面承接了刚需。十个重点城市中90平方米以下成交面积超60%，套均总价来看，0.6倍以下占26%，0.6-0.8倍占21%，加在一起约占50%。

 

千亿房企突破40家，货值集中在TOP30

 

今年千亿房企数量破40，但在全口径全面上升的过程当中，部分房企首次出现操盘口径和权益口径下降，未来可能会成为一种常态。

 

从投资角度，货值还是集中在top30的企业当中，前30强约占70%货值，强者恒强。“三条红线”之后，投资全面回落，但绿企仍保持44%增速。

 

从财务情况上看，企业加速降杠杆，有的上市，有的增加配股，还有的债务转让。

 

物管行业规模超1.2万亿，增值服务利润高

 

物管行业规模超1.2万亿，增速达20%，比地产行业整体增速快得多。在管面积不断增长，预计为350亿平方米。

 

今年并购开始加速，未来物业行业将全面开启并购潮。

 

企业之间梯队分化明显，近半物业股沦为“僵尸股”。估值方面，首尾差异巨大，最高估值有100多倍，最低只有4.9倍，今年股价涨幅最大的达到222%，最低的跌了40%。

 

从布局上来看，城市深耕远远不足。物业公司要做好城市的集中度，只有在一个城市深耕做大之后，规模效益、运行效能才能体现出来。

 

坪效方面基础收入过低，代表性企业平均物管收入1.84元，物业公司生存艰难，基础物业费真的需要改革了。增值服务收入最高为9.9元，接下来真的是大有所为。

 

七成业主对物业不满意，问题还是集中在卫生、安保、支出等基础问题上。

 

租金走势平稳，233块租赁用地无一入市

 

政策端中央把租赁放到了特别重要的战略位置，重点强调保障性，要增加供应还要调控租金，未来增加供给的市场规范政策会越来越多。补贴方面北京力度最大。

 

租赁相关的融资热度降到了冰点，从百亿级规模降到了十万级。租金走势平稳，31个城市租金下跌，21个城市租金略微上涨。企业增速明显放缓，房企今年新开公寓增速为25%，运营商增速从15%降到了7.5%。

 

233块租赁用地无一入市，明年出现交付之后将迎来运营难关。集体用地则概念大于实效，周边规划、交通、配套很难满足。自持用地则面临退出难、经营难的问题。

 

需求端中低端仍为租房主力，北京、上海在2000-5000元/月的中端需求占比最高，其他城市以1000-3000元/月的租金占比最高。客户关注点一个是租金性价比，一个是交通。需求端受到暴雷影响，目前租房客对品牌公寓信心跌至谷底。

 

上海租赁规模全国第一，可租房源超300万套，成交租赁用地105块，整体租求平衡，租金稳定。

 

办公需求骤降六成，成交连降5年

 

2020年对办公来说，挑战非常大。重点城市新增供应下降30%，需求端下降60%，空置率平均增长13%。租金降，空置率升，供应降，需求也在降。

 

招租过程中手段频出，但效果有限。今年租赁市场就是一个挖墙脚的市场，租客全部启动降级，品质不降，租金全降。

 

办公楼销售成交连降5年，今年散售和大宗办公成交均下降20%，成交向核心城市集中，北上占7成。

 

商业成交金额降三成，传统商圈“靠新”

 

整个商业市场供应减少约50%，销售金额降30%，销售市场萎靡并集中在少数城市。

 

三亚商业市场呈爆发式增长，主要是因为出境游骤降和免税新政。

 

从项目角度来讲，传统商圈“靠新”，新兴商圈要靠“大”。

 

业态品牌中，服装和餐饮全线飘绿，奢侈品疯涨，老品牌选择下沉，并推出子品牌迎合消费降级的趋势，新兴品牌迎合新的主流消费客群需求且获得融资得以快速扩张。

阅读原文