潘石屹卖不了了:SOHO中国终止与黑石私有化谈判(图)

潘石屹这一次不打算卖了？13日晚间，SOHO中国发布公告，宣布终止早前要约私有化事项。

SOHO中国公告称，董事会谨此告知公司股东及潜在投资者，公司与投资者就2020年3月11日公告中提及的潜在交易所进行的讨论已终止，迄今并未致使就潜在交易的条款达成共识。

“截至公告日，SOHO中国与任何第三方并未就潜在交易订立任何正式或具法律约束力的协议。”上述公告称。

公告截图

据了解，早在今年3月10日，便有市场传言称，美国私人股权投资公司黑石集团提出以每股6港元的价格私有化SOHO中国，交易价值40亿美元——这一报价较SOHO中国3月9日收盘2.98元/股高出一倍。

面对“潘石屹跑路”“私有化传闻”等消息，SOHO中国在3月13日发公告回应称，公司在与海外金融投资者洽谈，以探讨进行战略合作的可能性，其可能导致也可能不会导致就公司股份作出全面要约。目前，尚未就是否进行潜在交易作出决定，且并未与任何一方订立实施潜在交易的正式协议。无论如何，公司无法肯定任何此类洽谈将导致对股份作出全面要约。

SOHO中国终止与黑石集团的私有化事项仍有迹可循。

据澎湃新闻报道，今年5月4日，据彭博社援引知情人士的话，由于新冠肺炎疫情影响导致公司前景充满不确定性，黑石集团关于SOHO中国私有化的洽谈陷入停滞状态。

该知情人士透露，黑石集团有关私有化SOHO中国的谈判还处于初期阶段，一旦情况稳定之后可能会在之后重新启动谈判。此外，由于最近债券市场的动荡引发了人们对融资的担忧，这也是黑石集团与SOHO中国谈判的阻碍之一。



来源：SOHO中国网站

公开资料显示，SOHO中国成立于1995年，由SOHO中国董事长潘石屹和其妻子张欣(首席执行官)联手创建。公司在北京和上海城市中心开发和持有高档商业地产。目前，SOHO中国已成为北京、上海最大的办公楼开发商，开发总量达500万平方米。2007年10月8日，SOHO中国在香港联交所上市。

此次私有化之所以能引起轩然大波，与SOHO中国近年来频频“卖卖卖”不无关系。

相关报道显示——

2014年，潘石屹以82.8亿元出售上海的SOHO海伦广场、SOHO静安广场以及凌空SOHO部分物业；

2015年，以84.93亿元出售所持上海外滩国际金融中心8-1地块50%股权；

2016年，以32.2亿元出售上海的SOHO世纪广场；

2017年，以85.8亿元出售上海虹口SOHO以及凌空SOHO剩余物业面。

其他资产也遭到出售，如2019年9月30日，SOHO中国以7.61亿元的价格出售了九个SOHO项目旗下的2583个地下停车位。有媒体统计称，短短五年时间，SOHO中国累计出售资产套现约293.41亿元。

2018年3月的业绩发布会上，潘石屹曾明确表示未来不再出售资产，但曾经以持有型物业著称的SOHO中国，这个时候只剩下最核心的八大资产——北京的望京SOHO、光华路SOHO 2期、前门大街、丽泽SOHO，以及上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO和SOHO天山广场。

财经评论员严跃进认为，SOHO中国过去抛售部分物业的做法比较多，但是都是单一资产的抛售，现在如果以公司的名义进行抛售或私有化，说明其资产处置的决心，通过私有化可以为其创始人带来大规模现金流。近期的全球经济动荡可能会对其洽谈动作有干扰，双方在交易方面还面临着很多不确定性。

亦有分析认为，在上一轮核心资产出售前，SOHO中国的营收规模化就出现了大幅下降，从100亿级降到10亿级。当时主要由于北京的散售办公型物业不再被允许，而SOHO中国此前的营收高峰正依赖于散售。而在核心资产出售的窗口期过后，依赖于非经常性损益实现增长的净利润也无法维持。

事实上，潘石屹此前曾多次表态，对租金回报率感到不满，“中国租金回报率我都不好意思说。”他还表示，“目前国内的租金回报率偏低，按照正常的市场规律，租金回报率在银行贷款利息上加1%-2%比较正常。”

SOHO中国2019年财报数据显示，SOHO中国实现营业额约18.47亿元，同比增长约11%；实现净利润13.2亿元，同比下滑约31.9%；全年累计实现租金收入18.33亿元，同比增长约5.6%。

截至13日收盘，SOHO中国报2.82港元/股，跌幅2.42%

早前报道 潘石屹夫妇另类套现：抛售300亿资产 分红派息流向信托

SOHO中国有限公司（00410.HK，以下简称“SOHO中国”）前总裁阎岩在2018年离职时，上市公司早在6年前已向其授出了818.4万股购股权，但她从未行权。

阎岩在SOHO中国的任职时间，长达21年之久。2012年，上市公司向她授予了这些购股权，行权价格为每股5.53港元，而当时SOHO中国在二级市场的每股价格为5.67港元。

至阎岩从SOHO中国离职时，授予购股权的6年时间里，她至少可以让其中3/5的购股权变成上市公司股份。如今，SOHO中国每股价格不到3港元，若当时阎岩行权，将导致数千万元的投资损失。

这反映了SOHO中国在资本市场的尴尬处境：上市公司持有位于北京、上海核心区的商业物业，但在二级市场却无法释放其价值。

于是，即便在推进所谓的“开发-销售”向“开发-自持”模式转型的背景下，从2014年开始，SOHO中国还是通过大宗交易的方式，抛售了接近300亿元的商业资产。

这些资产抛售后所收回的现金，相当一部分通过高比例分红的形式，流向了潘石屹、张欣夫妇设立在开曼群岛的家族信托，而非留在上市公司用于再投资。

在SOHO中国大举兜售商业物业的过去几年里，上市公司极大程度地提高了分红比例。最近6个财年内，SOHO中国累计实现135亿元净利润，而分红派息总额则超过126亿元，其中潘石屹、张欣夫妇分得了约81亿元。

交易传闻推涨股价

目前SOHO中国的市值约为156亿港元（约143亿元人民币），但到2019年底，其名下商业物业的市场价值就超过618亿元。

阎岩从SOHO中国离开后，随即出任了黑石集团亚洲房地产部董事总经理。此后，市场上相继传闻黑石集团将收购SOHO中国持有的多处核心商业物业，并计划对上市公司进行私有化。

这些市场传闻推动了SOHO中国在二级市场的股价大幅上涨，上市公司在回应市场传闻时含糊其辞，表述上模棱两可。而最终，这些传闻里的潜在交易，大多不了了之。

今年5月4日，SOHO中国在港交所大跌近26%，从每股3.7港元跌落至2.75港元。当天的一则市场消息称，由于前景充满不确定性，黑石集团关于SOHO中国私有化的洽谈暂停。

黑石集团拟对SOHO中国进行私有化的传闻始于今年3月上旬，据称黑石集团彼时正与SOHO中国就后者私有化进行谈判，交易价值为40亿美元（约278亿元人民币），黑石集团向SOHO中国提出的私有化报价为每股6港元，是当时上市公司股价的逾2倍之高。

由于这则私有化传闻对上市公司股价具有指引性，受此消息影响，SOHO中国在当天大幅上涨约38%，由每股2.98港元涨至每股4.1港元，创下了上市以来的最高单日涨幅纪录。

停牌次日，SOHO中国方面对此消息作出回应时称，“公司在与海外金融投资者洽谈，以探讨进行战略合作的可能性，其可能导致、也可能不会导致对公司全部已发行股份作出全面要约。截至目前，尚未就是否进行潜在交易作出决定，而且并未与任何一方订立实施潜在交易的正式协议。”

而在2019年10月底，另一则SOHO中国与黑石集团的交易传闻也在市场上发酵。当时消息称SOHO中国有意出售位于北京、上海的核心商业物业，交易对价高达80亿美元（约560亿元人民币），买方团也是由黑石集团牵头。

当时传闻出售标的物业清单里，囊括了位于北京的光华路SOHO II、望京SOHO、前门大街项目、丽泽SOHO，以及位于上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO。

潘石屹将上述位于北京、上海的核心商业物业称之为SOHO中国的“八大金刚”。这几乎是SOHO中国名下最主要、也是最核心的商业物业，若将这些资产出售，SOHO中国持有的商业项目所剩无几。

同样，受此消息推动，SOHO中国在二级市场大幅上涨近18%，当时由每股2.29港元涨至每股2.7港元。

SOHO中国方面在次日回应该消息时称，“在投资物业组合的日常经营管理中，公司会不时探讨所处主要市场的商业地产环境及潜在交易机会。但截至目前，公司确认，不知悉任何为避免公司股票出现虚假市场而须公布的与资产出售相关的资料。”

《中国经营报》记者尝试向黑石集团一位高管核实了解这些与SOHO中国的交易传闻的真实性，但该人士不予置评。

目前，SOHO中国在港交所的每股价格已经跌回到3港元左右，按照其发行在外的约52亿股股份计算，上市公司当前总市值约为156亿港元（约143亿元人民币）。

截至2019年末，SOHO中国的归母净资产就接近361亿元，所持有的投资物业的公允价值超过了618亿元。若按照SOHO中国每股净资产约为6.94元，其当前每股价格较期末每股净资产折让了逾60%。

在二级市场的股价表现上，SOHO中国从2019年以来的累计涨幅接近8%。其中，与黑石集团相关的交易传闻相继释放后，从2019年10月底至2020年3月上旬，这期间SOHO中国受上述市场传闻影响后，推动其股价累计涨幅则高达79%。

297亿元的资产抛售

SOHO中国从2013年开始推进所谓的“转型”，即由“开发-销售”转向“开发-持有”模式，这使得上市公司在北京、上海开发的商业物业，得以自持出租。但与此同时，通过大宗交易的方式，SOHO中国在2013年决定转型之后，仍然抛售了数百亿元的商业资产。

在宣告转型的第二年，即2014年，SOHO中国就出售了位于上海的SOHO海伦广场、SOHO静安广场、凌空SOHO近一半的面积，总对价82.8亿元；2015年，SOHO中国继续出售了位于上海的外滩8-1地块项目50%的权益，连同股权及债权总对价约为88.32亿元。

2016年，SOHO中国以约32.22亿元的价格，出售了位于上海的SOHO世纪广场；2017~2018年，SOHO中国出售了位于上海的虹口SOHO及凌空SOHO，总对价为85.81亿元。

2019年，SOHO中国则出售了位于北京的9个商业项目名下总共2583个停车位资产包，交易对价为7.61亿元。

因此，SOHO中国从2013年转型“开发-持有”模式后的6年时间里，已经抛售了合计约297亿元的商业物业资产。

尽管SOHO中国大举抛售商业资产，但也没有继续获取重大开发项目。上市公司最后获取的地块项目，分别是2013年在公开土地市场竞买的位于上海的古北地块，以及位于北京的丽泽地块，迟至2019年初、2019年底，这两个商业项目才建成竣工。

阎岩在2018年从SOHO中国辞任后，同年该公司财务总裁唐正茂也已离职，唐正茂在上市公司任职逾10年时间。目前，SOHO中国的董事会里，只有潘石屹、张欣2名执行董事，其中潘石屹出任董事会主席，张欣担任首席执行官。

SOHO中国从2007年在港交所上市以来，潘石屹、张欣夫妇所持上市公司股份数量没有发生过变动。至2019年底，潘石屹、张欣夫妇通过设立在开曼群岛的家族信托，仍然共计持有SOHO中国33.241亿股股份，占上市公司总股本的63.93%。

上市公司大举抛售商业物业的过去6年时间里，相当一部分由资产出售收回的资金被用于高比例分红派息。尤其对潘石屹、张欣夫妇而言，其在过去几年里从SOHO中国取得了巨额财富。

转型后的2014~2019年期间，SOHO中国累计实现归母净利润135亿元，其中，根据上市公司历年分红派息方案，累计现金分红总额超过了126亿元，股利支付率接近94%。

这6个财务年度内，SOHO中国每股派发现金红利累计金额为2.434元，因此，按照潘石屹、张欣夫妇所持上市公司共计33.241亿股股份计算，期间其从SOHO中国累计取得了接近81亿元现金分红。

其中，SOHO中国集中抛售商业物业的2015~2017年，上市公司在此期间实施的高比例分红令人咂舌。

期间，SOHO中国的归母净利润为5.4亿元、9.1亿元、47.3亿元，对应财年派发的末期及特别股息则分别为36.2亿元、27.9亿元、47.9亿元，而其中绝大多数现金分红流向了潘石屹、张欣夫妇设立在开曼群岛的家族信托。

这意味着资产抛售后相当一部分收回的资金，已经落入潘石屹、张欣夫妇的家族名下，而非留在上市公司用于再投资。

SOHO中国在2019年则已决定不进行分红派息，这在其2007年赴港上市以来，尚属首次。至2019年底，SOHO中国持有的现金资源约为24亿元，相比年初的57亿元大幅减少，而上市公司同时背负了多达180亿元的带息债务。

针对与黑石集团的一系列交易传闻，以及过去几年实施的高比例分红是否为配合大股东套现等问题，《中国经营报》记者已向SOHO中国方面致函求证，但截至发稿该公司未予回应。 阅读原文