国内房企1.46万亿债务到期 已有近百家房企破产(图)

  疫情不断发酵，房企面临压力越来越大。3 月 22 日晚间，中国恒大公告，根据管理层目前所得的资料，预计集团 2019 年核心业务净利润和净利润均有较大幅度下降。3 月 23 日中国恒大出现较大幅度下跌，截至收盘下跌 16.89%，报收 9.94 港元。

统计数据显示，今年房地产行业的到期债务约在 1.46 万亿，其中 7 月份是到期高峰，达到 1490 万亿。与此同时，疫情加剧行业分化，据人民法院公告网的消息，截至 3 月 23 日，已有 98 条房企宣布破产的公告。

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随着疫情进一步蔓延，卖不动房子的房企，终于开始面临巨大的生存问题。- 甘俊 摄

龙头房企业绩承压

中国恒大在港交所的公告称，截至 2019 年 12 月 31 日，恒大全年度录得之核心业务净利润及净利润有所下降，其中核心净利润预期约为人民币 408 亿元，较去年下降约 48％，净利润预期约为人民币 335 亿元，较去年下降约 50％。对于利润下降的原因 ，恒大表示，主要是由于售价较低的清尾销售楼宇在 2019 年交楼结转，引至交楼单价下降所导致。

根据恒大此前披露的数据，2020 年的其销售目标为 6500 亿元，从目前来看，想要完成年度计划，有一定压力。

即使龙头企业，在这波疫情中也难免损兵折将。3 月 17 日，万科企业股份有限公司发布 2019 年度报告。报告期内，集团实现营业收入人民币 3678.9 亿元，归属于上市公司股东的净利润 388.7 亿元，同比分别增长 23.6% 和 15.1%，实现销售金额 6308.4 亿元；截至报告期末，集团持有货币资金 1661.9 亿元，净负债率 33.9%。

粗略看，万科的业绩不俗，但仔细瞧，则暗藏隐忧。虽然其业绩在增长，但销售与净利增速已达近几年最低，这被市场解读作 经营绩效不及预期 为平滑利润采用激进费用确认方式 等。业绩公布之后，万科 AH 股股价大幅跳水，至今跌幅均超 10%。

而随着疫情不断发展，万科 压力山大 。万科总裁祝九胜表示，在销售方面，2-3 月的销售金额同比减少了 510 亿元。对新房交付也产生了压力，以一季度为例，约有 1 万个客户存在交付延缓的可能性，预计全年将会涉及 3.9 万户业主延迟交付。开复工方面，比以往晚了 40 天，时间接近全年的四分之一。对现金流的影响也很明显，由于销售减少，销售回款也将同比减少。此外，疫情期间，还增加了防疫成本。这些都对万科未来 1-2 年的结算产生了一定的压力。

群益证券（香港）分析师沈嘉婕分析认为，今年 1-2 月，受到疫情影响，房地产成交量大幅下跌。全国房地产销售面积为 0.85 亿平方米，同比增长 -39.9%；销售金额为 0.82 万亿元，同比 -35.9%。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，

随着疫情进一步蔓延，卖不动房子的房企，终于开始面临巨大的生存问题。此外政策面继续收紧房地产， 房住不炒 依然是主基调。这让政策救市的如意算盘落空，导致房企的股价出现明显调整。

个案的热销不代表市场真实和全面情况，整体看，市场的确存在极少数热销，但这些项目基本都是老项目后期，价格平稳或者价格优惠部分房企捏造销售额，事实上大部分房企实际真实的销售额度跌了 90% 左右。除了个别龙头企业重新定义了成交，将预定算成签约。部分企业甚至已经开始 1 元订房、10 元订房。事实上，房企的求生欲非常浓了！ 张大伟表示。

融新还旧成为常态

3 月 5 日地产指数下跌 17%，大于沪深 300 的 14.2%。由于跌幅明显，不少房企已经明确表示要回购 护价 。比如近期，宝龙地产按最高及最低价分别以每股 4.15 港元及 4.04 港元回购 100 万股公司普通股，华侨城 A 拟回购 1.2 亿 -2.5 亿股用于公司实行股权激励计划，每股回购价格不超过 8 元。

相比股价打折，房企即将到期的债务，则更是让房企胆战心寒。

本月中旬，北京大学汇丰金融研究院执行院长、中国银行业协会首席经济学家巴曙松曾表示，今年房企的债务压力峰值在 7 月份。从统计数据来看，今年房企境内的债券、海外的发债、房地产的信托，加起来预计的债务是 1.46 万亿，从今年的月度分布来看，一直是逐月上升，债务压力的峰值在今年 7 月份。

他指出，7 月份到期房地产债务是 1490 亿，全年合计 1.46 万亿，今年房地产债务到期规模比 2019 年还有进一步的提升，疫情会使高负债率、高杠杆率的模式受到比较大的冲击。

对比具有代表性房企的现金流和到期债权，可以预期，他们必须要找到新的融资产品，或者是加速现金流的回笼。 巴曙松如是称。而克而瑞数据显示，受监测的 95 家典型房企到 2020 年到期的债务已达 5000 亿元。

为了能够顺利 过冬 ，房企也是加大了融资力度，百亿规模并不少见。

3 月 18 日，荣盛发展发布公开发行公司债券预案。本次发行的公司债券规模不超过 120 亿元（含 120 亿元），可分期发行，发行期限不超过 5 年（含 5 年），荣盛发展表示，募集资金拟用于偿还公司借款、调整公司债务结构、补充公司营运资金、改善公司财务状况或项目投资等用途。

泰禾集团 3 月 4 日晚间公告，公司拟面向专业投资者公开发行不超过 120 亿元公司债券，相关议案尚需提交公司股东大会审议。本次公司债券发行所募集资金扣除发行费用后拟用于偿还公司债务、项目建设、补充流动资金等用途。

此外，发行大额中期票据的上市房企不在少数。

3 月 17 日，据交易所披露文件，广州越秀集团股份有限公司 3 宗中期票据被交易商协会接受并获准注册，金额合计 88 亿元，核准日期为今年 1 月 21 日。其中，29 亿元中期票据由招商银行和浦发银行联席主承销。另外一宗 29 亿元中期票据由兴业银行和浦发银行联席主承销。30 亿元中期票据则由中国工商银行和中信证券联席主承销。上述 3 宗中期票据注册额度自本通知书落款之日起 2 年内有效，在注册有效期内可分期发行。

从融资用途看，多数房企融资是为了偿还前期贷款。部分上市公司发行了 疫情防控债 。

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