中国明年起停止“棚改” 20年老房子要升值了?(组图)

从国家统计局公布的数据来看，2017年至今，三四线城市涨幅普遍高于一二线城市。过去三年多时间，全国160多个三四线城市，房价平均涨幅都达到了40%以上。其中绍兴涨幅达到55.59%、洛阳为53.73%、贵阳为47.93%。这仅仅是平均数据，要知道，很多三四线城市的核心区域，房价涨幅一度高达200%。比如环一线城市的燕郊、香河、昆山、佛山、中山、嘉兴等。




2015年以前，大多数三四线城市三四千一平的楼盘比比皆是，但是到了2019年底，全国有1/3以上的三四线城市平均房价都达到了9000多一平。有些城市之前更是名副其实的“鬼城”，房子遍地都是，无人问津。更奇葩的是，据21世纪财经网媒体报道，2019年中，安徽、四川、河南等省份，竟然有“贫困”县级市房价达到万元水平。要知道，这些城市当地居民的人均收入只有两三千元，这意味着购买一套房子一家人不吃不喝至少需要三四十年时间。

对比同期一线城市的房价走势，大家就能发现情况的严重性：2017-2019年底，三年时间广州、北京和上海的平均涨幅仅为9.97%、2.60%和1.92%。其中北京、上海的不少区域房价“不涨反跌”，跌幅一定超过了15%。尤其是商住项目，成交量下跌60%以上，价格跌幅也超过了30%。



2017-2019堪称楼市调控的最关键且最严厉时期，这一时期全国绝大多数一二线城市纷纷回归居住本源。有些城市在调控的显著作用下，楼市更开启“量价齐跌”模式。

为何毫无地理优势、经济发展缓慢且人口又常年外流的三四线城市偏偏能“逆势补涨”，而且涨幅还这么惊人呢？专家们给出的答复是：城镇化、购房需求暴增、投机炒作合力使然。聪明人都知道，真正的“祸首罪魁”是“棚改货币化安置”政策，即我们常言所说的“拆迁”。

2015年开始，棚改补偿模式由“实物货币安置并重”转向“货币安置”优先，即我们所谓的棚改由1.0时代进入2.0时代。什么是棚改货币安置，通俗的解释就是，政府不再以安置房的形式补偿被拆迁棚户区居民，而是直接以发现金的形式补偿，被拆迁居民拿地现金后，再到商品房市场上购置住房。



货币化安置一方面加速了棚户区改造，另一方面将需求转移至商品房市场，这些人拿着“拆迁补偿款”自己去市场上选房子，瞬间为商品房市场贡献了大量购房者。

需求暴增，叠加一二线城市外溢的大佬购房需求和资金合力下，迅速消化开发商手里的天量库存，更在短期大幅拉升了房价。所以我们一直强调，三四线城市的快速崛起，绝对不是基本面带来的需求使然，而是大量资金配置资产的需求的作用。

为什么说，棚改是导致三四线城市房价上涨的主要原因。

看看过去5年全国棚改货币化安置三四线城市所占的比重你就明白了：公开资料显示，过去5年全国棚改开工总量在3300万套，其中三四线城市就占了2200万套以上——棚改的70%左右都在三四线城市。换言之，棚改所带来的货币之水，70%都流进了三四线楼市。

棚改拆迁对三四线楼市的巨大支撑是显而易见的，“棚改”到底还该不该继续，业内其实早就达成一致意见：到2018年中，很多三四线城市的去化周期就已经达到合理水平，继续大力度推进货币化安置将增加三四线城市房价上升的压力。



国家一锤定音，明年起，停止“棚改”？

其实从2018年开始，国家就已经在积极改变棚改的策略。2018年10月份国务院常务会议要求，各地因地制宜针调整货币化安置政策，对库存比较少、房价上涨压力比较大的城市调整优惠政策。同时，国开行宣布收回地方的棚改审批权限；2019年棚改目标更是大幅度下降，较2018年规模直接腰斩，其中山西、河南、四川、安徽等地，缩减幅度最大。

经历2018、2019年的棚改适度“收紧”之后，我们大概能猜到未来“棚改会逐渐退出楼市舞台”。但没想到这一天会来得这么快——2020年初国务院公布的重要文件一锤定音到，2020年是棚改的“收尾年”。文件明确：从明年起，“商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策”。对新开工棚改项目抓紧研究出台金融支持政策，严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。这意味着，2020年之后，实行了5年之久的“棚改货币化安置政策”可能真的要逐渐退场了。



这里需要澄清一下，并不是明年起棚改全面停止，而是过去那种大规模的棚改要停止。比如商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县，要取消货币化安置政策，即这些城市会“全面停止”棚改。至于其它一些仍然有棚改需求的城市，棚改自然还是要继续的，只是审查、审批都会更加严格。换言之，如果你所在的小区符合棚改的标准，那么未来还是会上报审批后，继续进行拆迁。至于是货币安置还是实物安置，每个城市应该都会有具体政策。

国家对“棚改”的一锤定音至少释放了两个重要信号：

首先、停止棚改，意味着三四线城市的不动产市场已经是强弩之末。我们说过，三四线楼市的火爆主因在棚改，棚改退场，三四线城市的产业结构、基础设施、人口等基本面根本无法支撑楼市继续火下去；

其次、停止棚改，有些人的“拆迁暴富梦”要彻底破碎了，尤其是专业干这么营生的人，如迎头一击。



未来老房子统统按“新规”办：棚改收官，旧改将唱演主角，20年的老房子要“升值”了

国家一锤定音，明年起有些城市将要彻底告别“棚改”。停止棚改，老房子不再拆迁，那它们未来将如何处置？别担心，国家早已给出明确答案：从明年开始，不再棚改的老房子统统按照“新规”办：原地升级改造，即所谓的旧改。

“旧改”到底改什么？官方给出的明确答复是基础类、改善类、提升类三大改造。例如老旧小区加装电梯、外墙体修补粉刷、水电气网路基础线路的更新、建设停车场、引入养老设施等。总结来说就是，但凡是老宅需要的，旧改统统囊括在内。

根据国家公布的旧改规模和范围来看，到2025年之前，“旧改”涉及全国近17万个老旧小区，涉及金额高达4万亿。而且从明年起，进行旧改的房屋多在2000年左右建设，基础设施落后，房龄多数都是20年的老房子。



不得不说，未来20年的老房子又要“升值”了，又将有一大批老房子业主身价上涨，原因有二：

一方面，4万亿“旧改”粉墨登场，这对于土地开发数量稀缺、拆迁力度停滞不前、新房入市量少的老城区来说，是绝对的利好政策。对整个老城区的价值都会有显著提升；

另一方面，旧改具体改造之后，老房子的居住环境和配套价值也会同步提升，尤其是老房子加装电梯之后，整个楼栋的市场价值都会有显著提升，特别是顶层、次顶层，升值率最高，按照过去两年有些城市加装电梯之后的老房子溢价率来看，这两层的升值空间至少在10%-20%。

此外，20年的老房子提升类改造之后，其配套功能也会大幅提升，这也会吸引大量城市刚需群体来此置业。老房子交易频率有所提升，也有助于其市场价值的不断拔高。

值得一提的是，旧改同时也会让两类人受益：一类是参与旧改的企业和员工。这个很好理解，未来5年旧改可撬动的投资额高达4万亿，主要是外墙改造、水管更换、电梯安装等产生的原材料和人工费。尤其是电梯行业，很可能迎来爆发式增长；另一类是底子好、地理位置好的老旧小区业主。这类小区学区、医疗、交通等配套往往不差，过去之所以没有价值提升，主要是受限于房屋本身——太破太旧，很多刚需购房者无法接受。但是经过改造之后，这类小区整体环境会有显著提升，其市场价值的提升，也会惊人。拥有这类房子的业主，自然也就赚到了。 阅读原文