学区房，变天了!上千万买房，可能一文不值！(组图)

4月30日，北京教育强区——西城区公布了2020年义务教育阶段入学工作的实施意见。两个爆点：

一个是7月31日后实施“多校划片”；

一个是锁定学位，“原则上六年内只提供一个登记入学学位”。

“多校划片”意味着斥上千万巨资换来的学区房，最后可能拿到一个普通学校学位，变得一文不值。

改革已是大势所趋。

背景是，优质学位供给不足，供需矛盾越来越紧张。

西城区，一个名校云集、均价破10万的地方，都在推进多校划片和学位锁定，想必下了很大决心，触动了巨大的利益蛋糕，信号意义也非常明显。

接下来，全国必然会有更多地方推进这两项改革。

购买学区房的逻辑已变，不掌握这种趋势，真有可能买了房，上不了学。



前段时间，广州11区教育局发布了2020年一年级招生方案。

然后，不少人炸了锅。

广州市荔湾区教育局今年的招生方案显示，除了一个楼盘，广钢北区其他楼盘业主的子女要摇号确定学位。

也就是说，他们的孩子大概率读不了离家一街之隔的名校——广东实验中学荔湾学校小学部。

要知道，广东实验中学（省实）的综合实力能排到广州第二，时不时出个省高考状元。

业主问开发商、问政府：之前说好的省实呢？

更让他们气愤的是，不仅读不了省实，他们的孩子还有可能被分到条件相对较差的鹤洞小学、东沙小学。





《广州市荔湾区公办小学2020年一年级招生工作方案》部分内容/来源：广州市荔湾区教育局

广州市天河区的招生方案，也出现了新变化。

招生方案规定，2026年开始，天河区公办初中可能采用多校划片、电脑派位方式招收小学毕业生。



2020年广州市天河区义务教育阶段学校招生工作细则/来源：天河区教育局

这是重点，要考！

简单说，因为小学毕业生过多，初中招生要摇号了。多校划片，就是说一个学区对应多所学校，条件好的、差的都有。

这也意味着，即使你买了天河区强校——广州中学附近的学区房，也有可能摇到普通学校。

不只是广州。

2017年，北京市朝阳区出台630政策：当年6月30日以后购置的房屋，都要参与多校划片。

一年后，北京东城区、西城区、海淀区都相继开始多校划片。

今年4月30日，北京市西城区规定， 7月31日以后户口迁到西城区、或是在西城区买房的家庭适龄子女，全部实行多校划片入学。



来源：北京市义务教育入学服务平台

还有福州。

2020年开始，福州要把最好的公立初中——延安中学和普通学校捆绑在一起划片。学区里的人，可能摇到延安中学，也有可能摇到普通学校。

其实，国家早就注意到这件事了。

教育部几年前就督促各地普遍推行多校划片制度。

2015年4月，教育部点名24个重点大城市100%的公办小学、90%的公办初中要实现划片入学，热点小学、初中招生要普遍推行多校划片制度。北上广深都在列。

2016年，教育部下发《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》。这是教育部首次在官方文件中提出实施多校划片。



当时，教育部的初衷，是给学区房降温，推进教育均衡。但四年过去，效果不大。

渴望孩子成才的父母，在各种房产广告里寻找“学区”、“学位”等字眼。

等到实地看房时，销售指着离楼盘一街之隔的校园说，业主的孩子能就读这所学校。

你看见阳光下孩子们闪着光的头发，听到一声声稚嫩的笑声，咬咬牙掏出多年积蓄付了首付。

等到真正入住才发现，一街之隔成了最遥远的距离——不是离学校近，就能就读。

这是购买学区房的第一个风险：

片区范围主要由教育行政部门依据相关规定划定，并不单单是离学校近就能入读。

有时候隔一条街，也成不了你家孩子入读的学校。

第二个风险是：

按照多校划片制度，片区里有好学校，也有条件差一点的学校。分到哪个，还真得靠运气。

运气好一点的，是配建了学校的小区业主。

大概的逻辑是这样的：

房地产商在开发地产时要引进配套，比如建个小学、幼儿园。

具体要引进哪个层次的学校，这就要看开发商的能力。下了功夫的，可能引进名校。

接下来，当地教育行政部门、开发商和学校会签一个协议。协议一般会暗示开发商小区的业主子女有优先就读该学校的权利。

有人会说，开发商只是代建方，配建的学校是公共配套，属范围内全体业主所有，并不是开发商开发小区独有。

道理是这样的，但在现实中经常引起争议。

比如前面广州市荔湾区广钢新城的例子。

华发中央公园的开发商配建了省实。按理说，这个学校属于广钢新城全体业主，按照就近入学原则，起码广钢新城北区业主的孩子，都能入读。

但现在的规定是，除华发中央公园外，广钢北区其他楼盘的业主子女，都要摇号确定省实入场券。

但配建学校的小区业主，也不是绝对的保险。第三个风险是：

如果小区里适龄孩子超过学校计划学位数，也要摇号，无法铁定。

教育行政部门会根据人口总量和结构变化、人口政策调整、小学和幼儿园标准班额配置等因素预测学位需求。

例如，一般的小区不会每户都有适龄孩子，教育行政部门根据预测判断学位需求。

但学区房不一样，业主除了投资客，就是拥有适龄儿童的刚需家庭。

刚需家庭一涌入，人口结构就发生变化，按正常人口结构设计的学位就远远不够用。

学校也不是一朝一夕建成的，学位短缺就成了一段时间内的常态。

于是，摇号就开始了。



不过，上述政策的出台并不是说学区房“不香了”、要暴跌，只能说“变天了”。

之前，学区房“太香了”，房价久涨不跌。

甚至有北京的父母为了一个学位，花成百上千万买一套地下室。

2016年北京市海淀区重点小学学区二手房均价和其他住房均价相比，溢价率居然高达27.9%。



2016年北京市内城六区二手房成交价格/来源：暨南大学经济与社会研究院副研究院 孙伟增

价格异常坚挺的学区房也吸引不少投资客。他们只会助推房价上涨。

现在，多校划片和学位锁定相当于给异常火热的学区房降温。

以前，花高房价就能得到名校学位，现在不能100%保证，黄金地段的学区房可能会适当降价。

六年一学位，在一定程度上也可以抑制投资客入场。毕竟，投资客希望在适当时机将房子转手，六年的周期实在太长。

正如开头所说，西城区的改革具有一定的示范意义。

未来，多校划片是大势所趋。买了学区房，不能保证100%读名校。

那么，之前家长考虑一个学校的教育水平，现在要考虑一个片区。

选择学校教育水平比较均衡、实力较强的片区是比较明智的选择。

如果是长远考虑，不妨考虑片区的成长性，需要考虑城市发展重心和方向、未来城市的哪些区域将吸引优秀人才等。

毕竟，教育主要看师资和生源。

经济水平高的地区，更有可能花重金招聘老师，也更能吸引优秀人才。好老师加上好父母，培养出来的孩子也更优秀。

这些地区的学校，更有可能后来者居上，从普通校成长为名校牛校。

从表面上看，是学区房的选择逻辑变了。本质上，应该看到政府部门推进教育资源均衡化的决心。

我们期待一个教育更加公平的未来。

背景报道：学区房凉了

导语：北京西城区正式推出“多校划片”，学区房击鼓传花游戏结束。

“多校划片”正式降临北京西城区，这里是全北京教育资源最集中最优质的地方，意味着一套房锁定一个学区的时代结束了，学区房价值面临重估。

4月30日，北京市西城区教育委员会发布《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》，西城区将实行多校划片入学，消息一出，引发震动。

文件中值得关注的内容包括：

（1）自2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

（2）自2020年起，西城区将对适龄儿童入学登记地址及就读学校实施记录，自该房产地址用于登记入学之年起，原则上六年内只提供一个登记入学学位(符合国家生育政策的除外)。

（3）自2020年7月31日后户籍从本市其他区迁入西城区的适龄儿童申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。



西城区相关文件（首页）

影响有多大

首先我们谈谈“多校划片”的含义，“多校划片”指的是一个小区对应多个学校。它会将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。在具体操作中，实行多校划片将通过随机派位方式分配热点学校招生名额。

换句话说，有了“多校划片”，学区房的价值将大打折扣，在“多校划片”的影响下，学区房再也无法确保业主的孩子能够就读最好的学校了。

在北京，“多校划片”的改革已经进行了好几年了，北京其他拥有优质区域如海淀区、东城区早在2018年就进入了“多校划片”时代。但西城一直没有采用“多校划片”，仍然可以凭借一套房100%锁定优质教育资源，因此西城区的学区房被市场视为北京最硬核的学区房。

就在2020年4月24日，我与一位北京的老朋友吃饭，当时我们正好聊到了北京学区房的话题，他告诉我到西城区的“多校划片”教改为何迟迟无法推进，最大的原因就是既得利益者阻挠。

西城区当初想推动“多校划片”的时候遇到了普通人难以想象的阻力，直接有老干部闯到区教委办公室来胡闹，他们给工作人员大谈革命精神、甚至有人当着工作人员的面在办公室里大小便... 

你很难想象这种行为是出自已经退休的体制内人士和坐拥千万房产的西城居民，或许这些人的痞子气是不会随着身份和身价的提高而消失的。

但换位思考，如果你是他们，你也会抓狂，西城区的房子总价随随便便上千万，其中有很大的价值成分就是固定的学区，一旦学区被打散，只要房价10%的波动就是100万的差别。

假如一套学区房价值1000万，有200万是学区溢价，过去100%可以进入顶级学校，现在抽签只有1/5的机会进入，那么200万学区溢价就只剩40万了，整套房子的价值蒸发160万。

由于西城区过去迟迟没上“多校划片”，这使得人们逐渐认为西城的特殊是理所应当的，有了这种预期，这次消息给市场带来的心里冲击就会更大。

不出所料，“多校划片”让学区房业主产生了恐慌情绪，放盘量出现显著增加。从4月30号下午出政策至5月1号晚间。月坛区域一共登记了64套房源，其中育民小学房源登记了33套房源，其中库存房源降价12套。

西城区二手房从业者王冰表示，“消息出来后，西城客户群直接炸了。很多持有房产的业主，立刻想到价格会跌，第一时间出来挂房，赶在7月31号之前卖个好价格，挂牌价比最近成交价低了几十万不止。”

西城区迈出这一步，意味着教改战胜了既得利益者的阻挡，使得公立教育资源更加均衡平等，是一件好事。

教改方向

各个城市教改一直在进行、从来没停止，虽然各地教改的不确定很强，但我们要看清其趋势不会太难。

牢记，中国是一个社会主义国家，教改无论怎么改，表面上一定还是会考虑公平的。

国家不可能放任学区房万无一失地锁定优质学区，以至于学区溢价飙升，最终导致只有少部分买得起学区房的人才有资格享受优质公立教育资源。

公立教育资源永远是不分贫富贵贱地为全民福祉而服务的，它本身就应当力求公平和均衡。但“多校划片”的均衡措施只是解决分配问题，却不能增加稀缺的教育资源，这时就需要市场来补充了。

公立资源是大家的，私立资源是供有条件的人选择的。在美国和欧洲，无论是基础教育还是高等教育，最强的学校都是私立学校，这也会是我们未来发展的方向，在公立教育资源的基础上，中国的私立教育也有很大发展空间：既然有人愿意花大几百万甚至上千万买学区房给孩子读书，那一年只花小几十万的私立学校岂不是更好？担心私立学校没有好老师？不用担心，学费摆在这里呢，重金之下必有勇夫，在高价格下，好私校和好老师一定会越来越多，这是市场的必然规律。

中国有些城市的教育市场化做的就不错，比如上海，上海的学区房溢价低于北京、广州和深圳，原因何在？因为上海的教育市场化做得好，商品和资源的定价是由市场决定的，学区房溢价过高，自然导致更多人选择私立学校或出国读书。



上海部分私立学校的年度学费

实际上，即使教改不推进“多校划片”，学区房的高溢价也是强弩之末。毕竟，净值高人群要么早有学区房、要么有能力上私校、要么出国，你不太可能让真正的有钱人花大钱去接盘一个充满不确定性的老破小，追捧的大都是能力不到位但敢加杠杆的；另一方面，教育产业化也在推进中，不断为城市提供新的优质教育资源并降低公立学区溢价。

需要承认的是，衡量不同城市学区房的合理溢价是一个难度很高的事，因为各个城市的教育资源总量，教育市场化水平以及房价水平都有很大差别，但有一点趋势是可以确定的，那就是随着公立资源的均衡化和教育的市场化，学区的溢价将在未来逐步降低。

让教育的开支回归教育本身，让有条件的家长找顶级私校，别让人们以教育的名义在学区房上博傻投机。

投资确定性

这件事中最惨的人不是那些西城老居民，而是那些刚刚掏空“六个钱包”上车西城学区房的新业主。看到下跌的房价，又承受着月供的压力，那种绝望恐怕已经无法用语言来表达了，这也给了我们所有人以警示。

学区资源是房产可变度最高的资源，一纸红头教改文件就能让一个只有教育资源的老破小崩盘，这种事在其他城市以及北京其他地方都发生过。西城只是来得比较晚，来得比较超预期而已。

而相比较之下，一套房子所享受的基础设施配套、就业密度、房屋品质和户型是不会被人为改变的，所以在买房时，应该取不变价值而避变动风险。因为钱是你辛辛苦苦赚来的，作为资产的持有者，我们最想要永远是稳定且明确的规则，最不想要的是自己的财富随时受制于其他人的决策。

中国的优势之一在于全国一盘棋，北京作为首都，往往是政策先行者，“多校划片”在北京敏感度最高的西城区得到落实后，势必向其他城市推进。西城区的“多校划片”不仅仅代表区域内学区房凉了，更预示着其他城市学区溢价过高的学区房即将要凉。

以深圳为例，近一年来深圳学区房近乎疯狂，目前百花小学+实验中学学区的部分学区房来说，有23.5平米的房子卖到710万，一平米超30万，这个单价已经超过北京西城区，但其对应的教育资源不如西城区。

深圳部分学区房价格一览

无论在哪个城市，对于这类由于学区而被爆炒起来的房子，如果你是有潜在需求的家长，建议你在购房时机和公立私立之间的选择上斟酌再三；如果你是业主，看好机会就跑吧，有钱的傻子已经不多了。

（作者：房东的ID，来源：房东经济学） 阅读原文